楼盘加紧跑量 九折优惠重现

　　“五一”未至，促销先行。“五一”小长假向来是消费市场的黄金期。对于今年的楼市而言，在经历3、4月份的“小阳春”行情打折现象之后，无论是购房者还是楼盘，都对“五一”小长假增添了更多的期待。

　　记者近期从市场了解到，随着假期逼近，不少楼盘迫于重重压力，开启了一浪接一浪的暖场活动，并以没有最值只有更值的折扣优惠，打响“抢卖战”。而作为“五一”战役的另一主角，不少购房者则一边受信贷环境约束持币观望，一边密切观察市场走势，理性入场。

价格不是购房者考虑的唯一因素，区域、配套、产品等也不能少。

　　鏖战五一

　　楼盘促销力度加码

　　今年以来，先有房企融资管控“三条红线”，后有银行侧对个人和企业的房地产贷款比例进行限制的“两道红线”，再叠加经营贷、消费贷限制流入等重重政策加码，为火热的楼市上了一道“紧箍咒”，也给那些准备在年后大干一场的房企打了一剂“镇定剂”，认真盘查起了自己的钱袋子。

　　那些依靠高杠杆撬动快周转，从而实现高利润的品牌企业，虽有各种渠道资源支撑，不至于资金链断裂，但也转为蛰伏姿态，以走量套现为主；那些前期走太快，却又没有强大背景资源支撑的企业，受资金链牵制，则为此前扩张战略买单，无奈寻求合作，或忍痛割让储备地块；而那些原本在品牌市场上不显山露水，但资金链充裕的企业，则迎来了扩张、吞并的好时机。

　　一位品牌房企惠州区域负责人就向记者透露，近期着重在惠阳、大亚湾看地，“有几个村企用地寻求合作伙伴，我们现有资金相对充裕，正好可以介入。”

　　这种隐性分化投射到市场，无论蛰伏度日、走量套现，还是回笼资金、伺机扩张，均表现出各楼盘供应量加剧、促销优惠加码，并在“五一”小长假期间，达到新的峰值。

　　惠民之家提供的数据显示，仅以上周（4月19日-24日）为例，惠州有26盘获取预售证，新增供应4916套房源（其中住宅4704、商业212套），其中22盘为老盘加推，华润、隆生等蛰伏已久的纯新盘项目迎来开盘。具体到各板块，大亚湾供应量最大，博罗次之。

　　在供应量集中放量的同时，各楼盘优惠促销力度不断加大，尤其是一些偏冷区域的楼盘，更是紧贴政策要求，直接打出“9折”优惠的宣传。如碧桂园城市印象推出“五一提前房价”活动，多套以精装交付的特惠房，直降4~8万元；融创臻园推出抄底特惠9折起活动；中投君悦华庭也推出全场97平方米产品9折起的优惠。

　　而在这些简单粗暴的直接让利之外，一些楼盘或以送装修、或以降首付的方式，吸引购房者关注。如碧桂园云玺推出带精装产品首付20万元起；龙光玖悦城推出首付8万元起、剩余1年半内付，并送2000元/平方米的精装；龙光玖龙台89平方米认购送豪华家电三件套等。

　　在此之外，惠阳、大亚湾、仲恺、博罗等地的楼盘，为调动中介营销的积极性，还不断加码渠道营销的佣金比例。如金莎世纪城就直接打出“6%”豪佣的宣传；中投君悦华庭也对外宣称“涨佣”。

　　综合对比

　　购房者出手更理性

　　楼盘推货、促销忙不停，购房者是否会如愿买账呢？一位地产人士称，当今的楼市，早已过了“购房者跟着楼盘营销走”的时代，“经过多年的市场培育，越来越多的购房者对地产行业发展有了清晰认知，绝对不会你搞个促销优惠，购房者就轻易买单，而是会结合自身实际和城市发展格局，以及楼盘自身品质等综合因素，理性选择。”

　　该人士的分析，在记者与多位购房人士对话后得到证实。日前在金山新城片区出手买房的购房者陈先生告诉记者，自从有了买房计划以来，自己对惠州楼市的各个区域发展都进行了深入了解，不仅考虑配套是否齐全、交通是否便利，还考虑了区域未来的发展前景，“虽然金山新城片区的购房成本更高，但综合考虑后，还是选择了这里。”

　　购房者严小姐坦言吃过一次亏之后，买房谨慎理性了许多。“我买第一套房子的时候，就是贪便宜，买到了惠博沿江路上。住了四五年，区域依旧没有什么大发展，生活配套也还是欠缺，反观当时买水口、金山湖片区的朋友，不仅生活配套起来了，而且区域有了各种发展机遇，实现了资产增值。”严小姐称，如今自己要换购住房，只瞄向两个方向，一个是有发展机遇的热点片区，还有一个就是有稀缺资源的核心区域，“虽然购房成本增加了，但日后住起来更方便且还能实现资产增值，这样一想，压力大点也能接受。”

　　在仲恺某楼盘营销中心，购房者小林表示虽然会视楼盘折扣情况择机入手，但绝不会单纯因为折扣而就盲目下定。“目前我比较看重隆生仲恺花园，主要是冲着他们的学校配套去的，而且社区环境、交通配套都不错，又是本土品牌开发商建设的，品质信得过。”小林说，只要这个楼盘有折扣优惠，就会出手，“其他同片区的楼盘，如果不是我看中的，哪怕给出再低的折扣，我也不会买。”

　　购房者变得更理性，也是多个楼盘销售顾问的共同认知。金山新城一楼盘营销负责人表示，虽然华润置地曦江润府近期开盘受到热捧，且价格打破区域天花板，给市场带来了较高的心里预期，但落到实际，却并未产生想象中的蝴蝶效应，“总的来说，还是购房者变得理性，不会盲目下定。而且现在信贷环境约束，那些需要腾挪房产才能实现买房愿望的改善型群体因为按揭款下不来，导致买房周期变长，一定程度上影响了市场上的活跃度。”

　　“我感觉只要银行信贷环境不放松，跑量套现就会是房企的第一要务。特别是按照往年惯例，下半年市场供应都会爆量增加，在剧烈的市场竞争下，优惠促销就会持续下去。”有过多次房产置换经验，并长期关注惠州楼市发展的崔先生提醒，不是特别着急用房的购房者，可以冷静对比再下手，“今年应该有抄底捡笋货的机会。”

　　惠州中原战略研究中心高级经理叶玉定在对后市进行分析时也认为，从如今的市场来看，惠州楼市两极分化严重，加之当前银行利率上浮的影响，在一定程度上会增加购房者的置业成本，加重客户观望情绪，根据市场销售、资金压力以及行业竞争加剧等因素，预计房企会加大打折促销力度，加紧跑量。

　　近期购房纠纷增加 注意五点避免掉坑

　　熟悉市场的人或许都有一个共同的体会：一般楼市上行的时候，置业纠纷维权问题相对较少；而一旦市场下行，各类因置业引发的维权纠纷问题就会变多。

　　对于这个现象，业内人士周先生分析，因为楼市上行达到了购房者“资产升值”的心理预期，让其对收楼遇到的微末问题有了一定包容心理；而楼市下行意味着持有的物业贬值，在巨大的心理落差之下，会对楼盘品质产生更多的挑剔情绪，“但归根结底上，还是购房者不够专业，信息不对称，无论怎么小心谨慎，都很难不遇到消费陷阱。”

　　那么，对于购房者而言，除了自我修炼，强化应对市场涨跌的心理承受能力之外，究竟要如何做，才能尽可能降低掉入置业陷阱的风险呢？

　　七大问题

　　购房者投诉咨询增多

　　“近期购房者投诉最多的就是购房资格不合格或者是贷款条件不符合要求，被银行退件导致无法买房的。”贝壳找房惠州站市场公关中心负责人詹皇凯告诉记者，因为信贷政策影响，一些去年通过贝壳找房平台买房的购房者，因为至今没有通过银行审批而无法顺利买房，导致投诉变多，“但事实上，这样的投诉，是因为大环境的影响，我们也无能为力，只能尽力解释，提醒他们在申请贷款期间，不要做其他的贷款计划，也不要办信用卡，有信用卡的客户，千万不要有任何逾期。此外，个人流水也不要中断，要确保月入流水在月供款的2.5倍以上，要有余额。”

　　在金融领域和房地产领域有着丰富法律实务经验的广东伟伦（仲恺）律师事务所律师汪鑫介绍，除了购房资格或贷款不符合要求而引发的购房者诉求外，近期新房市场购房者咨询最多的问题还包括延期交房和房屋烂尾、开发商虚假宣传、园林绿化不合格、被迫签订阴阳合同、开发商变相涨价、精装房装修质量差等六个方面。

　　“一般出现这样的诉求，购房者会要求开发商履行承诺、按期交付、符合标准，赔偿相应损失，甚至是解除合同。”汪鑫称，遇到这样的诉求，一般购房者会通过与开发商直接沟通；咨询律师了解法律规定及权益；网络问政，寻找相关的政府单位来解决；业主组成维权小队；向媒体及自媒体曝光；采取法律途径解决等方式解决，“一直以来，我们都倡导通过法律手段来解决问题。但涉及到房产纠纷，因维权需要花钱、时间成本高、诉讼有周期，不能立马取得想要的结果等，法律途径并不是大部分人的首选途径。但随着大众维权意识的提高，在遇到纠纷时，越来越多的人会先咨询律师，了解法律规定和自身权益，再根据具体情况选择解决方式。”

　　掌握要点

　　提前规避置业维权风险

　　虽然发生纠纷维权后，购房者有了各种应对解决的渠道，但相信任何一个购房者安家置业，都不想遇到维权纠纷。那么，在置业之前，究竟该如何做才能及早规避维权风险呢？

　　汪鑫基于多年的从业经验提醒，购房者在买房签约之前，要注意五大要点，尽可能加强法律风险防范，降低购房风险。

　　“首先应该审查开发商资质。”汪鑫介绍，这个资质包括“一照”“两书”“五证”，其中“一照”即企业法人营业执照；“两书”即商品房质量保证书和商品房使用说明书；“五证”即国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程用地许可证、建筑工程施工证、商品房预售许可证，“在签约前，应当先要求开发商出示所售商品房的预售许可证、现售备案证明材料、认购协议、买卖合同及其补充协议文本等，要求其说明房屋的状况，告知网上签约、联机打印和办理商品房买卖合同网上登记备案的程序、要求和注意事项。避免购买到无法办理产权证的问题房屋。”

　　其次应该看清协议再交钱。汪鑫称，在签订正式合同前，有些开发商会要求购房者先签订认购协议（如认购书、预订书等）并交付定金。购房者在签字前应认真查看协议内容，确认没有问题后再签署，“‘订金’和‘定金’一定要分清楚，订金性质一般为预付款，不适用定金罚则，如果开发商拒绝订立购房合同的，无需双倍返还。立约定金，适用定金罚则，购房者拒绝订立购房合同的，无权要求返还定金；收受定金的开发商拒绝订立购房合同的，应当双倍返还。”

　　对于汪鑫的这个提醒，记者在采访中也有遇到真实案例。两位分别于大亚湾、仲恺买房的购房者，因为各种原因要求退房，但在是否能够全额退回订金的环节发生了纠纷。最终经过多方协调，一位购房者因为签署的“订金”协议而顺利拿到订金，另一位购房者则因为签署的“定金”协议导致5万元定金打了水漂。

　　汪鑫还提醒，购房者购房中，合同备案要及时，补充协议需谨慎。她强调，购房者签订购房合同时，一定要检查是否已使用建设部和国家工商行政管理总局联合制定的示范合同文本，签订购房合同后30日内申请办理商品房买卖合同备案手续。正式合同后附带的补充协议应逐条阅读、反复斟酌，“在签约时需核实是否是从网上签约系统下载打印的合同文本，签约后需留意合同是否在30日内备案。实践中，开发商拟定的补充协议，绝大部分目的就是为了尽可能规避掉房开商的风险与责任，签订时要谨慎。”

　　此外，汪鑫还提醒，购房者对合同约束中的面积以及交房日期、办证日期都要认真留意。

　　“选择按‘套内建筑面积’为依据进行面积确认及面积差异处理的，应当在‘面积差异处理’条款中明确面积发生误差时的处理方式。”汪鑫表示，如果收房时发现房屋面积误差在3%以内，是符合法律规定的，要按照实际情况补缴或者索要差价。如果收房时发现房屋面积误差超过3%，购房者可以要求开发商解除合同、返还已付购房款及利息；也可以要求开发商双倍返还购房人已付房款；如果购房人想继续购买该套房屋，购房人不用支付房屋面积超出3%部分的价款。

　　而针对交房日期、办证日期，汪鑫则表示，延期交房是常发生的事，故合同中对交房日期、办证日期一定要约定清楚，不要含糊不清，“在合同中最好将交房日期明确约定为‘某年某月某日’，并约定开发商不能按时交房所需承担的违约责任。办证日期也一并明确，避免开发商拖延。”

　　听从三大建议 早点拿到房贷

　　采访中，詹皇凯也好，汪鑫也罢，都多次提及近期因为信贷管控从严，对购房者购房资格严格审批从而导致贷款难批，甚至银行直接拒贷。为何会有这样的情况发生？急等用房的购房者又该如何顺利、快速的拿到银行贷款？结合多位业内人士的建议，记者在此整理出如下建议，以飨购房者。

　　上半年申请贷款更容易

　　一般了解楼市的人都知道，一年之内，下半年市场要明显热过上半年，原因在于下半年供应量增加，市场销量自然随之而涨。加之各楼盘迫于年终业绩压力考核，都会赶在年底收官前放手一搏，而此时也是购房者“捡到便宜货”的最佳时机。

　　但正因为下半年供销两旺，对贷款额度的需求量也会随之增加。不仅额度紧张，且审批条件也会更严。而且以今年情况来看，LPR后续还存在一定的上调空间，对应到惠州的房贷利率也有可能会随之上调，买房成本自然也会随之增加。

　　因此多个业内人士建议，真正急等用房的购房者如果需要贷款买房，尽量放在上半年完成，以避免利率继续上浮带来的成本增加，以及因扎堆申请而导致“贷款塞车”，审批时间过长。

　　真实有效的资料很重要

　　包括记者在内的很多业内人或许都还记得，几年前如果去买房，假设流水不够或是没有买房资格，楼盘销售顾问都会暗示可以为你提供假收入证明、假流水证明，甚至可以出具假离婚证明。但随着这几年市场的规范发展，特别是信贷政策的一路从严，各大银行对首付来源、收入证明、流水真伪、离婚证明的真伪等都进行多轮严查，这些“暗箱操作”难再有可乘之机。

　　一位购房者就向记者“吐槽”，自己在贷款审批的过程中，被要求反复提供证明材料，“有离婚证不行，还要有离婚协议。流水中有笔钱是前妻账户转来的，还被要求证明这笔钱的来源，真的很严格。”

　　基于这样的情况，有业内人士建议购房者，在申请按揭贷款时，一定要提供真实有效的买房证明。特别是银行流水，最好能够多提供几份，以提升审批通过率。

　　保持良好的个人信用记录

　　终于通过银行的重重审核，终于进入到等待放款阶段，是不是就意味着购房者可以高枕无忧，顺利拿到按揭款呢？当然不是。一些风控比较严格的银行，在客户等待放款的过程中还会抽查客户的征信，一旦客户征信出现问题，很容易影响放贷甚至拒贷。

　　因此建议购房者，即便完成了所有按揭申请的审批流程，也要谨慎小心，千万不要出现信用卡的大额透支或预期，以及其他的贷款申请，否则很容易功亏一篑。

　　惠州日报记者卢振侠