经济内循环下,揭秘临深置业5大秘密

  疫情冲击、经济下行大背景下,国家提出发展“内循环”,对房地产会造成什么影响?购房需求被挤出莞深,这个时候临深还能买哪里?

  8月9日下午,碧桂园深荟城在三期营销中心举办“百米深圳 城市进阶”2020临深置业新风口论坛,邀请中国知名财经评论员、《刘晓博说财经》&《刘晓博说楼市》创始人--刘晓博,以及《深圳壹地产》&《湾区壹地产》总编辑、资深地产专家--陶文杰,针对当下楼市热点话题进行了解读,并分享了临深置业建议。

  01.

  国内大循环时代

  会打压房价吗?

  “经济内循环”,即以后国内生产出来的东西,主要在本国内消化掉,重新转化为生产力,靠内需拉动经济增长。

  这是要退回去关起门自己玩的节奏?当然不能简单这样理解!

  实际上,“内循环”的提出有个很大的背景,即当下国际疫情严重,中美关系不明朗,国际冲突加剧,外贸严重受阻,不得不转向国内市场。

  那么国内大循环时代,会不会长期打压房价,让房地产投资价值受到抑制?

  刘晓博认为,长期打压房价可能性不大,现阶段更多是求稳发展,如果地价、房价持续下跌,经济无法承受。

  比较2013年以来GDP和房地产主要指标增速就会发现,拉动中国经济快速增长的重要原因就是房地产。

 

  例如2013年,房地产销售额和卖地收入出现了大反弹,增速非常快。

  但2014年出现了“踩刹车”,致使当年房地产销售下降了6.3%,造成了第二年的卖地收入大幅下降。

  到2015年12月中央提出去库存,2016年、2017年房地产销售额大幅增长,再往后一年卖地收入就剧烈增长。

  因此可以理解为,当房地产不行时经济增速就会受到影响。整体上讲,允许房价和地价涨幅跟GDP保持同步,甚至偶尔略快一点也可以。

  刘晓博表示,未来楼市将呈现“轮流吃饭模式”、“打地鼠游戏”、“超级鸟笼行情”。即这个片区回暖、放量、偏热,然后限制,限制住之后,钱到下一轮地区里面。但如果局部过热,也会遭遇新的调控。

  因此,内循环时代,有显著人口增量、高级别城市及其都市圈的优质不动产,仍然有长线抗通胀能力。

  02.

  7月楼市风向突变

  今年仍是买房最佳时机?

  大家可能注意到了,进入7月,国内楼市风向突变,深圳、东莞出台了严厉的楼市政策。

  标志性的事件还有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州等10个城市参加了韩正主持召开的房地产座谈会并被要求发言,座谈会级别很高,且10个城市里有4大一线城市、几个二线城市,是以前没有过的。

 

  刘晓博表示,楼市风向突变有五大原因:

  一是经济复苏。经济复苏取得了成就,且超出预期;

  二是防止泡沫。今年货币非常宽松,且中美进入博弈期,政策有很大不确定性;

  三是引导资金进入股市;

  四是为“内循环腾空间”。扩大内需需要房价保持稳定,大家才有钱去消费;

  五是给未来“留饭”。中美博弈还没有到最激烈的时候,但要做更激烈的打算。

  不过陶文杰认为,2020年是买房的最佳时机,今年楼市很像2009年。

  2008年全球金融危机,导致全球都在放水救市,而2009年明显就是放水导致的资产价格上升。

   今年由于疫情影响,国内上半年大放水,虽然下半年经济情况好转,财政、金融、货币仍较充裕,这个大背景下,不买房资产就在贬值,买房子才是最安全可靠的资产。

  03.

  三份中央文件

  看深圳扩容的可能性

  回过头看深圳,半个月出台两次严厉调控政策后,热钱快速向临深转移,尤其是呼声比较高的可能被扩容到深圳的惠州。

  其实深圳扩容的预期从去年开始就出现了,刘晓博表示,不仅仅是因为深圳要迎来40岁生日,还有一个很大的背景:

  去年到今年中央连续发了三份文件,规格都非常高,且都明确提到了中国要进行行政区划的调整。

  第一份文件,提到提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力,实行扁平化管理,形成高效率组织体系。

  第二份文件,提到优化行政区划设置,以中心城市和城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展格局,拓宽城市间流动空间。

  第三份文件,提到统筹新生城市培育和收缩型城市瘦身强体,按程序推进具备条件的非县级政府驻地特大镇设市,有序推进“县改市”“县改区”“市改区”。

  其实扩容案例是切实存在的,例如济南合并地级市莱芜、长春合并公主岭市,包括成都、烟台、邢台、南通也都有扩容案例,且都发生在这几个月,说明中国行政区划调整已进入密集区。

  再看深圳,作为一个2000多万人口的城市,不到2000平方公里,在中国主要城市陆地面积中基本排在最后。

  在刘晓博看来,将来要发挥中心城市作用的大城市,面积都应该到1万平方公里,至少深圳、上海、南京、武汉都应该扩容。

 

  深圳必然要扩容还有一个重要原因:中国的行政区划实际上是不均衡的。

  比如广东省,最新公布的常住人口为1.15亿人(实际可能1.5亿),仅次于日本位居第12名;而且2019年GDP达到23万亿,相当于中国三分之一的省市、自治区之和,仅次于韩国位居第13位。

 

  但以日本和越南为例,面积虽小,省级行政区域都远超中国,比如越南面积相当于两个广东,分了58个省、5个直辖市,日本则有47个都、道、府、县。

  所以深圳扩容和直辖,只是时间问题。因为深圳面积小、定位高,且从行政区划均衡角度,确实有适当拆分人口大省、土地面积大省,增加直辖市和省的数量必要性。

  尤其最近《学习时报》的报道和中科院的研究报告值得高度关注。前者的方案是扩权,其实就是扩容的第一步,因为一旦扩了权是不大可能再收回的;后者的报告在探讨行政区划怎么改,提出四个城市要直辖,还提出给深圳和上海扩容。

  刘晓博认为这个报告反映了一批专家学者的看法,可能会对未来的行政区划产生影响。

  04.

  500万深圳人将住在“临深”

  惠州是过去十年真正的“黑马”

  就算深圳不扩容,按照深圳的住房规划,2018到2035年新增170万套住宅,只有不到70万套商品住宅,以深圳现在的人口增速和增量,可以推算出未来至少500万人要住到深圳外。

  尤其现阶段深圳调控并出现了"积分买房",陶文杰认为,深圳楼市限售和限价不会放松,未来肯定会导致积分买房,失去名额的购房者肯定选择临深。

  与此同时,接下来深圳外溢的肯定还有产业,因为当坪山高新区这些土地都用完之后,大规模的企业往外迁移就是势不可挡,现在很多深圳企业已经慢慢外移了。

  当然,深圳人口和产业外溢方式肯定是沿着轨道交通走的,尤其是有地铁快线、地铁普线、城际交通的区域,都是外溢重点。

  因此,临深置业时,尤其在深圳和东莞限购后,惠州是值得关注的区域,有几大优势。

  首先,过去10年,惠州是广东增长最好的城市之一,GDP、预算收入、小学生人数(在校生)、资金总量增长率都排名前三,是一匹“黑马”。

 

  其次,从轨道交通上看,惠州与深圳联系密切:

  第一,刚刚批准的粤港澳大湾区城际铁路中,深惠城际,从前海进入惠州;深大城际,从深圳机场最终到大亚湾;

  第二,看地铁,深圳14和16号线规划延伸到惠州。且从长远看,惠州地铁形成了城区+惠阳和大亚湾两个密集的片区,将来至少有6、7条的地铁和轨道交通会跟深圳相联系。

  05.

  深圳在都市圈的位置偏西南角

  从长远看必将要“东进”

  另外从都市圈的角度看,深圳在都市圈的位置明显偏西南角,要统领都市圈有一定难度,长远看深圳必将要“东进”。

  事实证明,2016年深圳就提出了“东进战略”,计划投资1.6万亿。

  且“东进、西协、南联、北拓、中优”中,真正的空间和增量在“东进”和“北拓”。因为南联主动权不在深圳,西协增量是其他都市圈的,中优空间有限。

  陶文杰也表示,过去几年深圳和汕尾弄了深汕合作区,和河源讨论成立深河合作区,但没有和东莞或西边城市搞一些合作区,动作都在东边,主要是要带动粤东北的发展,而且向东才有土地空间。

 

  深圳东进还有进一步的措施,就是2019年4月深圳宣布高新区扩容:一方面扩大十几倍到159.48平方公里,其中扩容的90%都在东部龙岗、坪山;另一方面,明确提出形成“一区两核多园”布局,“两核”指南山园区和坪山园区。

  换言之深圳的东进,而且核心产业的东进已经开始了。

  其实从土地的存量来看,深圳目前有充分发展空间的,只有东部的坪山和西部的光明。

  而且坪山高新区,是人工智能、新能源、机器人、生命健康、新材料等新兴产业,加上营商成本是深圳最低的,所以将来创业企业肯定大量往这边走。

  重点是,坪山高新区旁边一路之隔就是惠阳的白云新城,这可以说是对接深圳东进战略的门户。

  首先,白云新城是以福田中心区、江北CBD为指向,打造集住宅、办公楼、商业配套等功能为主的休闲、娱乐、居住、工作的片区环境。

  其次,片区充分利用及结合淡水河、坪山河水体景观,筹划新建一批市政公园、森林公园等。

  可见,白云新城不是简单的工业园,定位是带有CBD性质的,要跟坪山高新区做配套。这样一来,两个片区联手,优势就更为明显了。

  白云新城规划示意图

  06.

  白云新城率先受益深圳购买力外溢

  碧桂园深荟城三期受追捧

  深圳必将“东进”下,尤其惠阳白云新城,相比其他区域更有优势,率先受益这一波深圳购买力的外溢。

  第一,距离深圳非常近,“一墙之隔”就是坪山高新区。

  坪山高新园规格很高,加上旁边的大学城,未来会有相当一批高新技术人才集中在这里,未来会有望成为下一个“粤海街道办”,而白云新城可近距离可以享受到产业和人口红利,这是地理位置上的先天优势。

  第二,有地铁,是深圳14号线进入惠州的首个区域。

  14号线连接的是福田和坪山,规划延伸到白云新城,一直到惠州南站,深圳段已经动工了,预计2022年就能通车。

  值得注意的是,14号线是快线,和11号线13号线一样,连接深圳最重要的片区,可见政府对该线路的重视程度。

  惠州市域线路仅为示意,以官方发布信息为准

  其实深圳到周边买房,一是要看地铁、轨道,因为开车有很强的不确定性,但轨道交通时间是可控的;二是要注意周边的产业,直接决定这个区域的人口数量和人口购买力。

  综合而言,在未来的打新时代、积分时代,深圳购买力大规模外溢的时候,白云新城一片还是会受到一定利好。而作为区域内的地铁通勤大盘,碧桂园深荟城自面世以来便备受瞩目。在万众期待中,碧桂园深荟城三期展示区也于8月8日正式对外开放,现场人气持续高涨。客户对于项目地段高度认可,对于全新升级的园林、产品也表示感受到满满诚意。

碧桂园深荟城三期现场

  约100米,进一步深圳

  从区位上看,项目位于白云新城片区最西侧,处在深惠边界线上,且三期更近深圳,距离坪山高新区仅一墙之隔,百米即深圳。

  处在这样的位置,一能享受到产业红利和人口红利,二能同时享受到深圳扩容或者扩权,亦或是深圳都市圈发展红利。

 

  交通发达,地铁通勤直达福田

  项目距深圳地铁14号线沙田站约2.3公里,预计2022年地铁建成后,可实现地铁通勤,福田上班。

  此外,项目紧邻在建中的金惠大道,沿白云路或金惠大道可直达惠阳大亚湾。门口规划外环快速路,连接坪山大道和深汕高速。同时靠近规划中的深汕高速惠阳西高速口,未来将更快速通达深圳各区。

  园林、装修标准全新升级

  匠心打造四大主题空间园林,包括童梦乐园、Art-life艺术荟、惠湾首个都市沙滩泳池,以及约700米环形跑道的有氧运动环,真正让健康运动融入生活。

  园林实景图

  装标上,从收纳空间、实用性能、健康生活等方面,打造更符合大众生活需求的全生命周期住宅。

  例如配备入户鞋柜、主卧衣柜、抽拉式水龙头、厨余处理器等,以及天花板吊顶、厨房用铝合金玻璃推拉门、配备双层中空玻璃等。

 

  样板间实景图

  碧桂园深荟城三期

  建筑面积约99-129㎡带装修3-4房,少量房源在售中

  户型鉴赏

编辑:朱冰
分享到:
上一篇:
分享到:

相关新闻

查看所有评论网友评论

所有评论仅代表网友观点,与今日惠州网无关。发言最多为2000字符(每个汉字相当于两个字符)