楼市分化加剧冷热不均 冲刺销售目标压力大

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  因为3、4、5月对房企上半年业绩完成与否有重要影响,因此在各种营销手段的推动下,楼市惯常有“金三银四红五月”的说法。相对其他月份而言,这几个月的成交总要更亮眼。然而今年的“金三银四红五月”,却在外有信贷政策环环收紧、内有供应增量入市的内外考验中,成色黯然。

  特别是进入4月份以来,当周边城市限购兑现了一波利好,以分化、震荡为主旋律的惠州楼市,虽有个别热火板块的带动,出现了局部的、短暂的高光时刻,但整体成交相较往年却有较大落差。即便有“五一消费黄金周”加持的五月份,也在小长假之后迅速转热为冷,近两周新房成交数据持续走低。

  面对如此走势,很多人不禁对即将到来的6月份充满好奇,毕竟6月可是房企冲刺年中业绩目标的最后节点。世联行粤东公司数据中心认为,6月供应量相较5月份或将持续上扬,但在“限价”和房贷收紧的背景下,房企冲刺目标仍有较大压力。

从区域到产品分化态势不断放大,给房产营销带来不少压力。 惠州日报记者周楠 摄

  数据

  银四不银 红五难红

  据悉,经历了“金三”的短暂小阳春行情后,让人寄予厚望的“银四”并未给市场太多惊喜。尤其在二级市场,有别于土地市场群龙争地的火热态势,新房市场在供应扎堆的情况下,成交差强人意。

  据世联行粤东公司提供的数据显示,4月份,我市新增131个预售许可证,商品房批售23439套,批售面积233.99万平方米,为近两年单月新增最高。然而全市商品房实际签约套数仅为13212套,成交面积为127.58万平方米。这一数据,不仅低于近12个月的月均销售成绩,环比三月也略有下降。

  进入5月份以来,传统的“五一消费黄金周”让市场充满期待。在各楼盘的暖场活动、优惠促销等竭力演绎下,整体呈现供销两旺的局面。同样来自于世联行粤东公司的统计数据显示,“五一”前夕,我市新增56个商品房预售证,获批售商品房面积共90.4万平方米,合9398套。4天小长假,全市网签1248套,网签面积10.7万平方米。其中,仲恺商品房成交最抢眼,以426套的成绩位居首位。

  然而,就在很多人以为“五一”的良好开局,会延续“红五月”的火红行情之时,5月10日以来的惠州市场,却掉头急转,急速降温,推货量、客户上门量,以及成家量,都出现一定下跌。

  据世联行粤东公司监测,5月10日以来,开盘推新项目相较“五一”期间大幅减少,推货节奏有所放缓。与之同频,客户到访量、成交量均下降。

  “数据来看,近一周的商品房网签3507套,环比上升25.2%,同比上升6.99%。但这主要是“五一”期间认购成交的网签滞后性所致,实际来看,除惠城、仲恺成交恢复节前状态外,惠东、龙门等县区客户到访量、成交量均下降。”世联行粤东公司数据中心相关负责人解释,“这主要受银行利率持续上调,客户购房成本上升,加之客户信贷审核资质较节前严格所致。”

  市场

  分化持续 喜忧参半

  数据是对市场最直观的反映。透过“银四不银,红五不红”的数据研读4月以来的惠州楼市,一个横盘震荡、分化加剧的市场原貌如实呈现在所有人面前。

  4月份以来,记者走访多个县区楼盘,不同区域之间,得到的实际体验以及现场反馈天差地别。如在目前大热的惠城金山新城片区,在售和新推的楼盘,都摆出颇高的姿态:不仅存在找关系订房的情况,更不乏“全款优先,按揭靠边”的现象。其火热程度,让很多购房者一边找机会抢房,一边不由感叹:“怎么买房跟买白菜一样?”

  同样销售不错的还有仲恺片区。近期记者到隆生仲恺花园、中鑫悦府等多个楼盘踩盘时发现,工作日内也不乏客户到访。甚至有多个购房者还辗转找到记者,询问能否帮忙争取折扣优惠。

  据悉,在城市更新计划的有序推进下,原有的产业基础,以及看得见的环境提升,给市场注入了一定信心。尤其是赣深高铁通车的利好,更让市场提振不少。加上区域楼盘供应集中,房企推货热情高涨,营销氛围浓郁。在佣金不菲、优惠折扣也比较有吸引力的叠加推动下,同样依赖渠道带客成交,仲恺整体成交情况明显优于博罗、龙门等片区。

  而在往年风头不减的惠东、大亚湾、惠阳等片区,情况却截然相反。以惠东为例,记者从某滨海楼盘现场了解到,虽然随着高温天气的到来,海边旅游进入旺季,但游客扎堆,购房者稀少。

  “往年来旅游的游客,特别是深圳游客,都会顺便看看我们的产品,偶尔也会有成交。今年这种情况特别少。”该楼盘销售顾问称,往年比较有效的渠道带客,今年似乎也作用不大,“最近这两周,一批成交客户都没有。”

  大亚湾、惠阳市场的冷清,则从一些现象中可以窥见。去年曾到惠阳看房的黄女士仅一周之内接到过四个房产推介电话。“推销的都是惠湾区域的楼盘,无一例外都说是临深项目,交通便利,价格优惠。”黄女士不解,去年看房时,那边的楼盘还很热销,价格也很高,今年怎么卖不动了?

  观点

  成交为王 择机入市

  记得在去年底的一次采访中,谈及今年的市场走势,惠州天策行总经理李建峰曾分析,在分化态势下,惠州楼市将呈现哑铃状走势,出现高端产品、优惠低价产品走俏,而中端产品难卖的情况。

  如今时过近半载,楼市真实走势,正印证了他的分析。记者采访中了解到,在不断分化的市场格局下,具体到产品成交也出现分化情况。如在金山新城,尤其是金山湖核心区,高端打造的产品,虽然价格不菲,却始终收割购房者热情。无论是湖心岛上的中洲天御云悦府、景富双湖湾,还是已有市场基础的隆生西江花园、万科金枫花园,抑或是近期推新的华润·曦江润府,140平方米以上的产品,动辄200多万元的房款,却格外受购房者青睐,每每出现排队抢房、托关系买房的现象。

  同样走高端路线的江北鼎峰国汇山、保利达江湾南岸,以优越的地段和景观环境,也同样虏获高端群体的芳心,抢房成为必然节奏。

  而在杠铃另一头,一些楼盘依托规划升级、配套完善等利好,在价格优势、折扣攻势之下,成交不错。如在世联行粤东公司提供的最近一周全市成交榜单中,博罗龙光玖悦城、华泓·星岸城、佳兆业东江熙园,以万元以内的均价,入榜全市前20榜单。

  反观那些价格12000元/平方米左右徘徊,又无明显规划利好,品牌和品质也没有明显优势的楼盘,只能处于被动局面。即便借助渠道带客,也很难顺利转化。

  基于数据研究,世联行粤东公司数据中心相关负责人认为,后市,惠州楼市的分化态势还将持续,主城区、临深及临莞热点板块将保持较强上行动力,其他板块缓慢跟随回温的概率较大,“预计6月份相比5月供应量将有所上升,加上目前‘限价’和房贷收紧的环境,房企冲刺年中目标仍有较大压力。”

  一位业内人士认为,从区域到产品都在不断放大的分化态势,给营销带来巨大压力,在信贷政策管控下,市场倾向于成交为王,“为冲刺年中业绩目标,预计上半年的最后一个月会有很多折扣优惠出来,购房者可择机入市。”

  惠州日报记者卢振侠

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编辑:朱冰
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