原标题：

部分小区业委会成立以后遇到履职不尽责、管理不规范、监督不到位等问题
业委会如何做好小区“当家人”？

　　4月11日，《惠州日报》深度报道《小区成立业委会，为何那么难？》刊登后引起强烈反响，不少市民向记者反映，“小区业委会成立难，想要良序运转更难！”

　　记者走访发现，部分小区千辛万苦成立了业委会，不仅没能顺利解决管理老问题，反而在运转过程中引起了一些新矛盾。

　　小区管理得好不好，业委会这个“当家人”很重要。当前，惠州小区业委会运转痛点有哪些？业委会如何才能做好小区“当家人”？记者再次进行了深入调查。

制图 郭亮平

　　走访

　　业委会成立后小区依然矛盾多多

　　近日，惠城区河南岸街道班樟湖社区居委会在辖区南阳苑小区发出的一则公示，引起业主关注。

　　根据公示，南阳苑小区于4月8~15日召开业主大会，以电子投票的形式对相关事项进行了表决：一是终止现有物业服务管理人对小区的管理；二是授权居民委员会代行使业主委员会职责，根据小区情况选聘正式的物业公司对小区进行物业管理。表决结果显示，小区总户数280户，参与投票的业主户数为193户，占比为68.93%，其中90.67%的业主同意这两个议题。

　　据了解，南阳苑小区建成于20世纪90年代，共有A、B、C、D四栋。因不满原物业的管理，小区于2016年10月成立业委会，任期3年。2018年6月，业委会聘请了新的物业公司，约定服务期5年。2019年8月，业委会认为物业公司没有完全按照合同约定的条款履行服务，通过业主大会投票表决解聘（终止）物业公司，并授权业委会组建小区物业管理服务团队。物业公司不服，向法院提起诉讼。官司打了近两年，2021年7月，物业公司撤场，物业管理服务团队开始对小区提供管理服务。

　　但是，社区居委会、部分业主、物业管理服务团队三方在小区管理方面多次发生纠纷，目前还没完全解决。比如，小区A栋管理处认为，A栋70户为集资房，是独立管理的，不归属于小区业委会管理，且业委会占用小区公共用地作停车管理收取费用，而A栋没有得到收益，并叫A栋业主不要参与小区B、C、D栋举行的业委会换届选举。

　　据记者了解，小区业委会换届工作小组曾于2019年9月、2021年8月、2023年6月三次发起换届选举工作，但均没有成功。

　　班樟湖社区居委会认为，南阳苑小区前业委会任期已于2019年年底到期，业委会任期届满，不得继续履行职责。在重新获得业主授权前，小区第一届业委会主任、物业服务管理人叶先生没有权利继续行使业委会权力。居委会于2023年11月接到20%以上业主联合签名投诉叶先生财务管理账目不清，开支不合理。居委会多次要求叶先生提供账本等财务资料，将业委会印章等交到居委会暂管，但其拒不执行。对此，叶先生表示，可以将印章和资料等交给依法依规选举产生的下一届业委会，但不会交给社区居委会。

　　今年3月21日，班樟湖社区居委会发出公告，称收到南阳苑小区20%以上业主联合签名，申请召开业主大会。随后，社区居委会组织召开了南阳苑小区2024年首次业主大会，并公示了大会投票表决结果。

　　但是，部分业主对此次业主大会表决的事项提出了质疑，“当时让我们签名开业主大会的时候说的是小区改造的事，并不是表决的那两个事项。”一位业主说。

　　针对当前各方的纠纷，南阳苑小区业主黄先生认为，各方不应该互相对立，而是要同心协力推动小区依法依规成立新一届业委会，由新的业委会执行业主大会决定的事项，并接受业主的监督，推动小区管理问题得到解决。

　　痛点

　　业委会履职不尽责，未能充分发挥作用

　　提升小区管理水平，成立业委会只是起点，如何实现良序运转才是关键。

　　记者在采访中了解到，不少小区业委会成立不易，运转也难。其中业主反映比较多的是业委会履职不尽责，未能充分发挥作用，没有切实维护业主利益。

　　“本以为有了业委会，小区各方面的管理都能好些，但实际上业委会并没有很好发挥作用。”市区一小区业主李先生说，其所在小区车位比较紧张，地下车库和小区的人行道上经常出现车辆乱停乱放的情况，影响业主出行，业主多次要求业委会和物业加强管理，但几年过去了，这种状况仍未见明显改善。

　　“一般是小区管理需要解决问题，才会成立业委会。”惠城区住房和城乡建设局住房保障和物业管理股相关负责人说，有的小区成立业委会后，确实解决了一些问题，但仍有一些业主关心的问题并没有解决，存在业委会履职不到位甚至是不作为的情况。

　　此外，业委会履职到位与否，与业委会成员是否具有公心、齐心也密切相关。

　　不少业委会成立之后第一件事就是更换物业，也正是因为业委会拥有招标选聘、续聘及解聘物业公司的权力，个别业委会为了私利，往往会选择能够给予他们好处的物业公司进场，而非真正符合小区实际的物业公司。

　　某家物业公司主管告诉记者，该物业公司之所以能进入现在的小区服务，首先就是对小区公共收益分成达成了协议。“这也无可厚非，毕竟是为了集体利益。但业主委员会7名成员都提出要减免物业管理费和停车费，甚至有的业委会成员外出旅游，都来找物业报销。”该主管坦言，业委会成员收了物业的好处，对物业的监督多少是有些“放水”的，而物业给予业委会成员的好处，“最终还是羊毛出在羊身上”。

　　另外，业委会成员的数量也很重要，“既不能太少、也不能太多，一定要符合实际。”惠城区江北街道办相关负责人说，人数太少，就很容易形成业委会独断专行，不利于财务、管理制度的落实；人数太多，则很难在内部形成统一的意见，“在业委会成员数量方面，镇街一般都会综合考虑小区的业主数量和楼栋分布。”

　　管理制度不规范，业委会运转不顺

　　位于惠城区水口街道的合生上观国际小区，是惠州首个实施酬金制物业服务机制的小区。2019年末，该小区业委会利用小区公共收益结余资金给业主派发福利，一度受到其他小区业主的羡慕。

　　但从2021年开始，该小区关于业委会的各类投诉便在本地论坛和政府网络问政平台出现。多个业主投诉小区业委会成立以来账目不清，小区的停车费和电梯广告费等公共收益进了业委会成员的私人账户，业委会擅自租赁属于业主共有的架空层进行经营等，导致小区纠纷不断，引发社会关注，相关部门介入处理。2023年8月，在小区业委会未能成功换届的情况下，水口街道办发布公告，由上观国际小区所在的社区居民委员会代行原小区业委会工作职责。

　　“现行政策法规大多把业委会定位为公益性自治组织，业委会成员一般不拿工资，但是他们处理的事情跟业主切身利益息息相关。”市住房和城乡建设局物业管理科有关负责人说，这种情况下，个别业委会成员容易出现找补心态，转而寻求制度外的利益和心理补偿，要么选择退出或不作为，要么想方设法从中获利，“如果管理制度不规范，就给了他们钻空子的机会。”

　　记者了解到，有一些小区业委会在管理决策方面谋划、沟通不足，导致小区闲置公共资源白白浪费，也因此被业主质疑不作为。

　　江北街道办相关负责人认为，业委会内部成员需要建立有效的沟通机制和决策流程，以避免决策失误和效率低下。同时，业委会要有效收集业主的意见和需求，并将这些意见和需求转化为具体的管理行动，才能让业委会良序运转。

　　监管不到位，业委会易滥用职权

　　小区成立业委会，往往是为了应对小区物业管理危机。而在危机中选举产生的业委会，在具体运转中也难免出现“不受监管”的现象。

　　惠城区桥东街道一小区业主向记者反映，有业主比对了业委会两年公开的账目，发现账目对不上，要求查账时，业委会却拒绝了业主的要求。个别业委会成员面对业主提出的质疑，不仅没有进行友好沟通，反而采取报警、诉讼等方式应对，让业主感到寒心，“虽说业主可以监督业委会，但真正操作起来还是有难度的。”

　　不仅业主觉得监督难，相关部门也表示缺乏监管抓手。去年4月1日起施行的《惠州市住房和城乡建设局业主大会和业主委员会指导规则》明确，市住房和城乡建设主管部门负责对本市业主大会和业主委员会日常活动进行监督和指导。记者从市住房和城乡建设局物业管理科了解到，业委会是业主在物业管理区域内的自治组织，相关法规没有赋予有关部门制约业委会的实质办法，政府层面对其相关工作更多指向“指导和协助”。

　　“尽管有关业委会成立和运作的法律法规已经出台，但在实际执行过程中可能存在监管不严、执法力度不够等问题。”江北街道办相关负责人说，如果业委会内部缺乏有效的监督机制和外部的监管措施，就容易出现权力滥用、管理混乱等问题，影响业委会的良序运作。

　　市物业管理协会会长徐英认为，业委会监督物业，但如果业主和相关部门不能有效监督业委会，就会出现个别业委会成员滥用职权的情况，损害物业和业主的权益，使得业委会成为不受监督的“监督者”。

　　破题

　　把好“选人关”，提升业委会履职能力

　　不少业内人士认为，确保业委会良序运转，关键在于一开始就“选好人”“选对人”，从源头上避免因选人不当而造成的一系列后续问题。

　　“如果把小区比作一个家，业委会就是‘当家人’，业主们都是兄弟姐妹，物业就是管家。”市区金世界花园小区业委会主任邓力认为，当家人要有公益心和包容心，兄弟姐妹们团结齐心，管家尽职尽责，才能共同把这个家经营好。

　　“除了要有公心，业委会成员还要敢担当、善作为。”邓力说，小区业委会要在政府指导下依法依规积极作为，要善于抓住主要矛盾，解决居民关注的难点问题。“我们第一届业委会成立之后，就在政府的指导下，积极推动并解决了困扰业主多年的房产证办证难题，赢得业主的信任，再开展各项工作，也容易获得支持。”

　　“部分业委会成员的水平参差不齐，知识结构也各有不同，需要加强相关培训，尤其是法律法规方面，只有成员懂法守法，业委会才能实现良好运转。”市区江北天泽名居小区业委会主任林少锋建议，相关政府部门依法加强引导，定期组织全市各业委会进行法律法规培训，提高业委会依法履职水平。

　　“业委会成员往往有3~5年的任期，业委会成员的素质和能力直接影响业委会的工作效果，影响整个小区几百户甚至几千户居民的和谐幸福。”江北街道办相关负责人认为，业委会成员应不断加强自身学习，提高法规意识、业务水平和管理能力，有条件的业委会可以邀请专业人士做法律顾问。“我们也计划在上级指导下积极探索，尤其是针对业主委员会成员普遍面临的法规意识缺乏进行专门的培训指导、运用业委会候选人竞选演讲、业委会当选后举行业主见面会等形式选优配强业主委员会队伍。”

　　立好“铁规矩”，确保业委会工作规范化透明化

　　业委会作为全体业主实施物业管理的常设机构，其自身管理是否规范到位，对小区管理活动起着关键性作用。江北街道办相关负责人认为，业委会成立后，应建立健全各项管理制度，如财务管理制度、会议制度、信息公开制度等，确保业委会工作的规范化和透明化。

　　“业委会不一定能做到让所有业主都满意，但要获得大部分业主的认可，面对质疑，要用事实说话。”市区御景花园小区业委会主任高院安认为，业委会不仅要依法依规办事，还要做到公开、公正、透明，及时回应业主的需求和质疑。

　　小区业主对于业委会成员该不该拿补贴，也各有看法，部分小区业委会则根据实际情况作出了探索。

　　市区方直珑湖湾小区第二届业委会主任邹建生介绍，他们总结借鉴了全国各地经验，将公共收入按一定比例用于业委会日常办公保障，强化业委会成员到岗的约束力和责任感，确保每天上午、下午两班，并在办公室门口公告栏公布了全体委员的联系电话，让业主能随时找到人，及时解决遇到的困难和问题。

　　江北街道办相关负责人认为，对于业委会成员该不该拿补贴、该拿多少补贴，业委会工作经费从哪里列支等事项，建议要综合考虑小区公共收益和管理现状，并由业主大会在管理规约或者业主大会议事规则中进行约定，“业主大会定好规矩，业委会按规则执行，才能避免争议。”

　　打好“组合拳”，对业委会有效监管

　　虽然相关法律法规赋予了业主监督业委会的权利，但并非所有的业主具备监督所需的专业能力。如业委会公开的一些信息，尤其是财务方面的，涉及专业知识，有些业主表示看不懂，无法进行监督。

　　记者了解到，当前大多数业委会的财务难以真正透明公开，很多业委会负责人都以支出审计费用需要经过业主大会表决等理由刻意回避财务监督。江北街道办相关负责人认为，为确保业委会工作的公正性和透明度，应建立有效的监督机制，或引入社会力量参与监督业委会，如果业委会能聘请第三方审计机构对业委会财务进行审计，并做好公示，就能避免因信息不透明诱发种种问题。“接下来，江北街道将积极探索在首次业主大会的议事规则中就明确具体审计频次和费用快速列支要求，每年度例行的账目公开，接受全体业主监督。”

　　市住房和城乡建设局物业管理科相关负责人建议，要充分发挥业主大会的作用，促进民主、科学决策，让业主更好行使对业主委员会及物业服务企业的监督权利。同时，鼓励采用电子投票表决业主大会会议的表决事项，确保投票真实，也有利于提升业主投票的便利性，保护业主个人隐私。

　　针对业主监督业委会在实操层面的难题，徐英建议，可以参考广州、珠海设立业主监事会做法，履行业主大会赋予的职责，代表全体业主监督业委会的工作。

　　曾担任所在小区业委会成员的林先生认为，政府部门应健全业委会指导监管体系，如建立业委会述职报告制度，加大业委会监督考评力度、对业委会重大问题的讨论介入引导等，全面落实对业委会的指导监督管理。“特别是要落实违规罢免程序，一旦认定业委会成员有违反相关法律法规和管理规约、危害业主共同利益的行为，相关部门和业主大会可启动罢免程序，及时终止业委会成员资格。”

　　记者在采访中了解到，部分小区存在业委会成员与物业、开发商等利益主体捆绑的现象。对此，业内人士建议，业委会要摆正和处理好与物业的关系。

　　“业委会既要监督物业，也要和物业搭档工作，共同管理好小区、服务好业主。”高院安说，每周日下午，小区当值的业委会成员都会联合物业工作人员在小区进行巡查，对发现的问题提出整改意见，由物业在规定时间内落实整改。

　　“物业公司要找准‘业主管家’的定位，让权力回归业主，尊重小区业主，接受业委会监督。”进驻市区江北新苑小区的惠州市德正物业管理有限公司负责人郑国昌认为，物业公司提供的管理服务，应该是物的管理、人的服务，“如果颠倒过来，做成了人的管理、物的服务，必然会和业主产生矛盾和冲突。”

　　◎记者手记

业委会要解决问题 赢得业主信任赞赏

　　很多小区由于出现了难以调和的内部矛盾，所以才成立了业委会，可以说，业委会带着使命和希望而诞生。

　　一些小区业委会不负众望，成功解决困扰多年的问题，备受业主称道。但也有不少业委会浪得虚名，成立不久便背负了越来越多的“骂名”。

　　那些失望的业主表示：业委会要么不作为，要么乱作为，导致大家意见越来越大，矛盾越积越多。更有甚者，业委会成员利用职务之便谋取私利，“本以为找到了‘救世主’，却发现是来‘薅羊毛’的”。

　　业委会的一些“丑闻”，也给未成立业委会的小区业主泼了一瓢冷水，担心自家小区选出的业委会沦为少数人把控的工具，不支持成立业委会投票工作成为常见“姿态”。

　　带着希望和使命而诞生的业委会，既然成立，就要把解决问题、努力维护业主合法权益当作基本工作任务，用实际行动回应业主关切。任何业委会成员都不应把业委会当成“权力机构”、把业委会搞成“小圈子”，而应根据现实情况努力“破局”，以良好工作成效赢得业主信赖。

　　管理部门也要继续加强监督指导，及时制止业委会不作为、乱作为等乱象，联手打击侵害业主合法权益的违规违法行为。当然，业主也要积极配合业委会的工作，没必要动辄把“投诉”挂嘴上，避免以“拆台”心态打交道，避免双方形成敌对关系。

　　总而言之，业委会不是营利单位，不是权力机构，而是服务组织。既然成立了，就要奔着问题而去，以实实在在的作为赢得业主信赖和赞赏。

　　统筹 惠州日报记者香金群 戴建

　　采写 惠州日报记者香金群 骆国红 周智聪 陈春惠 马海菊 凌保康