8月9日，惠州市住房和城乡建设局网站发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（又称“惠八条”），这个政策，被称为惠州“最严新政”。时光飞逝,不知不觉九月已接近尾声，“惠八条”新政出台也已过一个多月。“新政”实施月余，效力如何？市场呈现出什么样的状态？近日，记者走访了惠州楼市，了解新政对市场影响。 

买方话语权正在逐渐加大。 惠州日报记者周楠 摄

　　土拍

　　全市住宅地成交连续两月无溢价

　　从土拍市场反馈情况来看，“惠八条”一出，便效果显著。8月10日夜间，惠州市公共资源交易中心发布公告称，因地块需要完善房价地价联动措施，原定8月11日上午挂牌出让的惠城区马安新群上寮145亩城镇住宅及商服用地，中止挂牌出让。可以说，新政施行仅一天，土拍市场已迅速作出反应。

　　惠州中原地产土拍监控显示，8月惠州全市宅地挂牌宗数仅3宗，同比下滑90.32%；挂牌面积11.48万㎡，同比下滑92.46%；挂牌金额18.05亿元，同比下滑82.26%。成交宗数共4宗，同比下滑55.56%；成交面积同比下滑70.22%；成交金额同比下滑4.61%。据惠州中原监测数据统计，8月成交的4宗地块以及9月成交的3宗地块，均没有产生溢价。全市宅地成交连续两个月无溢价，市场观望情绪较浓。

　　成交

　　8月供需双降 9月成交依旧乏力

　　从新房成交数据来看，“惠八条”效力正逐步释放。据惠州（粤东）世联行大数据中心统计，8月惠州全市一手商品房供需双降。在供应方面，全市新增44个预售许可证，一手商品房共批售7194套，环比下降39.45%，同比下降63.74%；批售面积为70.55万平米，环比下降43.60%，同比下降65.28%。大亚湾和龙门都出现供应量为0的罕见情况。在成交方面，全市一手商品房成交面积75.46万平米，环比下降 29.42%，同比下降67.74%；全市一手商品房成交套数8410套，环比下降23.78%，同比下降64.27%。（注：商品房包括住宅、商铺、写字楼和其他。）

　　转入9月，全市一手商品房供应有所回升，但成交依旧乏力。惠州世联行数据显示，9月前三周，惠州全市新增50个预售证，一手商品房共批售10899套，获批售面积共103.8万㎡。但在成交方面，却延续了8月的颓势，回暖乏力。前三周，全市仅网签一手商品房4938套，网签面积48.52万㎡，成交套数同比大幅度下滑。

　　惠州世联行分析认为，虽然9月市场上部分项目开盘及加推，带来一定的上访量及认购量。但整体市场热度仍然维持在较低水平，整体转化率仍然处于低位，客户购房信心维持低位。各区域楼盘持续通过折扣、低首付及提高渠道奖励等方式来促进客户认购。同时，惠州世联行预计，接下来的10月，市场整体的大趋势还是保持不变，不会有非常大幅度的上扬。惠州资深地产评论人、惠州天策行总经理李建锋也表示，从目前市场来看，今年的“金九银十”成色可能会不足，购房者持币观望的情绪可能会进一步加深。

　　持币观望态度对市场的影响还体现在成交价上。9月15日，国家统计局发布了最新一期的“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”，继7月二手房价环比下跌0.3%之后，8月惠州一手、二手商品房价格环比齐跌，跌幅分别为0.4%、0.3%。

　　惠州中原地产观点认为，8月为传统市场淡季，叠加调控政策效果进一步显现、信贷持续收紧、预期逐步稳定，市场热度亦有相应回落。接下来的金九银十传统销售旺季，房企出于回笼资金压力、置业者观望情绪浓厚等原因，大概率将加大促销优惠力度，以价换量，届时新房价格涨幅或将继续回落。

　　值得注意的是，市场形势的变化也带来了企业市场预期的改变。例如，位于金山新城的某项目，之前吹风价在18000元/㎡，但是实际备案价在14000-16500元/㎡之间。据悉，该项目的楼面地价接近8000元/㎡。并且，同样位于金山新城的某润府和某花园城项目也在9月份获批新预售证，从备案价格来看，两个项目最新一批产品的价格对比上一批均有小幅度的下调。

　　促销

　　进行打折优惠的项目逐渐增多

　　有的楼盘选择直接下调备案价格，有的楼盘则选择优惠促销。近期，记者走访市场发现，惠州楼市进行打折优惠的项目逐渐增多。随着市场下行调整，老带新、特价房、工抵房、送车位等优惠活动层出不穷，有些楼盘甚至用叠加优惠的方式，以价换量。

　　现行市场议价空间明显增大，买方话语权逐步加重。目前在惠湾片区，折扣基本上成了楼盘的标配，甚至有楼盘因为优惠幅度过大引发投诉。位于惠阳坪山东部公交基地的碧桂园深荟城，由于地理位置临近深圳坪山，一直备受购房者关注，也是惠湾的热销盘，但近期却因为大幅度降价遭遇投诉。据惠州网络问政平台信息显示，9月14日，来信人张先生投诉碧桂园深荟城违规降价。张先生的来信内容透露，碧桂园深荟城打九折并在签约当天送客户40万家私卡，真实打折幅度低至七折，严重影响之前买房客户及周边住户的利益。

　　“惠湾片区楼盘打折促销是十分普遍的，只有极个别地段、品质等各方面都特别优越的项目可能没有折扣。”惠湾片区资深中介宋先生表示，目前惠湾片区很多楼盘的优惠政策都是叠加型的，部分项目会在政策允许的最低折扣9折的基本上，再叠加一些额外优惠，比如赠送车位、送消费卡等等。

　　而在惠城区，加入“优惠战”的项目也愈发增多。即便是热门片区，也不乏优惠促销的项目。“我们现在推出两个99折限时优惠活动，有意向可以联系我。”最近，记者收到了金山新城马安片区某红盘的优惠邀约信息。询问之下，该销售还向记者透露，目前马安片区还有其他楼盘也在进行优惠促销，有楼盘对外释放95折优惠。

　　众所周知，金山新城片区近两年发展势头正盛，以往基本上不打折、不做中介联动。但最近个别项目开始对外释放优惠，还有不少项目启动了中介联动。热门区域尚是如此，一些偏冷门的区域更不在话下。目前除了中心区域的热门项目，大部分项目的议价空间都在变大。特别是一些公寓产品，由于不受限价政策影响，许多项目直接单价优惠2-3千元，以此促进成交，回笼资金。

　　“目前市场有促销活动情况下，正是购房者精挑楼盘，买到满意楼盘的好时机。”李建锋提醒购房者，目前市场成交显现颓势，开发商基于资金回笼的考虑，不排除后续优惠力度会逐渐加大，尤其是在年底冲业绩的时候。但惠州的基本面决定了房价没有大幅度下跌的基础，市场区域化、差别化、个别化的情况可能会更加凸显。对于刚需来说不要讲买涨不买跌，也不要抱着楼市大跌的心态，价格合适、楼盘楼层合心意，那就早点上车。

　　展望

　　12盘1675套房源入市鏖战黄金周

　　虽说当前楼市进入了“冷静期”，但是对于即将到来的“黄金周”，开发商们依旧是铆足劲推货入市，希望借助假期的市场热度，提升成交量。根据惠州中原地产统计，截至9月27日，惠州全市预计12盘在国庆节有推货计划，共1675套房源入市鏖战。其中不乏全新项目，如龙湖·天宸原著花园、江茂华府。另外，华润置地曦江润府、华发·旭辉铂钻四季、德威江誉城、翔顺花园等热门楼盘趁着假期加推新品。

　　记者走访市场了解到，位于金山湖的龙湖·天宸原著花园，此次开盘将为市场带来122套，建面125-171㎡的叠墅+洋房产品，洋房备案均价19534元/㎡，叠墅备案均价21304元/㎡。有业内人士表示，龙湖·天宸原著花园的叠墅和洋房产品，在目前改善类型产品中属于比较少见的。在地段、商业配套等各方面都相对有优势。

　　而位于惠州火车站附近的江茂华府，将推出建面约81-123㎡高层洋房产品，共304套。备案均价12652元/㎡。目前项目对外释放98折优惠，据现场销售介绍，意向客户实际上还可以申请到更多折扣，不过具体折扣不方便透露。

　　不仅黄金周有多个楼盘入市，接下来的整个“银十月”，楼市也会相当热闹。

　　“10月份有不少优质楼盘推出，以品牌房企居多。其中有些项目的楼面地价相当耀眼，比如佳兆业樾伴湾、龙湖·天宸原著花园。”惠州（粤东）世联行市场研究中心总监谢建灵指出，这些楼盘基本上都是在拿地不久，由于在当时拿地时，楼面价格比较高，而在目前的市场情况下，项目需要做出更多的亮点来吸引客户，实现更好的利润。因此，它们在产品设计上也会比之前更用心。

　　“由于限价政策的影响，它们的价格会比较‘亲民’。”谢建灵认为，一些真正有改善需求或者置业需求的朋友，接下来可以重点关注这些地段好的楼盘。相对而言，它们的价格是受到一定抑制的，并没有达到房企在拿地时预期价格。对于购房者而言，这些项目入市也是好消息，置业选择更多。

　　惠州日报记者邬玉婷