上半年惠州新房成交走出深V形曲线

 

 

     核心提示

  一年楼市行至一半,盘点、总结,如约而来。回眸上半场历程,没有哪个词语会比“出其不意”更来得贴切。

  上半年的惠州楼市,因为一场疫情,楼市动荡、市场萧条。原以为受整体经济的冲击,无论是房企还是购房者,都会做出更加谨慎的选择。因此很多专家学者预期楼市走向的时候,都直言会维持“慢热”态势。孰料,一季度结束以后,却屡屡爆出多年不见的火爆情景。特别到了5、6月份,频频出现的抢地潮、“一房难买”的情景,模糊了人们对经济环境的感知。

  分解到每个月来看。开年以后,受疫情影响,一声“禁足令”,楼市进入冰封期,2月份成交跌至谷底。为求突破,各房企积极探索“线上销售”模式,虽效果差强人意,但也维持了一定的市场热度。进入3月份,随着疫情“清零时刻”的到来,楼市也迎来“解冻期”,复产复工成为主旋律,各项目线下售楼部陆续开门迎客,市场秩序慢慢步入正轨。4、5月份,在业绩、任务的补缺压力下,市场进入“以价换量”的阶段。在各种创意营销、促销优惠的带动下,以及信贷环境的支持下,市场成交止跌回稳。6月份,楼市更迎来半年内的高光时刻,量价均保持强劲走势。

  而在二级市场成交之外,一级土拍市场在鱼贯而来的品牌房企的入局下,火花四溅。特别是仲恺片区,上半年推出6宗地块,引来了十余家品牌房企争相抢夺;惠城区的金山新城,更由华润置地缔造了单宗地块成交总价之最。半年毕,全市土地市场共揽金193亿元。

  原以为持续低迷,却常有触动反弹,这样市场,着实让人摸不着头脑。但细观之下,这种意外,却又有迹可循。

  究其原因,将粤港澳大湾区、深圳先行示范区以及深圳都市圈等多重利好悉数收入囊中,肩负历史使命的惠州,迎来前所未有的发展机遇,开启了新一轮的嬗变。与此同时,依托“丰”字交通主框架构想而打通城际往来、城内循环的路网建设,也奠定了市场更坚实的信心。

  供应篇

  上半年新建商品住宅新增供应同比下跌超3成

  疫情下的楼市“冰封期”,不仅让购买力冰封停摆,更让市场供应处于停滞状态。在各行各业停产停工的影响下,今年上半年,新建商品住宅新增供应量同比、环比均有了明显下跌。

  据惠民之家数据研究中心统计显示,2020上半年惠州市(四区三县)共取得284张预售许可证,其中包含142个住宅项目(26个全新项目)。新建商品住宅新增供应43630套、新增供应面积466.37万平方米,同比分别下跌35%、33%,环比跌55%、54%。从供应套数同比来看,除了仲恺区上涨4%之外,其它县区全线下跌,博罗县、惠东县、龙门县均下跌超5成,大亚湾区亦下跌了47%。

  上半年各县区新建商品住宅供应量相对平均,并无县区突破万套。其中,惠城区供应8616套、新增供应面积100.47万平方米,供应量最大,占全市的20%,且是上半年供应面积唯一破百万平方米的县区。(见右图)

  从各个月份分析,上半年新建商品住宅月均供应7272套,与去年同期相比,下降了35%,去年同期,这一数据为11155套。其中1~3月受春节、疫情因素影响,新建商品住宅共7503套,不足过往一个月的供应,跌幅高达68%。尤其2月基本处于停摆状态。4月随着疫情的有效控制,供应量迅速攀升,当月新增14705套住宅,同比涨了15%;而面对年中冲刺,6月新增14877套住宅,同比上涨了22%,更是创下年内新高。

  从新增产品的面积段来看,90~120平方米不改主流,依旧为上半年的供应主力,新增22421套住宅,占全市供应量超5成。

  成交篇

  量跌价涨 上半年新建商品住宅成交53780套

  回首上半年的市场成交,受“黑天鹅”疫情影响,惠州楼市一度按下暂停键,还曾出现零成交的现象。但随着疫情好转,众多利好消息传来,遭受重创的楼市开启强势反弹,逐渐走出了“深V形曲线”,不论是成交量,还是房价走势,都展示出强势复苏的迹象。

  卖房53780套

  低于2017年以来同期水平

  疫情下,上半年惠州楼市整体成交量迎来意料中的下滑。据惠民之家数据研究中心统计显示,2020上半年惠州四区三县新建商品住宅共成交53780套、成交面积574.72万平方米、销售金额660.08亿元,同比分别下跌12%、10%、4%。

  据观察,上半年惠州市新建商品住宅成交总量,低于2017年以来的同期水平(见图①)。

  惠城区、仲恺区、大亚湾区、博罗县创下近4年新低!从成交套数分析,与去年同期相比,这四个县区中大亚湾区跌幅最大,高达25.4%,其次仲恺跌25.2%,博罗县和惠城区分别下跌24%、13%(见图②)。

  四连涨!

  触底后出现深V反弹

  回顾上半年惠州楼市,既经历了低谷,也迎来了高峰,整体走势呈V形。

  一季度受疫情影响,整体表现低迷,二季度楼市低迷的行情逐渐缓解,市场开始燥热起来。

  自疫情肆虐以来,惠州各售楼处关闭、项目停工,购买力得不到释放。1月24日起至2月24日,全市每日成交不超两位数,甚至有21天仅有个位数成交(含7天0成交)。至此2月新建商品住宅仅成交123套触底,与去年同比下滑高达68%。

  3~4月,随着疫情缓解,逐步复工,惠州楼市缓慢复苏,最终分别成交7521套、9069套,同比下滑35%、29%。对比2月,成交量迅速爬升,下滑幅度逐渐收窄,呈现平稳复苏趋势,二季度已逐渐步入正轨。

  4月后期,随着疫情基本稳定、央行降息降准、深圳都市圈的提出、土拍市场火热的大趋势下,刺激购房置业需求,惠州楼市展现了城市的韧性,成交快速回升,连续4个月成交上涨。

  到了6月半年冲刺,各大房企开始加力推货,市场活跃度进一步提高,成交14099套,环比同比均上涨16%,实现四连涨,至此创年内新高(见图③)。

  三个百亿县区

  惠阳区、惠城区逆市上涨

  从各县区来分析,大亚湾区、惠阳区的表现最出彩,“破万套”成交量、超“百万平方米”销售面积、逾“百亿”销售金额,成为了它们的标签。其中大亚湾区新建商品房成交12011套、成交面积124.16万平方米、销售金额171.57亿元独占鳌头,卖出最多的房子。惠阳区成交量仅次于大亚湾区。而惠城区虽然成交套数未破万套,却有114.61万平方米的成交面积、149.00亿元的销售金额,排在第三位。而这三大区成交总量,占整体成交的61%(见图④)。

  从成交金额来分析,除惠阳区、惠城区逆市上涨以外,其它县区均出现不同程度的下滑。而从成交套数和面积分析,惠阳区、惠东县则是上涨的主角。

  6月首破1.2万元/平方米

  上半年成交均价同比上涨7%

  虽然成交量下滑,但房价却保持高稳,并有明显的上升趋势。

  2020上半年惠州市新建商品住宅成交均价为11485元/平方米,同比上涨了7%。其中除了受部分旅游项目影响的惠东县、龙门县之外,其它县区的价格全线上涨。

  从各月度来看,惠州全市新建商品住宅成交价格自2月起亦同步上涨,时至6月,首次突破1.2万元/平方米(见图⑤、图⑥)。

  惠州房价预期走高,供求失衡是其中一大推手。经计算,上半年惠州新建商品住宅供求比为0.81。而2020上半年惠州新建商品住宅新增供应43630套,环比下跌超5成,同比下跌35%,造成了供不应求的局面。

  另外近两个月土地市场火热,尤其单宗地块拍出7735元/平方米的新高楼面价。“面粉”价格的攀升,推高购房者的价格预期。

  再者,如当红区域——金山新城中优质高端项目成交份额占比不断加大,也进一步拉升了整体成交均价。

  土拍篇

  上半年土地揽金超193亿元 惠城仲恺成房企布局热土

  2月停摆,3月复工,4、5月步入正轨,6月年中冲刺,上半年的惠州楼市足以用跌宕起伏来形容。对比之下,上半年的土地市场则要平稳许多,基本保持正常的拍地节奏,尤其是热门区域的推地计划如期进行,既吸引了各大品牌房企的竞价抢夺,也收获了不错的土拍成绩。

  据惠民之家监控,2020上半年惠州全市土地共成交69宗地块(此处指商住用地),成交面积211.87万平方米,同比上涨88%;成交金额193.48亿元,同比上涨135%。

  超百亿!

  6月份土地成交达到峰值

  从月度走势来看,6月份惠州18宗地成交91.20万平方米,金额100.33亿元,达到上半年土地成交的峰值,成交金额更是超过1~5月份的成交金额总和。

  这与6月份惠城区金山新城、北站新城两大热门板块接连推出多宗优质地块紧密相关,单宗地块成交价动辄超过10亿元、20亿元。

  值得一提的是,即便是在楼市几近停摆的2月份,惠州土地市场仍实现了18宗、面积36.73万平方米、金额35.15亿元的成交量,仅次于6月份(见下图)。

  占比7成!

  惠城、仲恺成房企布局热区

  分县区来看,惠城区与仲恺区成为2020上半年惠州土地成交的绝对主力区域,两者共占全市成交的7成左右。

  其中仲恺区22宗地成交107.43万平方米,成交金额74.63亿元,分别占比51%、39%,位列各县区土地成交第一位。惠城区紧随其后,6宗地成交31.65万平方米,成交金额61.27亿元,分别占比15%、32%(见下图)。

  2020年仲恺大道沿线城市更新加速落地,仅上半年便推出了6宗更新单元,先后吸引了碧桂园、新力地产、天益地产、卓越集团、星河控股、佳兆业集团等房企拿地。而惠城区则以“一南一北”两大热门板块为发展核心,华润置地、佳兆业集团加快布局金山新城,中海地产北站新城再落一子。

  新单价“地王”诞生

  品牌房企高调抢滩惠州

  基于粤港澳大湾区、深圳都市圈等利好催化,2020上半年,各大房企继续加大对惠州版图的布局,其中不乏华润置地、佳兆业集团、中海地产、龙湖集团、龙光地产、碧桂园、星河控股、新力地产、卓越集团、万科地产、海伦堡等品牌房企争相拿地。

  在激烈的拿地角逐中,不少优质地块更是备受追捧。其中,华润置地斥资27.19亿元竞得金山新城鹿江沥地块,楼面价7735元/平方米,成为上半年惠州单宗地块成交总价最高,也创下了惠州土地成交楼面价历史新高。华润置地也因此位列2020上半年惠州房企拿地金额第二名。

  拿地金额第一名则花落佳兆业集团,以0.24亿元的微辐优势领先于华润置地。上半年,佳兆业集团共斥资27.43亿元分别竞得金山新城马安中心区地块、以及仲恺区平南片区(一期项目)城市更新单元。

  此外,星河控股上半年拿地金额也是超过20亿元,并且专注仲恺拿地。在斥资13.95亿元竞得惠环街道冠球片区城市更新单元,加入仲恺城市更新队列之后,又迅速布局惠州星河WORLD项目,未来将打造成为粤港澳大湾区人工智能总部基地,项目总计容建筑面积将超过55万平方米。

  本版文/制表 惠州日报记者卢振侠

  通讯员刘清 张细妹

  本版文字采用数据均由惠民之家数据研究中心提供

编辑:朱冰
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