明确监管额度、优化使用范围、引入银行保函……日前，惠州市住房和城乡建设局发布《关于实施商品房预售资金监管额度管理的通知（征求意见稿）》（以下简称“《通知》”）向社会公开征求意见，通过加强商品房预售资金监管额度管理，确保商品房预售资金专款专用，保障项目竣工交付，有序激发市场活力，推动房地产市场良性循环、平稳健康发展。

一系列利好政策推动楼市回暖。惠州东江图片社供图

　　分四阶段设置预售资金留存额度

　　优化商品房预售资金监管，既保障购房者的利益不受侵害，又合理减轻房企资金流转压力，是促进房地产行业良性循环、平稳健康发展的重要措施之一。

　　今年2月初，全国性商品房预售资金监督管理办法出台，这是商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。4月29日，中央政治局会议对房地产的表述中又提出“优化商品房预售资金监管”，首次对预售资金监管政策给出明确的指示。

　　连月来，各地纷纷出台、优化商品房预售资金监管办法。市住建局相关负责人表示，此次发布的《通知》是我市在已实施的《惠州市商品房预售资金监督管理办法》基础上，对各管理措施进一步深化、细化。

　　《通知》对商品房预售资金监管额度进行了界定，明确该资金额度为监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，其计算标准为监管额度=3300元/㎡×项目建筑面积（含地下室等需同步交付工程建筑面积）×120%。精装修商品房项目增加监管额度=1000元/㎡×项目预售面积×120%。

　　在留存比例方面，则按照现有管理办法执行，即分四阶段设置预售资金的留存额度，其中监管项目预售后至规划验收前，监管账户内的资金按项目销售总金额的10%留存；规划验收后至竣工验收备案前，按销售总金额的8%留存；竣工验收备案后至不动产首次登记前，按销售总金额的5%计算留存。直至项目办理不动产首次登记后，房地产开发企业可申请解除账户监管。

　　值得一提的是，《通知》规定，如项目建造成本高，监管额度不足以保障项目完工的，监管部门可适当上调监管额度。

　　优化管理灵活使用超监管额度的留存资金

　　在现有管理办法中，留存资金在项目竣工前，只能用于项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款、法定税费以及监理、设计、检测等工程建设费用。

　　根据《通知》明确的监管额度和留存额度计算方法，监管账户中留存金额可能大于监管额度。那么在“保交楼、保交付”任务目标基础上，如何优化管理、灵活使用超出部分的监管资金成为关键。

　　《通知》明确，监管账户内的累计进账资金达到监管额度后，房地产开发企业可以申请将超出监管额度的资金用于项目预售前已支付的工程建设费用；占地范围分摊的土地购置费用；已支付的税费、行政事业性收费；开发企业代缴的住宅专项维修资金；开发建设的开发贷款本息；营销费用等6项特定用途。

　　市住建局相关负责人表示，对该部分资金使用申请提出了相应的要求，明确监管部门审核支付上述用途费用前，房地产开发企业应提交将资金优先用于同一施工许可证对应的其他非预售项目建设的用款计划。

　　留存资金未超出监管额度时，《通知》对留存资金的使用也进一步细化。其指出，项目在完成外立面施工且脚手架拆除后，监管账户内资金超出后续工程所占监管额度比例的，可申请拨付该项目预售前房地产开发企业未支付及已支付的工程建设费用、法定税费。

　　项目完成房屋所有权首次登记后，房地产开发企业申请解除商品房预售资金监管的，经监管部门结合企业纳税信用等级等情况核实同意，可解除预售资金监管。

　　房企可凭银行保函等额替换预售资金

　　在压实监管额度资金和满足各阶段资金留存比例的前提下，预售资金监管账户仍有结余资金的，资金活力还将进一步得到释放。

　　《通知》规定，监管账户金额按照其第一、二条规定申请使用后仍有结余的，房地产开发企业可凭银行保函等额替换预售资金。

　　可以看到，引入银行保函机制，银行为开发企业及项目做担保代替资金，能够让资金灵活用起来，有效地为企业“松绑”，激发房地产市场活力，促进良性循环。

　　在保函赔付责任方面，《通知》明确，如果存在开发企业拖欠监管项目建设费用；项目出现质量、违约或者侵权等问题，未支付相应的经济赔偿；项目逾期交付；买卖双方解约未退回预购款；保函到期前10日未办理房屋首次登记，未重新开立保函；其他影响监管项目建设等严重违法违规等情形，监管部门可向监管银行发出索赔通知，银行收到通知后于1个工作日内通知保函银行见索即付。保函银行于3个工作日内将索赔资金存入监管银行的监管账户，确保项目的正常有序建设落实。

　　值得一提的是，目前，保函出具银行仅限于在惠州市行政区域内设立营业机构的国有控股商业银行、全国性股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行。若由外地银行出具则须在惠州市同银行成功转开办理保函业务后，由转开银行作为保函的承兑银行。

　　此外，在监管方面，当前，我市构建全市统一的商品房预售资金监管系统，建立“监管账户－预售项目记账账户－预售单元记账账户”三级账户监管体系。

　　市住建局相关负责人介绍，在既有监管制度下，我市还将进一步建立信息共享机制。监管部门将与相关金融部门进行信息对接，共享开发贷款放款信息、预售资金拨付信息，避免同一事项重复使用开发贷款或预售资金。

　　惠州日报记者邱若蓉 通讯员罗杰