“六问惠州楼市”系列报道之五
业主大量抛售二手房？

　　作为楼市稳健与否的重要评判标准之一，二手房市场的变化历来广受关注。2023年上半年，在房贷利率下调、带押过户全面推行等多个正向政策激励下，全国二手房市场呈现缓慢复苏态势。但进入二季度，购房需求收缩，二手房挂牌量持续上涨，成交量走低，不少人对于二手房市场的预期也逐渐发生变化。

　　具体到惠州，限售政策“3改1”的调整在促进二手房市场活跃的同时，也加速了不少业主的出售计划，二手房挂牌量明显上涨。据贝壳官网数据显示，截至2023年7月18日，惠州二手房挂牌量已高达74660套。在此情况下，关于“惠州业主大量抛售二手房”的传言甚嚣尘上，引起强烈反响。那么，实际情况到底如何？我们深入市场一线，一探惠州二手楼市的真实现状。

　　数据：

　　同比翻番 上半年成交15844套

　　上半年，惠州二手房市场交出了一张亮眼的成绩单。据惠州中原战略研究中心统计，2023上半年惠州二手房累计成交15844套，同比上升111.48%；成交面积180.26万㎡，同比上升108.93%。

　　惠州中原战略研究中心分析，一方面，上半年，楼市支持政策不断，银行房贷利率下调，“带押过户”政策执行，叠加2月中旬惠州限售政策“3改1”落地，有效提升了次新房的流通速度；另一方面，前期积压的住房需求进一步释放，对比去年同期，二手房的过户量、过户面积同比皆超一倍以上增长。但因短期内大量的次新房涌入市场，选择性增多，议价空间变大，也使二手房价格出现了一定波动，如惠城区上半年二手房成交均价8410元/㎡，同比下降4.23%。

　　受惠州限售政策调整影响的不仅是成交量和成交均价，还有二手房源挂牌量。据贝壳官网数据显示，新政出台首日，惠州二手房源挂牌量便增至51259套，2月份新增挂牌房源量高达18512套，为近一年中月度新增挂牌量的峰值。

惠州新增挂牌二手房源走势（数据来源：贝壳指数）

　　新政的出台，使不少优质房源流向市场，进一步催化了此前积压的需求集中释放。一季度，惠州二手房成交呈现出较为活跃的态势，迎来了“小阳春”。但进入二季度，过量的供给加上收缩的需求，使惠州二手房市场供求矛盾逐渐显现，受市场环境和收入变化以及价格预期影响，购房者的观望情绪回归，二手房市场出现成交周期拉长、交易活跃度下降等现象。

　　中介：

　　置业需求仍在 但成交周期拉长

　　当下的二手房市场，一边是挂牌量仍然在增长，不少业主“愁卖”，部分愿意适度降价出售；一边是买家观望情绪浓厚，虽有需求但“不着急买”，成交周期长。

　　“2022年底，惠州二手房的挂牌总量还维持在3万多套，但是到现在，挂牌量已经超过7万套，整体翻了一倍。”惠州毅哥好房主理人李毅分析，挂牌量激增主要受多方面因素影响，首先是当下经济复苏不及预期，不少人收入减少，加上楼市进入调整期，对后市走势信心不足，希望能够降低负债，手持更多现金流；其次，过去几年惠州楼市高位运行，吸引了大批投资客买进，惠州限售政策的调整，为其快速出售房源提供了准入条件；此外，目前全国多位自媒体博主传递了过多看空惠州楼市的信息，其中不少信息与真实情况不符，致使很多客户受其影响，降价预期加重。

　　李毅表示，虽市场尚处于调整期，但置业需求仍然存在。“近几个月，我接待的客户不少，主要为改善型需求，更关注金山湖、江北片区较为优质的二手房源。但大家买房越来越理性、谨慎，大多数客户处于持币待购、深度观望状态。”

　　“6月份，大亚湾二手房成交量大约在1000套左右。”大亚湾世房通项目部经理谢小波透露，上半年，大亚湾的二手房成交量有下滑趋势，但表现并不明显。因片区内二手房和新房的价格差异较小，大部分客户会同时关注，多方比较。

　　谢小波告诉记者，“世房通平均每个月接待客户约120批，月均成交约15套左右，其中二手房成交占比较少，每个月大概维持在2套左右。”他提到，目前在大亚湾购房的客户群体主要是深圳客，也有不少本地客户被低价吸引计划入手，但成交周期较长。

　　业主：

　　不愿低价抛售 希望“抱团护盘”

　　在经济增长承压的大环境之下，二手房“低价抛售”正成为热议话题。“现在卖房的业主，一部分是之前楼市好的时候作为投资入手的；一部分是基于置换需求。确实存在有少数业主因为着急卖房选择降价，但大多数在没有特殊情况下不愿意贱卖。”惠城区一家中介门店的经理认为，这也是当前挂牌房源多成交量却不高的主要因素。“业主不愿意亏本出售，买家又想要用更少的钱买到更好的房源，就导致大家进入了僵持阶段。”

　　惠州万聚房产总经理孙镱泓提到，“目前惠州整体的挂牌价格与实际成交价格差距不会太大。现阶段，二手房市场已经向买方倾斜，议价空间相对变大。但相较于大幅降价，更多急需用钱的业主宁愿选择拿房子去进行抵押贷款，除非是只能卖掉房子变现。”对此，多位有卖房意向的业主均持有此种观点。

　　“我的房子年限不久，地段配套各方面都不错，如果让我用很低的价格出售，我宁愿不卖了。”随着孩子渐渐长大，两室一厅的小户型对于夏先生一家来说有些拥挤，但另购一套大户型又着实资金紧张，跟老婆商量后便决定采取“卖一买一”的置换方式。2022年底，夏先生联系了中介，“当时中介建议我降低价格，这样才能更快出售，但是我和老婆都不同意，想着卖不掉就先找亲戚朋友帮忙凑下新房的首付。可能也是我们刚好赶上了好时候，年后房子就卖出去了，价格也符合双方的预期。”如今，夏先生一家已顺利完成置换。

　　同样不愿意低价抛售的还有薛女士，她在惠东滨海有一套海景房，因为进入二胎备孕期，手头工作暂停收入减少，便考虑卖掉作为孩子的备用金。“我是2016年买的，当时价格已经涨起来了，今年看到很多人说那边价格降得厉害，我心里不是滋味，也跟小区的其他业主有讨论，大部分业主都不能接受以过低的价格卖房。”在业主群内，薛女士经常看到有业主呼吁不要低价抛售，希望所有业主“抱团护盘”。

　　文 惠报全媒体记者 伍磊

　　图 惠报全媒体记者 周楠