惠州楼市分化加剧：有盘排队抢买 有盘促销难卖

　　最近的惠州楼市，外行人迷惑，内行人迷失。这种“迷之感觉”源自市场成交端的“迷之表现”。

　　说它热火，多个楼盘在给出让利优惠的同时，渠道佣金一路高抬至六七个点，依然走不动；说它冷清，又有楼盘设置全款门槛、单价直逼2万元，还要到处找关系、排队疯抢。

　　一半是海水一半是火焰，这种冰火两重天的市场表现之下，越来越多的购房者陷入迷茫：现在到底合不合适买房？

购房者在观察户型模型。 惠州日报记者周楠 摄

　　冰火两重奏：几家欢喜几家愁

　　“近几年的楼市，3、4月份都会迎来小阳春行情，并会延续到5月份。今年3月市场确实迎来了一波行情，但没想到那么短暂，大概维持了不到半个月就发生了变化，进入4月份后，很多区域都走不动了。”谈及近期的楼市走势，贝壳找房惠州站市场公关中心负责人詹皇凯深有感触，“特别是往年热销的惠阳、大亚湾市场，今年以来成交疲软，很多楼盘不得不启动渠道合作，且佣金不菲。”

　　詹皇凯的感触，在几位楼盘负责人那里得到了证实。大亚湾核心区某楼盘负责人表示，经历了去年深圳扩容的虚假传闻之后，今年市场陷入冷淡期，“我们楼盘因为距离深圳只有一步之遥，走量还算可以。但其他位置的楼盘，基本上只能靠渠道卖房，佣金去到6、7个点，利润空间受到很大挤压。”

　　仲恺楼市自城市更新计划迅速推进以来，成为市场关注的热点，3月份成交更是亮眼。但据多个楼盘负责人表示，仲恺市场只是表面风光，实际销售压力很重。进入4月份以来，市场陷入窘境，不仅启动渠道合作，就连个别配套好、地段佳、之前价格坚挺的楼盘，也不得不放低姿态，给出折扣优惠。

　　同样的境况，在博罗市场也有上演。虽然有赣深高铁即将通车的利好加持，区域内的一些楼盘依然面临卖不动的局面。记者走访的几个楼盘中，在暖场活动的助阵下，人气有所提升，但往往都只是“赚个吆喝”，看房的多，买房的少。为了破局，不少楼盘给出“9折”优惠，并打出“涨佣”宣传。

　　就在惠湾、仲恺以及博罗等区域为走量煞费苦心的时候，一些热点片区中的楼盘呈现的却是另一番风景。如近期风头正劲的金山新城片区，首开新品的华润置地曦江润府，以微信选房的形式推出256套新品，700多人参与选房，不到5分钟便被选完，整体均价17300元/平方米，其中江景房均价18100元/平方米。而位于同片区的隆生西江花园、德威江誉城、金地招商中交·未来花园、隆生鹿江花园等楼盘，也都处于“不愁卖”的姿态，甚至个别楼盘的优越户型还要内部找关系才能买到，更出现了“全款优先”的现象。

　　高低合鸣曲：有人果决有人疑

　　卖方市场因分化加剧唱响“冰火两重奏”，买方市场也因看法不一而演奏了“高低合鸣曲”。

　　“从去年开始就打算买房，买到今年也还没下手。”在陈江上班的赵希成告诉记者，原想着今年开年后好好选一下就确定下来，没想到现在的贷款利率涨到那么高，“现在买房成本比去年多出了快10万元，我想了一下，还是再等等吧。”

　　采访中记者发现，诸如赵希成这样准备等等看的购房者不在少数。购房者小李称，自己原本打算卖掉麦地的老房子，置换一套大一点房子，没想到老房子卖出去了，却迟迟等不来放款，“没办法，只能等着放款再买房。现在只能暂时租房住。”

　　信贷政策从严的初衷，源于对维持市场稳定、坚持“房住不炒”等红线的坚守。而从市场反馈的情况来看，这种坚守正慢慢显现效力。

　　一位长期从事房产投资的“炒房客”就向记者表示，当下信贷环境严峻，不仅上浮了房贷利率，且对购房者的资质要求和购房首付资金来源等审批也更为严格，“现在购房成本太高，不是房产投资的好时机。”

　　有刚需购房者转为观望，有投资购房者转为保守，那么究竟是谁还在坚定看好市场？刚刚全款买下隆生西江花园的曹先生称，自己是改善购房，比较倾向于江景房，“今年受大环境影响，目前楼盘都没有大幅度涨价，尤其是有稀缺资源的楼盘，价格基本上与去年持平。考虑到惠州未来的发展势头，我认为现在是出手买房的好时机。”

　　曹先生的这种看法，记者在华润置地曦江润府、保利达江湾南岸等多个准业主那里也有听到。

　　“我认为有稀缺资源的楼盘，是最能抗得住市场风险的产品。”已然是保利达江湾南岸业主的小企业主黄先生表示，现在惠州已经不仅仅是惠州的惠州，而是湾区的惠州。一线江景房价格18000元/平方米，这在周边城市中根本不可能出现，“买来自己住，兼顾保值增值，我认为是很好的。”

　　除了稀缺性资源的楼盘外，一些自身配套不错的楼盘也得到了购房者的认可。与赵希成的态度不同，同样是刚需购房者的小崔就选择了近期买房。“虽然房贷利率上调导致购房成本增加，但楼盘也给出了比较大的折扣优惠，而且通过渠道买房，还能拿到额外的佣金返点，算下来也没增加多少购房成本。”小崔告诉记者，他刚买的房子虽然不在核心区域，但胜在有学校配套还有个商场规划，“而且现在谁买房能住30年？最多住个10年，就可以换一套大房子了，算下来房贷利息根本没那么多。”

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　　年内整体信贷审批谨慎

　　采访中，多个购房者都不约而同地提到信贷环境。当前信贷环境究竟如何？结合惠州中原地产、世联行等提供的数据，记者带你一起去看看。

　　据两大机构提供的数据显示，当前银行关于房贷政策持续收紧，利率上调的同时，相关部门加强住房信贷管控，防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。惠州现状放贷时间增长，客户资质要求提高，审查首付款来源，部分网点暂停二手房贷款业务。

　　具体来说，惠州主流银行首套房贷利率为5.8%~6.6%，二套房贷利率为6.0%~6.8%，较三月份上浮20~30个基点，放款周期延长至3~6个月。

　　信贷政策从严，不仅让买房门槛变高，也让买房成本有了显著增加。一位银行工作人员介绍，按100万元贷款、30年期、等额本息还款方式计算，房贷年利率每提高0.1%，月供约要增加62元，总利息支出要增加约2.24万元。按照目前的利率水平，随便一套100万元的房产，利息支出都要比去年增加十多万元。

　　惠州中原战略研究中心高级经理叶玉定分析认为，房贷集中度管理机制下银根收紧，信贷投放规模有所放缓，涉房资金监管持续升级，都是监管部门落实“房住不炒”定位要求的重要体现，旨在让市场回归平稳，约束房价的过快上涨。预计年内整体信贷审批氛围谨慎，银行整体批款难度上升。

　　文/图 惠州日报记者卢振侠