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　　解码片区优势 成交大户是怎样炼成的？

　　工业园区提质增效，人口规模持续扩大，交通体系加速构建，人居版图不断变迁……作为中心城区，惠城区早早布下了一盘高质量发展的大棋，在城市化进程中，全方位重塑城市格局。如今的惠城区，将美好蓝图逐渐化为生动现实，实现了城市能级和品质双提升，持续领跑区域发展。

　　今年上半年，惠城区地区生产总值468.83亿元，同比增长1.6%；完成投资66.9亿元，完成年度投资计划约58%。惠城区高质量发展蹄疾步稳，强企优企不断入驻，释放出惠城经济韧性足、潜力大、空间广的强信号。如今，在“双区建设、深度融湾”背景下，惠城区正着力建设更加幸福一流中心城区，让“更高质量的实力惠城”和“更有品质的幸福惠城”图景日益呈现。

　　在城市发展提速背景下，惠城区楼市也交出了一份优异答卷：2022年1-7月，惠城区一手住宅成交面积达76.6万平方米，为七县（区）中成交量最高的区域。在上半年全市住宅成交top15中，惠城区共8个楼盘入榜，占据“半壁江山”，其中华润置地曦江润府成交金额达8.23亿元，位居第二位。

惠城是不少人置业的首选地之一。

　　数说楼市

　　“成交大户”轮番发力

　　数据是最好的见证者。据惠州中原战略研究中心统计数据，2018年至2022年7月，惠城区新房成交面积1281.93万平方米；2018年至2022年6月，二手房成交面积669.31万平方米。江北、金山新城、水口都是“成交大户”，老城区发展空间受限，在置业地图上已逐渐让贤。

　　新房成交方面，2018-2022年7月，马安片区独占鳌头，成交面积总计272.84万平方米，占比21.3%。得益于金山新城规划的出台，马安从以前的郊区逐渐变身为品牌房企聚集地，中海、华润、金地、招商、万科、中交、旭辉等一众品牌房企上演“群雄逐鹿”的同时，也提升了惠州人居进程，描绘出高端人居生活蓝图。

　　二手房成交方面，江北CBD优势尽显。2018年至2022年6月，江北CBD成交量达104.94万平方米，占比15.68%，排在惠城区各片区首位。需要注意的是，土地稀缺，新房较少，致使众多想要置业江北的购房者转向二手房市场。多位业内人士认为，接下来，江北核心区外拓，将助力江北新房市场再度崛起。

　　一个个活力片区，共同构筑了惠城区楼市的新格局，助力惠城楼市在逆周期下仍稳步前行。

惠城楼市多点开花，在逆周期下仍稳步前行。

　　江北区域

　　核心区外延焕新加速

　　超过2000家国内外企业进驻，2021年GDP154.16亿元全区第一，税收总额55.26亿元居惠城区镇（街）首位……历经一轮轮快速发展，江北通过抢抓政策机遇，赢来千亿市政配套落地，成为我市一张闪亮的城市名片。脉络清晰的交通网将江北与其他县区紧密联系起来，轨道交通使江北与周边城市集群的连通性更为顺畅，绿色交通体系已成型。商业方面，江北囊括华贸、佳兆业、丽日等成熟商业中心，还将加快推进水北二期项目沿江商业综合体、保利达商业综合体、中海广场、中京总部大厦等重大项目建设，着力打造高品质商贸集聚区。

　　江北优质学校林立，惠州市第一小学、富民小学、南坛小学鼎峰分校、惠台中学、惠州市光正实验学校等优质学校都聚集在此。据悉，“十四五”规划期间，江北还将新增云山中学、第三小学、金石学校（二期）、第十六小学、北城学校等多所学校。

　　在高速发展之下，江北土地资源不足的短板日益凸显，土拍少、新房少、发声少种种原因致使江北的价值没有被充分发掘，盘活土地资源，核心区向外延展，是江北接下来的破题方向。区域楼市也随之发生变化，东西两区成为房企争夺的新高地。

水口如今已是居住舒适区。

　　金山新城

　　打造惠城新副中心

　　产城项目签约落户、征地拆迁有序推进、项目建设工程启动等多项工作密集推进，让金山新城从纸上蓝图走向现实。如今，金山新城雏形已显，广汕高铁惠城南站、新会展中心两大核心项目落地三栋；中海、华润、万科等多家品牌房企进驻马安；金山新城北部区域先后引进利元亨、银山科技、精力科技等高新科技企业；惠州读者文化园、惠州天安数码城、信利康乐创汇5G智慧园佳境渐成……一个多姿多彩的“优美花园城市”样板迎面走来。

　　金山新城的配套设施也正在逐一兑现。教育配套方面，德威江誉诚小学、新民小学现已开学，惠州中学实验学校、中海阅江花园配建中学、华发旭辉铂钻花园配建小学均预计今秋投入使用；商业方面，隆生金山湖中心、印象城（沃尔玛山姆会员店）已开业，还有大型商业购物中心正在建设中；交通方面，金山湖一号桥、二号桥已经动工，根据公示，项目建设工期为900天，预计2024年底或2025年初完工。

　　2022年7月，惠州市自然资源局发布《惠州市金山新城核心区控制性详细规划（道路、绿地水系部分）（草案）》，公告显示，金山新城核心区定位惠城新副中心，将成为立足湾区，链接国际的惠州中央创新区（CID）。与大湾区城市群分工合作、协同共进、打造大湾区特色中心节点，同时对接港深广，塑造区域专业特色服务中心、惠州市创新成长共享基地、年轻人群欢乐生活的舞台。

金山新城打造了一个多姿多彩的“优美花园城市”样板。

　　北站新城

　　枢纽型生态新城崛起

　　去年12月10日，随着第一列高铁缓缓驶入惠州北站，依托于惠州北站规划建设的惠州北站新城进入新的发展篇章。快速、舒适的高铁出行，改变的不仅是居民的出行速度，更是生活方式。

　　关于惠州高铁北站新城，有这样一幅规划蓝图：以惠州北站为中心，周边布置大量产业、住宅、商业、学校、绿地、医疗等地块，跨行政区域构建一个面积近44平方公里、未来可供42万人口生活居住的枢纽型生态新城。其中，高铁新城商贸核心区将以TOD模式开发，兴建大型超市、酒店和文化项目，形成集办公、购物、酒店、金融、商务、文化娱乐等于一体的高铁枢纽经济圈。

　　伴随着惠州北站的开通运营，这一幅蓝图正在加紧兑现。在惠州市政府的重点建设下，惠州高铁北站新城的交通、教育等相关配套正逐步完善。据了解，当前惠州一中五矿学校预计9月开学；金裕星河丹堤配建的九年一贯制学校已动工；惠州市第八中学高中部、第55小学征地项目正全力推进。金泉路、小金河大道陆续通车，惠州1号公路（惠霞高速）全面启动建设，白铁路、黄背坑路和瑞头路等配套道路建设项目也在推进中。随着周边交通路网日益完善，惠州高铁北站新城正变得外联内畅。

　　水口片区

　　高水平产城融合滨江区

　　城市发展，规划先行。2018年，市住建局发布《惠州市水口滨江片区控制性详细规划》，水口滨江片区充分贯彻生产、生活、生态“三生合一”的理念，打造成“高水平的产城融合的滨江地区”。随着隆生大桥通车，水口与江北及周边片区的联系更为紧密，区位优势凸显。

　　惠泽大道快速化、三环东路等道路改造工程已于2021年提上日程，鹅城大桥主桥墩桩基现已完成灌注，计划在2024年底建成通车，未来将大大缩短水口通达其他区域的时间，承接江北、金山新城等区域外溢需求，在便利市民出行、改善人居环境、提升城市品质的同时，还将进一步优化市区过江通道布局，激活桥东、水口等片区的开发潜力，促进多区域经济融合发展。据惠城区“十四五”规划显示，还将建设惠泽学校、大兴学校、第五十二学校等多所学校，助力片区教育提质。

千亿配套成就魅力江北CBD。

　　业界观点

　　■惠州中原总经理徐智勇

　　购房窗口期

　　勿仅看优惠要多维考量

　　经历近一年的深度调整，市场已经基本触底，加之近期国家及各城市纷纷出台系列纾困政策，市场开始进入触底回暖过程，因此现阶段是较好的购房窗口期。对于有购房需求的置业者而言，现阶段或许可以用更小的代价买到中意的物业，随着后期市场回暖，开发商流动资金缓解，优惠力度势必逐渐收紧，购房成本随之增加。从2009年、2011年、2015年的楼市走势中均可发现这一规律。

　　此阶段给置业者一个中肯建议，即置业决策不能只根据优惠力度，还应结合自己的实际需求、开发商实力、项目发展前景等方面多维度去思考。

　　由于每个人的置业目的、预算总额都不尽相同，所需的置业区域或产品会有很大区别，因此作为置业者，首先要理清自己的置业关注度排序，如教育、通勤便利、养老以及其他置业敏感点，根据自己的实际需求实地看盘。总体而言，稀缺资源占有度高、物业较好、具有一定规模的项目比较值得关注。

惠州高铁北站新城正进入新的发展篇章。

　　■世联行粤东公司策略中心总监谢建灵

　　过去五年看金山湖

　　未来五年看大江北

　　据惠州世联行统计数据，大江北板块2018-2022年7月住宅成交10721套，而大金山湖板块2018年-2022年7月住宅成交32017套，是大江北成交量的3倍。

　　江北中心区正在向东区、西区扩容赋能，大江北房地产表现不如大金山湖的情况不会延续下去。近期来看，大江北道路体系以及教育配套均会迎来升级提档。中期来看，惠城“十四五”规划发布，明确以江北街道为中心，沿东江两岸着力做大做强楼宇等城市经济，江北区域产业中心的位置将更加突出。远期来看，大江北未来人口聚集效应显著，发展拥有稳定基石。个人认为，惠城过去五年看金山湖，未来五年看大江北。

　　■惠州资深地产评论人、惠州天策行总经理李建锋

　　市场回暖之际

　　马安片区成交量率先上扬

　　当下置业，最值得关注的区域是金山新城东部的马安片区。众所周知，如今的马安片区属于金山新城的一部分，也是新开发区域中兴起最快的“战场”。马安片区周边配套完善，前往金山湖片区享受万象天汇、印象城等大型商业方便快捷。未来还通过湖山大桥连接到金山湖岛内，享受到岛内配套。市场回暖之际，马安区域的成交量将率先上扬。

　　文字 惠州日报记者伍磊

　　图片 惠州日报记者周楠 摄