配套适合刚需需求的项目依然会受到置业者青睐。东江时报记者周楠 摄

　　2023年楼市已然行至“中场”，新房市场进入供求关系持续调整阶段。据惠州中原研究中心统计数据，2023上半年惠州市新房供应面积271万㎡，新房住宅成交面积为330.51万㎡，从供需比来看，2023年上半年全市供求比0.82，处于供需平衡区间。从细分板块来看，每个区域的情况却不尽相同，惠城区、博罗县等“内生市场”供求关系相对平稳，惠湾片区等“外生市场”供应明显走弱。

　　房产机构预测，未来惠州楼市区域分化仍将继续。那么，当前市场下，惠州哪些区域值得关注？今天，本报记者带着这一问题，挖掘惠州几大置业板块的新变化。

　　金山新城：

　　马安板块新房供应骤降

　　谈及惠州的热门置业板块，惠城区的金山新城区域是绕不开的。惠民之家数据研究中心公布数据显示，2023年上半年惠城区网签面积排名前十的楼盘，有6个来自金山新城，其中5个位于金山新城马安板块。

　　记者了解到，在金山新城马安板块，德威江誉诚小学、新民小学、群朗小学、新安学校、惠州中学实验学校等已先后投入使用。从板块现状来看，学校陆续建成开学，大型商业购物中心正在建设；串联起河南岸麦地片区与金山湖岛内和湖山片区的金山湖一号桥、二号桥已动工建设。得益于一系列配套项目的高效推进及落地，区域的生活氛围日渐浓厚，金山新城马安板块近年成为惠州热门置业板块，板块内聚集了不少住宅小区，备受市民关注。

　　“金山新城马安板块是近年惠城区新房成交量最大的置业区域，但这个区域马上要迎来一个重大变化。”惠州资深地产评论人谢建灵认为，马安板块的新房楼盘已陆续进入“清盘”阶段，如华润、华发的两个项目基本上会在今年下半年销售完毕。因此，惠城区的刚需及改善购房群体，若还想在该区域置业，新房的可选产品将慢慢变少，或要关注二手房。

　　今年下半年，金山新城区域还将迎来重大交通利好：广汕高铁惠州南站（原惠城南站）设在金山新城南部区域，目前广汕高铁已启动联调联试，通车后从金山新城惠州南站乘坐高铁到广州仅需30分钟。

　　仲恺区域：

　　供求关系相对平稳

　　仲恺区域近年来居住环境大幅改善，受到置业者的广泛认可。根据惠州中原研究中心的统计数据，今年上半年仲恺区域新房成交面积约64.63万平米，同比有所上涨，且成交规模在惠州各区县中仅次于惠城区；新房供应量约71.26万平方米，是全市各区县中唯一供应量大于成交量的区域。同时，该区域下半年潜在推货量为3758套，供应39.58万㎡，依据市场需求而适度收缩潜在供应量，供求关系相对平稳。

　　仲恺楼市能保持相对平稳健康的状态，与城市面貌的焕新不无关系。2019年8月，为完善公共配套、提升城市形象、广泛惠及民生，仲恺高新区启动仲恺大道沿线城市更新项目，总面积9.7平方公里，预计总投资645亿元，促进产业、商业、办公、居住、文化、公共配套等综合发展的同时，拉出仲恺高新区新的城市天际线，打造仲恺高新区城市新门户、新客厅。“城市面貌明显改善、产业实力持续增强，与深圳、东莞的串联日益紧密，仲恺城市吸引力持续增强。”一位业内人士指出，仲恺区域宜居宜业的生活环境成为楼市有力支撑，随着新房市场供求关系日趋平衡，区域房地产市场楼市将更为稳定。

　　惠湾区域：

　　价格下探空间小

　　经历了“小阳春”行情后，惠湾区域房地产市场表现回归平淡，保持平稳低位运行，今年上半年惠湾区域的新房供应量远低于成交量，市场呈现去库存的状态。据惠州中原研究中心统计数据，惠阳区及大亚湾上半年供应面积分别为22万平方米及37万平方米，同比均呈下降态势，其中惠阳区同比跌幅达到64%。有业内人士认为，随着惠湾区域供求关系持续调整，市场将逐步回归健康平稳。同时，从房价变化来看，区域的房价已没有太大的下探空间。

　　“以外地客户为主的惠湾区域在今年4月份确实迎来了一波价格下探，但并非所有项目都‘大降价’，个别优质楼盘的价格还是相对坚挺。”谢建灵表示，目前区域现房选择很多，如果是自住客户，当下出手问题不大。

　　博罗区域：

　　新房去化周期较短

　　今年上半年，博罗区域新房成交面积约55.24万平方米，供应面积约51.19万平方米，市场同样呈现去库存状态。根据惠州世联行公布的数据，博罗区域的新房库存处于合理区间，去化周期约13个月，为惠州各县区中最短。此外，该区域下半年潜在供应面积约14.27万平方米，石湾、园洲、罗浮山景区等外生市场区域均暂无潜在供应，规模进一步收缩。

　　“博罗区域从供求局面看，市场存在压力但相对良性。”惠州地产观察员罗大树认为，博罗房价属于惠州楼市的低洼地，市场受欢迎度、接受度都相对较高。而且博罗近年来城市面貌、配套情况有较好的改善，对购房客户形成了一定吸引力。从长远情况看，预判依然持续向好。与此同时，随着赣深高铁博罗北站的开通，再加上广汕高铁博罗站即将投入使用，博罗区域对外的交通便利情况也将急速提升，对博罗发挥区域内旅游资源突出、生态资源优越的区域优势，是很大的助推剂。

　　此外，惠博片区基本上已与惠城融合发展，很多市区的刚需客户到这边置业。而石湾、园洲、福田等区域，与东莞、增城交界，由于房价的差异，对来自东莞、增城的外溢客户也有吸引力。

　　业内观点

　　区域分化明显 热度回归核心片区

　　惠州中原战略研究中心高级经理叶玉定表示，惠州市场分化加剧主要体现两方面。一方面，市场回归刚需与改善群体，投资需求明显减少，因此配套适合刚需需求的项目更受刚需改善群体的青睐，成交热点更高，否则反之；另一方面，片区分化更为显著，市场热点回归核心区域，量价表现更为稳健。

　　分片区来看，惠城区的金山新城板块，凭借科学的发展规划、良好的未来预期、高端的城市界面、完善的商业配套、良好的居住配套等因素，整体表现相对稳定。大亚湾及惠阳临深区域亦依靠临深地段优势、良好产业配套及多年来发展起来的居住配套等因素，在较大力度营销动作的加持下，仍将吸引巨大的刚需客户前来置业。大亚湾霞涌及惠东沿海片区，则在片区分化的大势中，面临较其他区域更大的压力，且项目之间的分化加剧。

　　东江时报记者邬玉婷