回顾:惠州五年来影响楼市发展格局的重大举措

过去的五年,惠州房地产健康运行,竞争有序。 惠州日报记者周楠 摄

  2016~2020年,短短五年,不过是历史长河的一瞬,于惠州楼市来说,却是日新月异的五年。

  五年间,惠州房地产领域不断扩大,在原有的东平半岛、金山湖、东部新城、南部新城、大江北,仲恺、惠湾、惠东等区域基础上,不断扩大疆土,从马安到江南,从陈江到潼湖,从江北东区到小金口,从博罗龙溪到龙门南昆山,板块转瞬轮动,热盘、热区遍地开花。五年间,房企数量比着赛地增长,从百强房企屈指可数,到品牌房企难以统计,从一企一盘到一企多盘,数量增长伴随项目裂变,战略布局裹挟深耕发展。五年间,楼市产品供应丰富多彩,别墅、叠墅、洋房、公寓、商铺、写字楼,专业的人雕琢专业的产品,充实了市场的产品选择,也勾勒出了惠州人民百业兴盛的蓬勃画面。五年间,惠州房地产从变大到变高,体量不断扩大的同时,并没有放弃对产品力的坚持。在回归居住属性的持之追求中,规范红线有章可循,房企发展循规蹈矩,换来的是五年间行业诚信度不断提升,品质信任感不断增强……

  回首这五年,惠州房地产在健康上行,竞争有序。而这个成绩的取得,离不开千千万万建造者的辛勤付出,更离不开一系列施之精准,行之有效的楼市维稳政策的保驾护航。借由盘点之际,记者结合惠州中原地产的统计资料,以年份为脉络,整理出那些影响楼市发展格局,护航楼市稳健发展的重大举措,以供参考。

  2016年

  规范销售行为 确保市场健康运行

  2016年,受粤港澳大湾区规划,以及深莞惠经济圈、深圳14号线延伸惠州、赣深高铁规划、广汕高铁规划、莞惠城轨通车等利好消息的带动,惠州从名不见经传的南粤小城,一跃成为省内外市场密切关注的热土,百强房企中过半进驻惠州,带来了丰富多样的产品供应。

  为规范市场秩序,维持市场稳定,防止房价过快过热抬升,我市实施了成果显著的“商品房预售价格监制”政策,也就是通俗称呼的“限价令”,并开展了多轮的严格规范商品房销售行为的专项整治行动,确保市场平稳健康运行。

  事件回顾

  《惠州市国土资源局关于在惠城区开展不动产权籍调查工作的通告》 通告称,自2016年6月21日起,申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手房过户等业务的,需先行开展不动产权籍调查。

  《关于严格规范商品房销售行为的通知》 10月6日发布的《通知》明确,如未取得预售证,开发商不得以任何形式对外销售商品房,不得以任何形式收取购房人的意向金(诚意金)、定金;不得委托销售代理机构对外销售、收取认筹金或团购服务费;不得由电商或其他机构针对特定项目、特定楼栋、在特定时间收取任何费用。

  《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》 10月14日,惠州市发展和改革局与市房管局联合下发《通知》,遏制开发商通过虚高申报监制价格,在销售过程中随意提价或打折,扰乱房地产市场价格秩序的问题。《通知》明确商品房实际成交价格低于监制价格10%将被锁盘。

  惠城区、仲恺区备案价监制 惠城和仲恺发改(物价)部门10月18日起要求房企业所申报均价不得高于近3个月的本楼盘(或所在片区)均价。同时,11月1日起,惠城、仲恺将严格规定商品房成交价不得高于监制价格,或低于监制价格10%,否则不予网签。11月初,惠州市发展和改革局、市房管局再次联合发布《关于明确惠城区仲恺高新区商品房价格申报监制有关工作的通知》,明确惠城、仲恺的在售楼盘监制价格的算法,以及明确多个具体操作事项和时间要求。

  惠州市房地产市场专项检查 10月中旬由市房管局、住建局、工商局和发改局等多部门牵头成立的惠州市房地产市场专项检查组分片区巡查工作正式启动,分赴各县(区)开展专项检查,多个项目被查出不规范行为。

  《惠州市进一步推进户籍制度改革实施方案》 《方案》规定,在惠州居住满3年、合法稳定就业满3年,并有合法稳定住所(含租赁)的人员,本人及其共同居住生活的配偶、父母和未婚子女可以在居住地申请迁入本市居民常住户口。

  《关于异地缴存职工申请住房公积金贷款有关问题的通知》 《通知》明确在外地工作且在外地缴存住房公积金的惠州人,在惠州买房可申请公积金贷款。

  2017年

  规范整治更为密集 市场环境不断净化

  多项利好持续发酵,加上赣深高铁、广汕高铁获批建设,357产业带启建,高铁北站新城规划出台,水口滨江片区规划出台,以及大湾区中心区、惠阳新圩南部、镇隆北部、霞涌片区等区域的新定位出来,推动市场不断上行。但在热者恒热的同时,一些偏远片区楼盘也出现滞销的情况,市场分化不断加剧。为推动销售,很多楼盘加大了与中介联动的力度,因为电商费、团购费、中介渠道费不明确而引发的矛盾不断。

  结合市场情况,政府出台更为密集的规范整治之举,限售、限捆绑装修、严查捂盘惜售、规范中介市场等措施陆续祭出,市场环境不断净化,秩序井然有序。

  事件回顾

  公积金:不限户籍但仅适用购房自住 自2017年1月11日起,外地户籍的异地缴存职工在惠州购房也可申请公积金贷款,不过该政策仅适用于购买自住住房。

  拒收公积金贷款将被纳入诚信体系 楼盘拒绝住房公积金贷款属于违规行为,我市将通过纳入诚信体系管理、锁盘等多项措施进行规范。

  限售:新购商品房未满3年限卖 4月8日,惠州市政府网站发布《惠州市人民政府办公室关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》,明确要求新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年方可转让。

  查处捆绑装修等变相加价行为 市住建局召开的以“稳价促量,进一步推动惠州房地产业健康平稳发展”的座谈会上表明,4月份开始将会加强管控以各种名义打擦边球变相提高房价的现象。

  楼市监管:电商费将由房企支付,样板房须与报建一致 惠州市房管局负责人表示,电商团购费、中介渠道费用,统一由购买服务的开发企业支付,不再从购房者手中收取,大亚湾区房管局要求房企对楼盘样板间、户型模型及户型宣传图存在与规划报建图纸不一致的问题及时整改。

  严查捂盘惜售 从6月开始,对达到规定进度的楼盘,由房管部门发函明确告知房企在1个月内必须到发改部门申请价格监制,如没有按时完成申报工作,将按新政要求“1年内不允许其申报价格监制和申报预售”。

  《关于加强惠州市商品房销售代理管理的通知(征求意见稿)》 强调通过强化中介代理销售机构的备案机制和完善行业诚信管理体系,对出现违法违规的楼盘进行曝光、暂停网签功能,违规开发商和中介将被责令限期整改,记录诚信档案,以及取消备案资格等方式进行惩处。

  常态化专项整治 7月24日,惠州市房地产市场监督管理工作小组印发《关于持续开展房地产市场专项整治行动方案》,从本月开始,每月持续开展两次房地产市场专项整治行动,通过定期和不定期方式,形成常态化整治,遏制楼市违法违规行为。

  中介市场检查 8月31日,惠州市房管局产权科联合相关部门单位对市区部分中介机构进行检查,多家中介机构涉嫌违规经营。

  《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法(修订征求意见稿)》 针对各类型“三旧”改造项目进行细致归类,按照规定,对于不改变旧改土地性质和年限现状的项目将免收出让金,而作为商住开发将参照市场地价进行计算。

  2018年

  信贷政策收紧 市场维稳态度不改

  2018年,在高质量发展的路径上,为对标国内一流城市的建设目标,惠州进行了市政设施、基础配套的大升级,是练就内功,不断升级城市品质和能级的关键之年。这一年,“两违”整治行动规模浩大;这一年,城市轨道交通进一步优化升级,机场扩容扩建,多条交通要道建成通车;这一年,发展装配式建筑、绿色建筑提上日程。

  具体到楼市,信贷政策不断收紧,市场维稳态度不改,从土地竞拍到新品销售,均有相应的规范之举。

  事件回顾

  房贷利率上浮 惠州首套、二套房贷利率上浮区间为30%-40%,其中光大银行首套上调至50%,二套上调至55%。

  大亚湾限购性政策 5月29日,大亚湾房管局发布了《关于严厉打击恶意炒房、恶意炒作等违法违规行为的声明》,对一次性购买3套以上(含3套)的购房行为采取暂缓网签,核实其是否属于恶意和投机炒房行为。此后官方发布对该政策进一步的补充和说明。

  公积金新政 惠州市住建局、市房管局、市住房公积金管理中心等六部门单位联合印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施意见》,提出要从九方面维护公积金缴存职工合法权益,规范房地产市场秩序。

  此外,惠州市住房公积金管理中心发布《惠州市住房公积金提取业务操作细则》(征求意见稿),规定住房消费、销户、低保重病可提取,购买办公楼、商铺等非住宅类别不得提取公积金。

  马安地块试水“限价+竞自持面积”自持年限10年 继惠州土拍市场挂出起拍价近32亿元的金山湖地块,惠城区马安再次出让3宗商住地,起拍总价达24.8亿元,聚焦了市场关注。8月22日,惠州市公共资源交易中心发布关于马安地块的补充公告,其中2宗地块将采用“限价+竞自持面积”方式拍卖。

  仲恺发布整治“两违” 《仲恺高新区整治违法建设违法用地有奖举报实施办法》正式发布,凡在仲恺高新区城镇规划内未取得规划许可、未按照规划许可要求进行建设,或未按程序审批批准的建设行为都属于违规。

  惠州外籍人士限购1套 8月,惠州市房管局下发了《关于限制外籍人士及境外机构购房的通知》,要求各房地产开发企业要加强外籍人士及境外机构购房管理,并明确外籍人士只允许购买一套住宅商品房,商业不限;境外机构不能购买住宅商品房。

  2019年

  市场监管细分 趋向精准化

  2019年,传闻多年的粤港澳大湾区规划纲要正式出台。围绕现代化品质城市的建设目标,惠州市政规划全面爆发,一批街头公园建成,高铁北站新城开工建设,金山新城规划、惠南新城规划出台,隆生大桥、古塘坳立交桥通车等,城市品质不断提升。

  在此背景下的惠州楼市,吸引了更多品牌房企的进驻,全国百强房企入惠数量从50多个到60多个,增量的同时再提质。原有的一个片区一个备案价监制的“一刀切限价令”难以适应新的市场需要,因此政府实施了精准化的市场监管机制,鼓励市场多出精品优品。

  事件回顾

  房贷利率下降 惠州首套房贷利率最低上浮25%,二套房贷利息上浮区间为29%-55%。

  《关于报送商品房宣传广告样式的通知》 通知要求开发企业申请商品房预售许可证前,须提前将拟由开发企业或中介机构发布的广告式样(现场展示、网络微信发布、户外传单、特别是广告用语)书面盖章报送该局审核;在取得商品房预售许可证后, 新增的广告(含中介机构发布的广告)内容也同样需要书面盖章报送该局进行审核,避免出现不实的误导信息。

  《惠州市惠城区房地产开发项目停车位租售管理办法》 此《办法》的印发执行,是对于停车位交易准则、购买原则和公示标准的明确有望推动该局面的规范。对于只售不租、销售人防车位等违规行为还将强化惩处,项目销售关联起来进行惩戒,及时约谈违规企业责令整改。

  市场呼吁精准化施策 对于惠州楼市区域发展不平衡,惠州市住房和城乡建设局局长严戈科表示,在坚持调控不动摇、不放松,落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位的同时,也将结合市场变化不断推动调控的精准化,因地制宜和因时制宜精准化施策。

  《惠州市建档立卡贫困户中无房户住房安全保障工作方案》 《方案》拟通过改造既有房屋集中安置和财政补助新建住房的方式统筹安排,每户无房家庭新建住房补助最高可达到4.5万元左右。为进一步加快该项工作的推进,市住建局提出目标任务:确保在明年底前完成建档立卡贫困户住房安全保障工作。

  《惠州市住宅项目配套教育设施建设管理试行办法(草案)》 《办法(草案)》对房地产项目规模和配建学校的标准予以规范,要求配建学校与住宅项目建设同步规划设计、同步建设、同步竣工验收,与首期住宅项目同步建成交付使用。此外,还对移交时限予以明确,要求教育部门接收后一年内开门办学。

  2020年

  城市利好不断 市场监管加大

  迈入2020年,一场新冠肺炎疫情,让市场经历了冰与火的生存考验。在这样的背景下,我市一方面强化产业布局,增强经济发展的驱动力,一方面强调基础配套,夯实筑巢引凤的基础,增加企业进驻发展的吸引力。24个重点项目落地惠州,“丰字路网”构想成真,仲恺城市更新计划出台,花边岭商圈活化项目等,每一个市政规划都足以撼动城市发展格局。

  针对房地产市场,我市还在推行一系列减负减租等复产复工安心之举的同时,加大对市场的监管力度,通过推动企业的诚信建设,商品房预售资金监管等举措,助推市场平稳健康发展。

  事件回顾

  惠州市住房和城乡建设局关于应对新冠疫情疫情做好相关复工复产稳定发展工作的通知 惠州市住房和城乡建设局发出应对新冠肺炎疫情做好复工复产,支持企业稳定发展的通知,要求行业主管部门加强复工指导,主动上门服务。同时对于企业因疫情影响面临的交楼难、公积金缴存难和租金支付难等情况均作出指引。

  《惠州市个体工商户、自由职业者自愿缴存使用住房公积金办法》(征求意见稿) 制订该办法是为进一步扩大住房公积金制度覆盖面,充分发挥住房公积金制度的普惠性,加大对就业人员自住和改善性住房需求的支持力度。

  惠州房贷利率出炉,首套最低加65个基点 央行宣布最新5年期以上LPR为4.75%,下调5个基点;最新1年期以上LPR为4.05%,下调10个基点。

  《惠州仲恺高新区城市更新专项规划(草案)》 2020年仲恺城市更新计划全面落地,包括对整个仲恺各街镇、产业园做出了全面系统的规划。规划范围:包括惠环街道、陈江街道、沥林镇、潼侨镇、潼湖镇、潼湖军垦农场、惠南科技产业园和东江科技产业园,总面积约345平方公里。

  《惠州市房地产开发企业信用管理办法(试行)》 适用于惠州市行政区域范围内从事房地产开发经营的企业,明确了开发企业信用评价管理的适用范围、信息采集方法、信用等级核定、信用信息公布和使用、异议信息处理、管理原则等内容。

  《惠州市住房保障租赁补贴办法(公开征求意见稿)》 通过发放租赁住房货币补贴的方式,解决惠州市住房困难家庭住房问题。

  《开展住宅工程质量常见问题专项治理行动方案》 计划从今年11月到2021年8月,开展为期10个月的专项治理,突出强化建设单位五方责任主体的质量责任,通过加强施工现场建材质量管控,建立奖惩机制等多项措施,全面提升住宅工程质量。

  《惠州市商品房预售资金监督管理办法》 为进一步完善商品房预售款的监督管理,房地产开发企业在申请商品房预售许可前开设商品房预售款专用账户,存入监管账户的商品房预售款优先保障项目竣工。开发商留存监管及可提取使用的额度,视项目建设进展而定。

  《惠州市建筑市场主体信用信息管理办法(征求意见稿)》 构建守信联合激励和失信联合惩戒机制,推进信用信息互联互通和共享,促进建筑市场健康发展。

  《关于规范房地产评估机构管理工作的通知》 在惠州从业的房地产估价机构和注册房地产估价师都应该遵循行业备案管理,严格执行估价行业的政策、规范、规程和标准等,强化自律,诚实守信。该通知同时要求市房地产中介协会建立起行业信用管理办法和估价报告网上备案管理规定相关条例,确保行业有规可依,有矩可循。

  《惠州市市直房改住房上市交易管理办法》 通过对房改房上市交易的行为及相关税收政策的进一步明确,有效保障房改房上市交易规范有序。

  文字 惠州日报记者卢振侠

编辑:朱冰
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