惠州楼市怎么走？三大要素左右购买情绪

　　有过购房经历的人都知道，在准备决策是否买房，或是买多大、买哪里时，一项政策的发布、一个规划的出台，甚至于一宗地块的成交，都可能影响到买房决定。

　　对有置业打算的惠州市民来说，近期密集出台的“交房即发证”“三孩开放”等政策，以及金山湖土拍刷出新高价等新闻，就发挥了类似的作用。

近期市场传出利好信息，购房者置业热情有所回温。 惠州日报记者周楠 摄

　　要素：三孩政策

　　四房产品成标配

　　5月31日，中共中央政治局召开会议。会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。

　　熟悉房地产行业的人都知道，房地产行业向来有“房地产周期长期看人口，中期看土地，短期看金融”的说法。房地产市场的发展与和人口息息相关，人口结构的调整必将对行业带来广泛而深远的影响。

　　因此，“三孩政策”一出，社会各界尤其是房地产行业议论纷纷，很多房企更是将“三孩政策”作为楼盘推售的营销卖点。

　　对此，业内人士田先生认为，人口红利虽然可以兑现为住房需求，对房地产行业产生一定的影响，但这个周期相对较长，且人口新增的数量仍依赖于配套政策的支持力度，须有子女教育、住房、税收等方面全方位的支持，才能真正提升适龄群体的生育意愿，“因此短期内，‘三孩政策’并不能真正形成对房地产市场的利好。”

　　田先生分析认为，短期来看，“三孩政策”真正会对房地产市场产生影响的是住宅产品结构方面的变化，“近几年惠州楼市的主流户型集中在90~120平方米段的产品，未来120~140平方米段的产品应该会越来越多，90平方米以下的产品会越来越被边缘化。”

　　对于田先生的这个分析，购房者杨建君表示认同。他告诉记者，“三孩政策”出台后，原本就有要三孩念头的他，更坚定了“追三孩”的想法，“所以现在考虑买房，至少会买四居室，面积要在140平方米左右，要不然不够住。”

　　要素：交房即发证

　　购房者权益再加保护壳

　　4月1日，广东提出在全省范围全面推广“交房即发证”，目前“交房即发证”已在全省14个地市试点，涉及纳税人2.14万户。

　　6月2日，市自然资源局联合市住建局、市税务局共同发布《关于加快推进“交房即发证”工作的实施方案》），要求自10月1日起，各县区新建商品房全部实现“交房即发证”，有力保障购房群众的合法权益。

　　据悉，“交房即发证”是指新建商品房等项目组织交房时，在相关准备工作完成的前提下，不动产登记机构与税务、金融机构等部门联动，在交房现场为提出申请的购房人办理不动产登记、颁发不动产权证书，实现购房人收房同时即可领取产权证书。

　　在多位业内人士看来，“交房即发证”政策的出台，较好地保障了购房者的合法权益，给购房者吃了一颗定心丸。有购房者表示，买房最怕拿不到产权证书，“有了这个政策作为保障，一边交房一边就能拿证，心里更有底。”

　　在金融领域和房地产领域有着丰富法律实务经验的广东伟伦（仲恺）律师事务所律师汪鑫介绍，2018~2020年期间，逾期交房办证类纠纷占房屋买卖合同纠纷的五成以上，“产权证书办不下来，主要与开发商‘五证’不全、未缴纳契税、资金周转不灵、土地抵押问题、违规建房、验收不合格等有关。”

　　汪鑫介绍，购房者不能如期拿证，不仅无法进行房屋买卖、赠与、置换、继承、出租、抵押、典当等，而且房屋拆迁时无法获得相应补偿，土地使用年限到期后也无法申请继续使用该土地，“若因项目非法开发而拿不到产权证书，还会面临被强拆或拍卖的风险。此外，若开发商因债务问题被强制执行，没有办理房产过户的房屋也会作为开发商的财产，被依法强制执行。”

　　基于这些利害关系，汪鑫认为，“交房即发证”政策实际上是将不动产登记申请、权籍调查、审核登簿等环节进行全链条流程再造，节约了开发商时间成本和建设成本，规避了因拿不到产权证书造成的落户、子女上学、银行贷款、资产处置和收益等方面的影响，实现了业主住权和产权同步，保障了购房群体的合法权益。

　　要素：土拍高价

　　市场重燃置业热情

　　近几天的惠州楼市，被金山湖一宗地块成交的信息刷了屏。引起关注风暴的原因之一是近年来寸土寸金的金山湖核心板块，土地资源稀缺，鲜有地块出让；二是该地块竞拍引来10余家房企争抢；三是该地块最终楼面成交价破了“9字头”，打破了惠州土拍价格纪录。

　　据悉，这宗位于金山湖片区的JSH-A04-05-03-01商住地块，最高计容建面52670.52平方米。在中海、江西新旅、招商、奥园、保利、龙湖、中梁、建发、越秀、远洋、海伦堡、城投等10余家房企的围攻下，最终被中海地产以48250万元的价格拿下，折合楼面价9161元/平方米，溢价率43%。这也是惠州土拍历史上，首宗楼面价“破9”的地块。

　　值得一提的是，据相关资料显示，该地块竞得人须配建150套定向销售的人才房。同时，竞得人还须配建1所12班幼儿园、物业服务用房、养老服务设施，开发投资总额不少于50000万元。有业内人士根据成交楼面价及配建条件测算，该地块实际楼面价成本至少在13000元/平方米。

　　就在市场热议声音未息之时，金山湖片区另一宗地块挂牌出让的消息，又一次吸引了市场注意。据悉，该宗位于天安数码城附近的商住地块，最高计容建面为67384平方米，以“限地价、竟配建”的方式出让。地块挂牌起拍总价47850万元，折合楼面价7101元/平方米，每次报价加价幅度为500万元的整数倍。当地块竞价至60350万元，即楼面价8956元/平方米时，还须转入竞争配建无偿移交人才房面积环节，每次面积增加幅度为600平方米。配建总建面不低于3000平方米的人才房并无偿移交政府。竞拍条件可谓十分苛刻。

　　两宗地块成交、挂牌的信息引发了行业内外的广泛热议。在“如此高的地价成本，未来房价去到几何”的猜想中，很多购房者对置业金山湖又重燃了热情。

　　改善型购房者朱先生告诉记者，看到近两年金山湖的房价涨势，自己原本放弃了在这个片区置业的念头，“我以为这个区域价格已经上到了天花板，现在追涨不太明智。但从最近成交的土地来看，未来这个区域还有很大的发展空间，所以又动了心。”

　　世联行粤东公司数据中心相关负责人分析认为，中海地块出让情况反映出房企、购房者对金山湖区域价值的认可。从某种意义上说，金山湖区域代表了价格和价值上的保障，“预计中海地块会成为惠州新的豪宅项目。”

　　惠州日报记者卢振侠