惠州楼市供求变化明显 临深片区去化率大降

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  随着“金九”结束,楼市迎来了“银十”。近期《中国经营报》记者走访惠州楼市发现,进入传统销售旺季,开发商推盘节奏加快。

  此外,惠州楼市主基调也由2016年“去库存”向“调控”转变。为落实中央关于“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,让房屋回归居住属性,惠州房地产市场对于虚假宣传、未预售先销售、虚高装修等行为进行从严监管。

  “房管局及相关部门将加大巡查监管力度,每个月开展2至3次突击检查,做到‘露头就打’,尽最大力度规范市场行为。”惠州市房地产市场监督管理工作领导小组办公室主任、市房产管理局党委书记、局长袁贵平对记者表示。

  供不应求态势缓解

  据记者调查了解,惠州作为深圳刚需外溢承接地,“金九”的表现相较于2017年上半年“供不应求”整体局势也略有降温。

  “2017年上半年惠州楼市火热,下半年市场有所降温。”世联行惠州副总经理胡光宇表示。据统计,2017年上半年惠州新房成交面积为646万平方米,但同期新增住宅供应面积仅为504万平方米,“供不应求”局面凸显。

  据乐有家研究中心监测数据显示,2017年3月惠州迎来楼市小阳春,成交12963套,环比上涨137.6%。然而,自4月“3年限售”“限价”等楼市调控加码后,惠州楼市成交逐月下滑,至8月整体成交套数已降至7494套,但供应从7月起已连续2个月超1.3万套。

  进入传统销售旺季,金九供应及成交情况环比均有所提高。乐有家监测数据显示,截至2017年9月24日,惠州全市新房供应量为10967套,环比8月同期增加1964套。反观成交情况,截至9月24日,惠州新房成交7349套,环比8月同期5911套有所回升,同比2016年同期的13004套减少逾4成。

  “网签数据相对滞后,不太能代表市场真实情况。就目前观察到的情况看,从7月开始,开盘量是明显增加的,到三季度整个市场比之前要活跃很多。而在开盘去化方面则出现分化,例如惠城区等区域去化率能达到80%,而大亚湾等临深片区则明显下滑,8月去化率不足50%。”惠州中原董事总经理钟志斌表示。

  记者9月走访惠州楼市发现,市场推盘积极性较高,9月18日至23日周内惠阳和大亚湾区域共8个项目获得预售证,预售套数共2704套。

  部分销售打“擦边球”

  除了市场表现外,记者走访发现,惠州楼市整体销售比往年更规范,售楼处均有风险提示、明码标价等公示,消费者购房更公平、透明。但也有部分项目销售打“擦边球”,通过已获预售证的少量在售房源,为同一项目未获得预售资格的房源蓄客。

  位于惠阳区与大亚湾交接的星河丹堤项目现场销售人员告诉记者,现在缴纳2万元诚意金即可认购。在记者追问未获预售许可资格不能收取诚意金时,该销售人员解释:“天誉项目是已经获得预售证,但可选房源不多,购房者缴纳诚意金后,也可以购买尚未获得预售资格的天赋项目。”

  同样的“套路”,惠城区水口新力城项目也在上演。现场置业顾问告诉记者,如果选择精装交房需先缴纳5万元诚意金,待交易完成后该5万诚意金自动转为装修首付款,若选择毛坯交房则无须缴纳诚意金,但需在精装客户选完房后剩余房源才可供其选择,“从目前的情况看,很可能买不到房”。

  对于未获得预售证的项目不得收取诚意金的情况,新力城项目置业顾问也表示:“我们已获得预售证的项目有部分房源客户因为贷款不过被挞定出来,因此还有少量房源,客户缴纳诚意金,可以自由选择购买这部分已有预售证的房源,也可等后期新项目获得预售资格后再选。”

  对于此类打“擦边球”收取诚意金的销售行为,袁贵平指这是不合规的,一经查实,除了退款给购房者外,还会处以与认筹金相等的罚款。“指定一套房,收取多个定金的行为,我们都认定是违法的,只要证据齐全,就可以处罚。”袁贵平表示。

  监管从严

  值得指出的是,新力城项目除了借已获预售证项目,为未获预售资格项目蓄客,收取诚意金外,其诚意金还代表着购房者选择精装交楼,可比未缴纳诚意金客户优先选房。同时也意味着购房者购房成本提升。

  现场置业顾问给记者算了一笔账,新力城上期预售价约9千至1万元/平方米,新一批项目预计单价1万元/平方米,90平方米户型总价90万元,装修费1800元/平方米,总计约16.2万元。首付3成,若一次性付清装修款,首付款变相被提高至43.2万元;若装修款选择金融贷款,前期5万元诚意金直接转为装修款首付,剩余装修款可贷款3至5年,以3年计算月供约4000元,整体首付为32万元,前3年月供约7600元。

  对于购房成本明显增加,有购房者投诉认为新力城捆绑装修合同违规。据了解,2017年4月惠州调控新政指出,通知实行之日起申报价格监制的楼盘不得以虚假装修、虚高装修等变相提高房价,否则将暂停项目的网签,责令停业整顿。

  针对以上情况,记者致电新力地产惠州区域相关负责人处,其表示:“新力城并未捆绑装修费,购房者后期也需要装修,新力在精装方面一直做得不错,也有不少购房者认可,此次选择装修与否是购房者的自愿选择。但由于选择精装的购房者较多,希望毛坯交房的客户就很可能难以选到房。”

  对此,袁贵平则指出,对于新政指出的“虚高装修变相提高房价”很难界定“虚高”的数值,因此惠州目前的情况是,不管精装还是毛坯都按备案价卖,不准加价。“市场行为很难遏制,新力方面通过调研说客户需要装修,于是我们允许在自愿为原则的基础上让新力帮购房者装修,但要做到零投诉。”袁贵平强调。

  “后期接到投诉,新力方面宣称‘你装修就卖房给你,不装修就不卖给你’,这个言语确实存在,我们核实后就暂停了新力城项目的网签。”袁贵平补充道。在其看来,若不及时遏制,其他开发商跟风,政府监管就会变成摆设。

  据了解,9月28日惠州市房地产市场监督管理工作领导小组已开启第三轮监管巡查工作,“我们要做到监管不间断,露头就打,及时遏制市场违规行为。”袁贵平指出。 (作者:郭敏敏、童海华) (出处:中国经营报)

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编辑:任己章
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