聚焦房地产中介的热播剧《安家》给人警醒

  刚刚过去的“3·15”消费者权益日,让社会各界的关注点再次聚焦到消费者权益上。房屋,作为特殊商品,既可作为商品进行买卖,又是安身立命的必需品,极易引发维权纠纷。

  究竟怎样买房才能避开消费陷阱?怎么安家才能更安心?最近一部聚焦房地产中介的热播剧《安家》给了我们许多启示。

  提醒1:

  假离婚中藏大坑!

  《安家》一开篇就介绍了男主角徐姑姑让人唏嘘的爱情故事。资深房屋中介徐姑姑为了享受首套房的优惠福利,与老婆张乘乘商量着“假离婚”。两人兴高采烈地办理了离婚手续,又去办理了房屋过户手续,计划着一年后新房子就到手了。结果没过几天,男方就在自己家里亲眼目睹自己老婆与别人“激情犯错”,最终假离婚变成了真离婚,买房计划也变成了净身出户。

  其实,徐姑姑这种钻政策空子的操作在现实生活中比比皆是。但从专业角度必须强调的是,法律上根本就没有所谓的“假离婚”,只要双方办理了离婚登记,婚姻关系就结束了。而且,双方在离婚时“友好协商”而签署的离婚协议也具有法律效力,以后无法定理由是不能随便撤销的。

  因此,我们借此机会再给大家强调一下假离婚的风险:第一,离婚后一方如果不愿意复婚,另一方是不能强迫的,即使双方有复婚协议也不可以,因为这类协议约定必须复婚或附上复婚时限,本身就因违反婚姻法关于婚姻自由的强制性规定而无效;第二,离婚时签署的财产分割协议,若不存在欺诈、胁迫的情况,对双方都有约束力,主动“净身出户”的一方在离婚后就不能反悔了,也无法要求重新按婚姻法规定来分割财产;第三,即使未来双方真的复婚,财产属性也不会因此还原,之前已分割的夫妻共同财产在复婚时也变成了各自的个人财产了。可见,在假离婚中主动放弃财产的一方,真的随时要做好“人财两失”的最坏打算。

  提醒2:

  给子女买婚房要谨慎!

  《安家》中还有一段很容易引起共鸣的小故事。剧中的严叔严婶经营着一家早餐包子店,两人起早贪黑地辛苦了大半辈子,好不容易攒下一笔钱准备为儿子准备套婚房。没想到在签署买卖合同时,儿子忽然提出要在房本上加上未婚妻的名字。尽管房屋中介好心提醒两老可以考虑贷款的方式,但一听到高额的利息,又想到儿媳妇很快就给自己添孙子了,两老最终还是决定全额付款并把房子登记在儿子夫妻名下。但正当两老计划搬进去照顾孙子的时候,才发现自己掏钱买的房子被亲家母霸占了,自己却无家可归……

  很多人在看剧时都替严叔严婶感到惋惜,两人勤劳善良又老实,为何会落得如此窘迫的处境?

  其实,我们身边很多父母都有为子女准备婚房的经验,虽说父母们都是给了孩子的东西就不再计较,但却经常发现子女们年轻冲动且容易感情用事,加上现今社会不断攀升的离婚率,子女的婚姻风险成为父母不得不考虑的因素。所以,如何预防家庭资产外流也是越来越多父母必修的课题。

  因此,很多父母在为孩子买房前,都会听取专业人士的筹划建议,比如:第一,父母与子女之间可以签署指定赠与协议,无论是父母直接把现有房产过户给子女还是重新出资为子女购置新房,都可以在协议中明确指定父母的赠与是给子女一方,与另一半无关,并且房产登记在子女一方名下,那么给到子女的房产就属于子女的个人财产,未来另一半无权主张分割;第二,也可以考虑在产权证同时署上父母与子女的名字,这样可以避免子女擅自处分房产的风险,因为未来房产无论是要加名、出售、出租还是抵押,都需要经过所有共有人同意;第三,若真遇到类似严叔严婶的情况,儿子非要把妻子的名字加上去,那么采用按揭的方式确实也是个好方法,一方面两老还能保留一定的现金流,可应对生活中的各种意外,另一方面即使儿子遇到婚变,也降低了房产可被分割的价值。

  提醒3:

  雀占鸠巢终归还!

  随着剧集持续热播,《安家》又出现了一幕引起热议的剧情。剧中龚先生是一位三代单传的企业主,因家族企业遇到现金流风险,需要尽快变卖家中祖传的老洋房套现。没想到在卖房过程中,遭遇了多年不曾联系的太表姑奶奶一家的阻挠。原来在几十年前,龚先生的太爷爷好心收留了远方表亲,并在家中花园里搭建了一个小平房给他们一家人居住,后来两家人都搬走了,整栋老洋房都闲置了很长时间。直到得知龚家打算卖房时,这家人又返回原地死守着,并狮子大开口索取五千万元搬家费。

  鸠占鹊巢的狗血剧情让观众们都恨得牙痒痒,尽管我们在道德层面无限谴责这种以德报怨的行为,在法律层面又是如何认定呢?占用他人房产时间足够久了,真的可以分走房产的一部分吗?

  根据《物权法》第九条第一款规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。由此可见,我国的房产所有权是以登记为准的,没有登记在不动产权证上的人,无论占有房产多长时间,都不会获得房产的所有权,更无权要求分割房产的转让款。

  龚家的故事除了让我们见识到人性的下限,也给我们提了一个醒:无论是借用还是租赁关系,最好都用协议方式明确各方的权利和义务,以避免未来不必要的产权纠纷;另一方面,很多人在资产配置中都偏爱房产,觉得房产可以保值增值,必要时还能大额套现,然而龚先生的遭遇也让我们看到房产的另一面,即使房产的产权清晰,但基于各种人为因素、市场因素、政策因素等,房产在变现过程中存在着较大不确定性,如果企业主们真的指望着用家里囤着的房产来解救企业或家庭的燃眉之急,最终往往变得更被动。

  提醒4:

  产权存在争议 买卖合同效力 需法律予以确认!

  在这部剧中,房产经纪人房似锦辗转奔波许久,虽未签约中介协议,仍旧尽心尽力为“饲料大王”林茂根找到心仪的老洋房向公馆。但由于多年前的赠予协议,该洋房存在产权争议。为房子看管多年的耿运来夫妇,获赠其中几间小屋的所有权。

  为了快速入住,也为了减少购房支出,林茂根将耿运来夫妇,骗出了向公馆,并绕过房似锦,私下与向公馆继承人完成交易。

  跟随剧情发展,林茂根虽然顺利购房,却并未能如愿入住,最后不得不重新按规按章走完所有手续,甚至多出一倍的中介费。其原因就是产权存在争议。

  据法律专业人士介绍,林茂根明知向公馆产权存在争议,还与向家后人签订房屋买卖合同,其合同效力需要法律予以确认。

  正因此,受赠人耿运来才能在大家的帮助下拿起法律武器向林茂根主张权利,使林茂根不得不放弃背信弃义的行为。

  提醒5:

  一方出轨赠出的 房产可追回!

  剧中,大老板阚文涛邂逅才女知否小姐,掷千万豪宅相送。阚太太忍无可忍起诉离婚,并且将知否小姐诉至法院追回房产。

  法官表示,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

  按照法律规定,婚姻关系存续期间,夫妻一方未经另一方许可将大额共同财物赠与第三人的,另一方可主张请求确认该赠与行为无效,返还财物,除非受赠人有理由相信赠与行为为夫妻双方共同意愿。

  惠州日报记者卢振侠 整理报道

编辑:大快
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