房贷族请注意!央行给你出了选择题

  新年伊始,很多购房者和存量房贷业主都在琢磨,实行LPR之后,明年房贷是否会有新的变化调整呢?这不,新规来了!为了深化利率市场化改革,去年12月28日,央行宣布存量房贷利率新方式:存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,要求存量浮动利率贷款定价基准转换原则上要在2020年8月31日前完成。这是央行继8月LPR新机制改革后的又一重大举措。

  简单的说,就是以前的贷款合同是以基准利率+上浮(或下浮)的方式定价,现在要转换为LPR+基点(或固定利率)的方式定价了。面对“LPR+基点浮动”或者“固定利率”两种方式,房贷族该如何选择?

  什么是存量浮动利率贷款?

  2020年1月1日前签订的浮动利率贷款合同

  央行指出,存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。这次针对的是存量房贷中的浮动利率的房贷,也就是说如果当时是签订的固定利率的,那么还是按照原来的合同执行。

  央行明确,存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。

  存量房贷啥时开始转换?

  3月开始

  转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。银行会通过官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等方式告知客户,所以如果是已经贷款的,可以留意自己贷款银行发布的公告消息。

  存量房贷必须要转换吗?

  两种选择方式选其一 只有一次选择机会

  根据新规,本次转换有两种选择,贷款人可与银行商定,将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率。若选择浮动利率,在新一个定价周期到来的时候,会随着最近一期的LPR变化而再次出现变化;而选了固定利率的,剩下的还款期限内都将执行这个固定利率了。

  已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。意思是,若你已经到了贷款合同期的最后一年,就不必转换了,没什么意义。

  要注意的是,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。因此,究竟是选择浮动还是选固定,老房贷族们可以仔细考虑一下。

  此前利率优惠会否受影响?

  加点可为负 同样享受优惠

  根据公告,原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值可为负值。加点可以为负,很大程度上确保了过去在基准利率基础上浮动定价的贷款,借款人能享受到跟之前一样的优惠利率。

  选择浮动利率后2020年月供咋变?

  2020年月供和2019年一样

  央行明确,商业性个人住房贷款定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整。也就是说,此次调整中有一个重要的原则,就是要确保第一次调整的时候,利率保持不变。因此在2020年转换时,房贷利率水平和以前是一样的,没有变化。

  存量房贷的月供啥时变?

  目前,大多数存量房贷的重定价周期为1年,重定价日一般为每年1月1日。据此,专家表示,第一个重定价日应该是2021年1月1日,每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。届时存量房贷的月供变化,需要根据2020年12月发布的5年期以上LPR进行调整。

  转换为LPR定价利率后的新房贷利率是多少?

  加点数值一旦确定便永远不变

  央行提出,加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变。

  以前的房贷利率是这样计算的:房贷实际利率=央行贷款基准利率×(1±浮动比例),而五年期以上的贷款基准利率是4.9%,这个利率已经4年没有变化了。每个房贷客户执行的浮动比例可能大不相同,以首套房为例,购房者最低有享受7折优惠,最高也有上浮30%的。当央行调整利率的时候,基准利率变化,但折扣比例不变。按此计算,7折房贷利率就是:基准利率×0.7%

  换成新规后,由于原来每个人的浮动比例不一样,转换后的加点数也肯定不同。举个例子,当前LPR的长期利率4.8%,假设是7折利率,支付的实际利率是4.9%×0.7=3.43%。4.8%-3.43%=1.37%。那就把这1.37%固定下来,以后7折的房贷利率,都是LPR利率减去1.37%。

  是否需要转换为LPR浮动定价利率?

  利率下行趋势下转为浮动定价更划算

  “LPR已经从4.85%下调到4.8%了,虽然下调幅度不大,但是根据全球目前的宏观环境和国内的经济情况,从长期来看,利率下行是大趋势。”我市某国有银行信贷部负责人认为,一年重新定价一次房贷利率,对于新增购房者和之前执行在原基准利率(4.9%)上浮的贷款者来说是有好处的。当然,LPR也不排除会进入上升周期,浮动的房贷利率也可能随之走升。“每一笔贷款都有其独特性,不好断言哪一种更有利,我预计采用‘LPR+点浮动’作为定价基准可能会是普遍方式。”

  融360大数据研究院分析师李万赋也说,虽然无法享受到前期LPR下降的红利,中长期来看,LPR大概率仍将继续下行,用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利,未来利息支出会有所减少。当然,相比LPR可能下降带来的利息支出减少,如果用户更重视利率稳定性和便捷性,也可以选择转换为固定利率。

  【案例说明】

  比如,小明的商业性个人住房贷款合同为贷款70万元,期限为20年计算。原利率为5年期以上贷款基准利率优惠85折,现执行利率为4.9%×(1-15%)=4.165%。那么小明2019年的月均还款额为4303元。

  如果小明与银行约定2020年5月1日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为:-0.635%(即4.165%-4.8%=-0.635%)。2020年5月1日至12月31日,执行的利率水平仍是4.165%(即4.8%-0.635%)。小明2020年的月均还款额仍然为4303元。

  在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。假设2020年12月五年以上LPR为4.7%,小明从2021年1月1日起,利率就是LPR+基点=4.7%-0.635%=4.065%。那么小明2021的月均还款额也下调为4265元。

  若小明选择了固定利率,房贷要转成原来最近的水平,其他贷款转成多少由小明和银行协商。比如小明原来在基准利率的基础上打85折为4.165%,转成固定利率之后,小明的房贷利率就永远是4.165%,到他还完贷款为止。

  【不同折扣利率如何变化?】

  目前LPR利率为4.8%,记者假设了两种情况,一种是未来利率持续下行,假设下行到3.8%;另一种是进入加息周期,利率上行到5.8%。并计算了在原规则和新规则下,不同利率折扣的人会支付的实际房贷利率,读者可以适当参考一下(详情可看下表)。

  文/制表 惠州日报记者刘乙端

编辑:温燕晖
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