兔年楼市，暖意频现。在刚刚过去的一季度，惠州房地产市场成交拉出一条长“阳线”。官方数据显示，1-3月新建商品房成交数据为4907套、8120套和12305套，市场交易连月上升，日均售房281.5套，创下21个月以来市场网签交易的新高。

　　一边是市场交易高走，一边是企业优惠出货；一边是楼市纾困政策持续优化，一边是城市产业基础不断夯实。疫情后的市场正加速回归正常，企业信心也在逐步恢复，后续市场将如何发展？南方日报记者带你一探究竟。

惠州楼市现暖意。东江时报记者周楠 摄

　　成交逐月增加，楼价稳定有序

　　“价格打八折，送1.8成首付，看到中介发的信息就过来看房了。”4月初，在惠州火车站附近的某楼盘项目，正在看房的徐女士告诉记者，她的家就在小金口，在江北上班每天都会路过，项目位置挺不错的。“价格折合7000元/平方米左右，相当于打了六折，了解清楚，确定好送首付的方式及流程后就准备下手了。”徐女士称。

　　去年以来，在频吹的暖风政策环境下，市场折扣优惠力度不断增大，市场供需正逐步得到刺激，置业需求有序释放，惠州楼市交易呈现上行。

　　“市场的购房需求是永远存在的，能否吸引客户走出观望圈，下定决心出手入市，其实就看释放的优惠力度有多大，或者产品的独特性和吸引力有多强。”惠州楼市资深专家、中原地产董事总经理徐智勇介绍，回看过去一个季度，从春节后全线八折出售的德威集团双盘，到最近释放八五折的奥林匹克花园，折扣的吸引是最直接有效的，带来了企业阶段性销售规模的猛增。

　　梳理市场表现可以看到，不断下探的折扣优惠力度逐渐成为楼市的普遍现象，基本每个楼盘依托自身的产品定位和周边片区竞争的实际情况，特价房、低首付、高比例折扣以及返首付等优惠不断。

　　反映在动态楼市表现上，最直观的就是市场交易稳步增长。据惠民之家统计的住宅网签数据，在一季度的三个月，全市新建商品住宅网签数分别为3653套（38.6万平方米）、5565套（59.42万平方米）和9400套（101.51万平方米），市场逐月递增的上升行情。其中在刚刚过去的3月份更是再度突破100万平方米的月度成交，创下21个月以来的网签成交新高。

　　值得注意的是，若关注住宅、商业等全口径物业销售数据，据市住建局提供的数据，前三个月的交易规模则将分别达到4907套（44.6万平方米）、8120套（68.87万平方米）和12305套（115.2万平方米），总计成交房源25332套、228.65万平方米，日均交易房源数达281.5套，市场回暖的势头表现明显。

　　在价格表现上则保持平稳势头。据国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，惠州在一季度各月度环比涨幅分别为-0.4%、0.3%和0.2%，围绕11000元/平方米的价格基数500元/平方米范围内上下浮动，并在近两个月出现了稳定微升的发展势头。

　　“部分在前期市场价格坚挺的品质项目入市有效刺激了市场需求，类似于德威江誉城、奥园等项目都是如此，折后的价格仍保持在11000元/平方米—13000元/平方米，对惠州楼价环比止跌回升起到了明显作用。”徐智勇表示惠州楼市的发展值得期待，市场客户的购房需求仍有待继续释放，还需要更多地有高性价比的房源产品持续地供应和推出，而连月上升的交易行情则代表市场信心正在不断得到稳固。

惠城区某楼盘营销中心内，销售正在介绍项目。东江时报记者周楠 摄

　　县区差异发展，自住需求主导

　　聚焦惠州各县区市场的表现情况，尽管同比上浮成为主题，但不同区域的差异化发展势头依然明显。

　　梳理市场全口径物业统计情况，全市一季度25332套的交易规模，在各县区的分布规模分别为：惠城区7045套，仲恺高新区4525套，惠阳区2901套，大亚湾经济开发区4243套，博罗县4939套，惠东县1248套，龙门县431套。

　　具体到涨跌表现，全市同比增长约55%。县区表现最为明显的为大亚湾和惠阳，涨幅分别达到130%和82%，惠城和仲恺也表现优异，分别达到了47%和51%。此外博罗和龙门均保持着四到六成的上涨，而惠东则出现了小幅下跌。

　　作为惠州城市中心区，惠城和仲恺一直是刚需置业客户购房的集中区域，在一季度的上浮行情中出现了交易规模大幅增长，意味着购房自住需求客户加快了入市脚步；另一方面，作为对接深圳刚需置业的最前沿，大亚湾和惠阳市场在疫情环境下备受压抑，随着疫情放开成交激增，这意味着深圳、东莞等地客户入惠置业的需求正得到稳步释放。

　　缘何如此？世联行粤东公司董事总经理周玉仁直言是市场供需使然。他介绍，疫情环境改变，经济逐步复苏，楼市供需处在缓慢的恢复进程，市场置业信心需要重新构建。购房群体以较迫切的首套刚需客户或改善型刚需客户为主，购房考虑自住首选肯定是生活配套较完善的城市片区，这是惠城仲恺市场上行的基础。

　　关注到供应端，惠城和仲恺房企持续加快了推售入市的步伐。在一季度，据市住建局预售许可证公示平台信息，全市共发放了55个新预售许可证，共计迎来8279套新建商品住宅供应，其中作为主城区的惠城及仲恺就占比约四成。

　　同样值得关注的还有大亚湾和惠阳市场的大爆发。“尽管成倍的增长很亮眼，但看实际的成交数据会发现，区域市场尚处在恢复周期。”周玉仁直言，同比涨幅破一倍，更多的是因为前期惠湾市场太过低迷，疫情环境下人员流动受到限制，区域的主要购房群体深圳客户以及香港等地客户无法过来，区域市场陷入持续的低迷。“随着疫情后人员流动稳步恢复，市场交易慢慢恢复正常。”

　　“县域市场的发展仍待市场回暖势头的进一步传导，尤其是龙门和惠东片区的养生或滨海旅游等功能性产品。”周玉仁对于后市发展仍然看好。他介绍，尽管在目前的环境下产品需求有限，但惠州城市的区位和城市资源禀赋均决定了惠东滨海、龙门养身地产等产品的稀缺性，特有的功能性能够提升产品的长效持有价值。

　　针对各县区发展的不同局面，徐智勇认为市场各方要坚定信心，看到大环境的改变，看到城市高质量发展为行业源源不断注入的动能。他表示，惠州的市场极具特殊性，全域市场的产品类型丰富多样，面对的目标客群也各不相同，回暖的脚步和速度不一，各市场主体要充分认识到市场的特点，建设优质的产品，做好应对市场的准备，紧抓机遇，乘势而起。

购房者前往楼盘看房。东江时报记者周楠

　　政策稳定向好，产业注入动能

　　市场的信心来源于哪里？徐智勇介绍，从短期来看，市场的信心来源于大环境的变化，暖市政策的进一步巩固和强化，政策的均一性为企业发展厘清了投资预期；从长期来看，市场的信心则是来源于城市的区位优势，来源于城市的产业发展基础，产业引力为市场源源不断注入发展活力。

　　惠州楼市正在加速践行着这一进程。

　　回顾备受行业关注的调控政策，可以看到，自惠州2016年10月发布《关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》，惠州楼市调控至今有近7年时间。但从施策内容看到，面对前期的过热市场，政策集中于收紧平抑市场过热发展，但去年初以来，调控政策开始发力纾困，聚焦解决市场困局，引导市场重回健康发展轨道。

　　去年4月底，惠州市住建局、市自然资源局、市住房公积金中心等6部门联合印发《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》，从贷款扶持、优化限购以及提取公积金付首付等方面施策，支持市民的合理住房需求。在金融贷款政策层面，首套房贷利率持续下探，首套购房首付比例下调至两成，惠州市民置业安家迎来历史最优惠时期。

　　“引导开发企业高品质建设，切实保障市民的合理住房需求，全面推进房地产市场的稳定有序发展是共识。”惠州市住建局党组书记、局长严戈科在今年初的全市住房工作会上明确表示，2023年将着力构建良性、合理和充满活力的房地产市场环境，稳住城市房地产的基本面。

　　“2023年新春暖市政策仍在持续，首套利率下探至3.8%，限售政策再优化，楼市的政策环境变得更加明确。”作为惠州本土房企的代表企业，德威集团营销中心总经理刘友直言，更加清晰的行业政策让企业投资和营销施策规划都能够更加可控和可预期，这让企业在打造新的产品体系和制定营销打法时更加从容和有信心。

　　与此同时，惠州持续迈出的奋进广东高质量发展新增长极的脚步更加坚定了楼市的发展信心。

　　今年以来，高质量大会、惠州两会以及城市招商大会等召开。惠州“2+1”现代产业集群发展，“3+7”工业园区产业加速集聚，大招商、大产业格局正在稳步实践。惠州产业提质升级，项目和产业人口纷至沓来，为楼市发展注入活水。

　　“城市高质量发展的格局已然打开，大产业、大项目发展的势头不减，这对于惠州楼市而言是不竭动能。”徐智勇介绍，经过过去一年多的低位徘徊和震荡行情市场，惠州目前的政策面和城市社会经济的基本面都愈发清晰，城市的住房需求有着显著的生长性和可持续性，这为市场企业投资提供了机会。

　　徐智勇表示，经历了前期市场的无序和爆发式增长过程中，当前的市场环境已趋于理性，市场竞争更多地回归到价格、质量等行业本质的竞争。他直言企业只有回归初心，善待和服务好业主，精耕细作，才能真正实现提质发展。

　　【记者】张峰

　　【通讯员】罗杰