仲恺:5月份挂牌出让6宗地 居各县区之首

近期,惠州楼市新房成交不及预期,土地市场热点频频。 惠州日报记者周楠 摄

  近期的惠州楼市,新房成交与土地市场不断上演“一半是海水,一半是火焰”的冷热交替之感。而在这样冷热胶着之中,仲恺楼市冷热度对比异常明显:与新房成交的平淡相比,土地市场简直可用“火爆”来形容,碧桂园、龙光、星河……今年来进驻拿地的品牌房企名单不胜枚举。尤其进入5月,仲恺土地市场表现可圈可点。

  与新房行情不温不火的现状相比,房企仲恺拿地是战略布局的不得已而为之,还是基于综合思考下的成熟考量?带着疑问,记者走访了市场,并采访了多位业内人士。

  不温不火

  仲恺楼市低首付盘云集

  近几年的仲恺楼市,在庞大的供应量和基础配套不足的双重影响下,整体走势不温不火。尤其是新房市场,从价格走势到整体销量,都在四区三县中表现一般。

  一边是高企的供应量和业绩压力,一边是掉头转向的买方市场,仲恺楼市想要突围破困,启动中介联动是不二选择。

  去年某房企的内部分享会上,开发商一次性约来上百家大大小小的中介公司。针对新品推售,不仅给出高出市场不少的佣金奖励,更承诺快速结佣的政策鼓励。

  一位中介人员说,有着中介联动奖励,卖新房比卖旧房赚钱多,还赚钱快,“没有那么多啰嗦事,客户群体也更多。”

  今年受疫情影响,惠州楼市整体低行。身处其中,仲恺片区更为明显。据公开数据显示,1~4月份,仲恺网签2574套,成交量同比下滑63%。4月份市场虽有好转,全月网签也仅有796套,是除龙门外,网签量最少的区域,同比去年下滑了39%。而与此同时,仲恺供应却依旧高居不下。以4月为例,供应2841套,同比增加21%,位居各县区之首。

  而在很多人士看来,上半年的供需失衡,只是冰山一角。一位业内人士透露,仲恺高新区今年预计新增298万平方米,截至4月份,实际供应仅有36万平方米,“未来的5~8月份将成为供应井喷期,竞争异常激烈。”

  在这样的环境下,中介联动风暴愈加猛烈。“潼湖、陈江、惠环等片区的楼盘基本上都有做低首付,最低5万元首付起,免息2年。”中介人员阿娟告诉记者,“我们公司代理了仲恺惠环和潼湖片区的23个新楼盘,佣金奖励从1万元一套,15000元一套,到总房款的2个点甚至3个点不等。”

  如火如荼

  品牌房企鱼贯进驻抢地

  与新房市场不温不火形成鲜明对比的是,土地市场如火如荼。2019年,仲恺高新区为推动区域高质量发展,启动了仲恺大道沿线城市更新工作,积极探索中心城区政府主导推动混合城市更新模式。如今年2月12日,我市首宗商住用地顺利出让,就是碧桂园旗下子公司——惠州市惠宇投资发展有限公司,以4.82亿元低价,拿下的仲恺高新区一宗8.91万平方米的城市更新地块,成交楼面价约1546元/平方米。该地块也是仲恺启动城市更新工作后,首块顺利出让的城市更新地块。

  2月24日,龙光地产以4.37亿元摘得仲恺高新区陈江街道4.5万平方米地块,楼面价3494元/平方米,溢价约4.8%;2月26日,惠州市皓翔荣源房地产开发有限公司以楼面价3305.7元/平方米的底价,竞得仲恺高新区惠环街道的一宗地块。

  4月2日,仲恺陈江迎来了两宗大型商住地块出让,总建面达28.5万平方米,总起拍价高达7.9亿元。最终星河集团首次进入仲恺,以底价包揽两宗地块,楼面均价2740元/平方米。时隔5天,星河集团再度出手,再以底价1.2亿元,拿下仲恺两宗10.53万平方米工业兼商服地块,折合楼面价229元/平方米。而在4月20日,同样的惠州市皓翔荣源房地产开发有限公司,又以8227万元竞得仲恺高新区惠环街道的14829平方米地块,起始楼面价约为1460元/平方米。

  5月份,我市共有10宗土地出让,其中仲恺高新区占了6宗,位居全市之首。5月15日,仲恺高新区陈江街道9.6万平方米建面的地块,被惠州市皓翔鑫源房地产开发有限公司以1.6亿元底价竞得,成交楼面价约1675元/平方米;5月20日,惠州大坤恒泰实业有限公司以底价竞得仲恺高新区陈江街道5.7万平方米建面地块,成交楼面价约1120元/平方米。

  至此,粗略算来,仲恺片区已吸引包括碧桂园、龙光、星河、新城、中洲、海伦堡、新力、恒裕、深业、皓翔、鑫月等在内的数十家房企。而据多位房企投拓部门负责人透露,企业未来的布局方向也瞄准了仲恺、博罗和惠阳片区。“仲恺土地容量大,拿地成本较低,是我们的首选。”一位投拓人员称。

  利好加持

  仲恺洼地效应逐步显现

  对于仲恺高新区新房成交冷、拿地热的现象,多位地产人士表达了自己的看法。

  惠州天策行总经理李建锋认为,房企加大拿地力度,主要是深惠城轨规划明确,仲恺是必经站点,这样无形之中拉近了仲恺与深圳之间的距离,仲恺成为真正的临深版块。

  “等于说未来仲恺的居住环境,就不仅仅是满足原有区域内的居住需求,还要满足深圳置业群体的居住需求。”李建锋称,对于房企来说,目前仲恺土地市场的价格仍处于洼地,尤其与临深片区的发展预期相比较,是个比较大的价值点,自然吸引有先见之明的房企进驻。

  同时,他还认为,目前仲恺在生活配套、商业配套尤其是交通配套不断完善的情况下,已经改变了工业区的固有印象。特别是仲恺大道的通车、金恺路的开通,以及四环路的建设,也拉近了仲恺与其他片区之间的距离,基础设施不断提升,倒逼居住需求升级,“很多房企也正是看准了这一点,才会选择现在低价的时候拿地。”

  三年前以80%溢价率拿下仲恺14万平方米地块的隆生企业,对区域发展充满了信心。据该企业营销副总经理吴景华认为,很多品牌房企拿地热情高涨,与其融资成本大幅下降有关。他援引西政资本统计的数据介绍,央企、国企背景地产商的公开市场融资成本大幅下降,目标成本值大部分都往年3%-4%靠拢,其他民营头部房企的融资成本也逐渐往年化4%-8%的范围集中,总体融资成本相比去年有明显下降,另外部分民间资金也在通过各种渠道流入地产,“另外,一些城市优质土地的出让以及政府对土地供应的增加,也使得多地再次出现高溢价率土地成交,推动了土地市场热度持续提升。”

  “聚焦到仲恺,内部产业大升级,以及大型基建的落地、民生配套逐步完善,都支撑了仲恺楼市的未来信心。”吴景华举例称,如深惠城轨项目进展提速,在仲恺沥林北站接轨莞惠城际,同时赣深高铁快速推进,仲恺站选址已确定潼侨镇,仲恺成为链接深莞的桥头堡,深莞惠半小时生活圈即将实现。而以仲恺大道为代表的城市更新和扩容速度加快,扩建中小学9所增加9000个学位等工作计划,“政策频频利好,2019片区整体成交均价9500元/平方米,将成为深圳、东莞客外溢市场的价格洼地,房企对仲恺楼市前景自然一路看好。”

  惠州中原地产战略研究院院长叶晓燕则认为,仲恺土地市场异常活跃,主要得益于其区位优势、产业优势和交通优势。

  “这两年工业用地出让里面,仲恺的占比是几个区县最高的,以交通支撑,以产业带动的趋势很明显。仲恺本身是临深又临莞的,只是它没有挨着热点的板块,随着四环路通车,跟中心城区的距离又进一步拉近,所以未来整个区位的优势很明显。惠州的第一条轻轨是经仲恺走的,以后的深惠城轨开通,也要经过仲恺,这对于扩大区域的客源市场很有帮助。所以大家也更聚焦这个板块,不管是投资、开发、还是购买,越来越多的品牌房企开始扎堆进入。”叶晓燕表示,客观来说,过去仲恺基础设施比较弱,从政府层面也希望多引进一些品牌房企,配合完成基础配建。

  惠州日报记者卢振侠

编辑:朱冰
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