当时间的指针不断向前拨动，赣深高铁通车脚步亦愈发临近。预计2021年底，赣深高铁的列车将正式驶入惠州这片土地。这座古老又现代的城市，将又一次在高铁的带动下，迎来板块能级提升。

　　高铁的开通，对于城市的意义不只在于出行速度加快，更重要的是对城市的带动作用。高铁的建设改变了人们的生活距离，对于房地产市场而言，因高铁站设立而带动区域楼市发展的例子不在少数。

　　赣深高铁通车将不仅缩短沿线城市间的时间距离，更削弱了市民远距离消费和购房的心理屏障，对于沿线站点区域的楼市发展具有深远影响。比如，得益于深圳北站的建设，深圳北站周边区域从到处都是水田和泥巴路的农村发展为如今站城融合的新城，才用了不到10年的时间。而这10年，深圳北站周边区域的楼市也发生翻天覆地的变化。

　　再说惠州自身的例子——惠州南站（现更名惠阳站）片区。在厦深高铁建设之前，惠州南站周边区域分布着零散的自建民房和菜地、荒地。在2013年厦深高铁通车以后，惠州南站片区的荒凉景象逐步被现代化的都市风光所取代。 

赣深高铁开通将成倍缩短沿线城市之间的交通时间。 惠州日报记者周楠 摄

　　历史发展经验表明，高铁站点，尤其是枢纽站点对于一个区域的发展具有重要意义。深圳北站和惠州南站的开通运营，一定程度上推动了周边区域的现代化建设，也带动了区域楼市发展。

　　作为全国高速铁路网“八纵八横”的重要一段，赣深高铁北起江西赣州，途经广东河源、惠州、东莞，南至深圳，正线全长436公里。将在惠州境内设置博罗北站、惠州北站、仲恺站3个车站。三个高铁站选址均位于惠州城市建设相对空白的区域，有利于促使郊区板块转变为城市核心地区，带来惠州的城市、楼市发展布局的改变。以惠州北站为依托，规划建设的惠州高铁北站新城就是一个典型例子。根据规划，惠州高铁北站新城将以惠州北站为中心，周边布置大量产业、住宅、商业、学校、绿地、医疗等地块，规划打造一个面积近44平方公里、未来可供42万人口生活居住的大城。

　　目前，赣深高铁（惠州段）各项工作正在平稳推进中，预计年底建成通车。赣深高铁建成通车后，赣州至深圳将由现在的7小时缩短至2小时，惠州到深圳将缩短至半小时，惠州将进一步融入粤港澳大湾区大交通体系和广深“半小时经济生活圈”。

　　赣深高铁的开通运营，究竟会对惠州楼市产生怎样的影响？请听惠州业内人士的看法。 

谢建灵。

　　■惠州（粤东）世联行市场研究中心总监谢建灵：

　　北站新城具备快速发展条件

　　“在厦深高铁开通前，惠州南站片区属于惠阳相对偏远的地段，房价远低于惠城，也低于惠湾的其他区域。”惠州（粤东）世联行市场研究中心总监谢建灵介绍，通过对近年来的房价观察，惠州南站片区享受到的地产利好，优于惠州其他区域。“从2013年到现在，南站周边房价涨幅基本上升了4-5倍，而惠州其他区域一般在3倍以内。”

　　“以星河丹堤项目为例，从最开始5800元/㎡，到2019年即便受到限价政策影响房价依旧达到2万元/㎡。”他补充说，2013年惠州南站开通运营，特别是2017年实现捷运化后，解决了深圳外溢客户的通勤需求，推动了区域楼市发展。

　　“赣深高铁经过惠州的三个站，其中惠州北站的价值非常高。”在讲述赣深高铁对惠州楼市的影响时，谢建灵首先提到了惠州北站及其周边区域的规划。谢建灵认为，惠州高铁北站新城同样是基于高铁站点的设立，在一个房地产市场相对空白的区域规划打造的新区。

　　“规划控制人口规模达42万人，相当于惠城区常住人口的三分之一。”除了“融入深圳半小时生活”的优势外，谢建灵认为惠州高铁北站新城还有一大吸引人口的优势在于坐拥江北CBD的城市量级配套资源。区域内的教育、商业、医院及公园等配套也在同步规划落地，满足深圳外溢客户、本地客户的居住需求。谢建灵认为，区域的配套规划，特别是32所学校的教育配套规划，未来不管对于本地客户还是深莞客户都具有强大吸引力。在金山新城马安区域发展饱和后，惠州在深度融入深圳都市圈的背景下，必定将重心放在北站新城。而惠州高铁北站新城为惠城可开发面积最大的区域，具备快速发展条件，及形成集中式大规模新城。

　　“2021年赣深高铁通车后，将拉近惠城、仲恺与深圳的时空距离。”谢建灵表示，基于赣深高铁通车这一契机，不妨畅想在惠州北站高铁新城上演“深惠双城生活”。实际上，这种生活模式已在惠州南站片区实现。 

李建锋。

　　■惠州天策行总经理李建锋：

　　高铁城市群资产价值将逐渐并轨

　　交通工具革新会影响人们对距离的认识，高铁会改变人的生活半径。在赣深高铁的建设过程中，许多人已开始意识到，区域间的地理距离，将被时间距离打破。“都市圈的范围=城市间联系的极限=1小时交通圈的范围，高铁将这个范围从公路网、地铁城轨能支持的半径50公里，拓展到了半径100公里以上。”惠州资深地产评论人、惠州天策行总经理李建锋认为，高铁开通对于中心城市的卫星城，十分有利。

　　李建锋表示，深圳、惠州两城因为高铁缩短了城市之间的时空距离，改变区域城市网络的空间关系，使得经济发展较弱的地区与经济发达地区能够更快联系在一起，促进区域的整合发展。随着高铁北站的建成，缩小了深惠时空距离、增进了深圳都市圈城市间的交流与合作，加速了人力资本、信息、技术、物质资料等经济要素的流动，从而有助于沿线城市整体性的人口与产业的增长。李建锋认为，高铁将众多城市连为一体，组成更为庞大的都市圈或者城市群，这些城市群的资产价值会逐渐并轨。

　　“惠州北站高铁新城将快速聚集大量的人口，以后乘坐高铁上下班，也将成为一种常态。”李建锋告诉记者，目前惠州人开车去深圳，至少要两个小时。相比之下，赣深高铁开通后，惠州北站高铁新城与深圳的时间距离将缩短至半小时左右，一定程度上会为区域带来更多的深圳外溢刚需。

　　此外，李建锋也提醒要注意赣深高铁开通可能带来的“虹吸效应”。目前全国很多地方因为高铁通，大城市和小城市之间的距离被大大缩短了。去大城市更便捷，所以越来越多的年轻人选择离开自己的家乡，去大城市打拼，毕竟大城市有更多的机会。高铁一方面给地方城市带来了资源导入的红利，激发城市的新一轮增长；同时另一方面也不可避免地会引起人口与产业的流失，因为一线城市优质的营商环境、高品质的生活设施以及便利的服务等等，势必会让原本留在当地的人才与企业向一线城市迁移。这也是大城市对小城市的一种“虹吸效应”。李建锋认为，惠州虽然目前多个高铁站通深圳，但是也要认清区域角色，找到专业化分工，以不可替代的城市优势为基础，深度参与深圳都市圈一体化发展。以优势对接区域机遇，从而才能化解因高铁带来的城市边缘化风险。

　　对于赣深高铁通车后对楼市的影响，李建锋则表示，由于前两年赣深高铁沿线站点区域已经开始“炒作”高铁规划，其实已经消化了高铁带来的利好。“在赣深高铁通车之前，大家对于高铁开通有预期，想着高铁能带来巨大的发展机会，但是赣深高铁开通后，大家或许会发现所期待的高铁聚集效应并没有出现。”李建锋说，在目前的市场情况下，惠州北站开通运营预计也比较难带动片区房价的上涨，“博罗和惠州北站片区还有可开发的储备用地，一直有新房入市二手房根本就带不起来，因此，哪怕赣深高铁开通，预计区域房价也不可能继续上涨。” 

王远光。

　　■江茂华府项目营销总王远光：

　　北站新城片区规划有望加速落地

　　“与深圳时间距离的大幅缩短，首先会为北站新城带来巨大的人流量，片区热度和关注度将受到明显的提升；其次有望加速片区规划的落地。”惠州北站高铁新城楼盘江茂华府的项目营销总王远光解释道，众所周知，深圳是一个人多地少的城市。由于人口众多，土地资源又有限，深圳人外溢到周边城市购房已非新鲜事。赣深高铁通车后，从惠州北站乘坐高铁到深圳，只需半小时，而且是直接到市区中心——深圳北站。从某种程度来说，已经与超大型城市的通勤时间相当。

　　随着赣深高铁通车进入倒计时，惠州高铁北站新城区域的楼盘也对高铁通车的利好充满期待。“江茂华府临近惠州北站，必然会享受赣深高铁带来的人流红利。”王远光表示，赣深高铁从江西赣州市赣州西站引出，沿途设赣州西站、信丰西站、龙川西站、河源东站、博罗北站、惠州北站、仲恺站、东莞南站、深圳北站等车站。随着高铁开通，站点区域热度上升将有利于吸引购房客户。

　　王远光认为，赣深高铁开通，会为北站新城带来人流、资金流，自然利好区域楼市。赣深高铁位于惠州的站点基本都位于惠州的新区，环顾国内城市，一个新区的发展会催熟房价快速上涨，这无外乎两个条件：第一就是获得政府核心规划所致，让这个城市片区规划起点高，催生片区成熟，类似于惠州金山新城。第二是核心交通枢纽规划所带来的利好，惠州北站新城显然属于后者。但是受当前市场环境和政府备案价限价，短期内北站新城应该价格平稳，中长期继续看好。 

李凡。

　　■TAD互动总经理李凡：

　　惠州在湾区的优势可望得到升华

　　“赣深高铁通车后，惠州将更快地融入大湾区都市圈，并加快与内陆城市的链接，深圳与惠州更加便捷的交通，惠州在湾区的优势可以得到升华，丰富的旅游资源更加吸引大湾区兄弟城市的市民。”TAD互动总经理李凡如是说。

　　一个城市的楼市发展，是需要人口支撑的。利好因素的兑现，将对赣深高铁沿线站点周边区域的楼盘产生更多的曝光，引起湾区购房者甚至是江西等高铁可延伸的全国区域购房者的关注。李凡表示，希望赣深高铁惠州段各大站点周边区域的规划加快落地，带给未来该区域购房者更美好的生活。 

黄俊贤。

　　■潼湖碧桂园科学城项目负责人黄俊贤：

　　赣深高铁将重构惠州城市价值

　　“赣深高铁通车后，标志着惠州进入‘新高铁时代’，将重构惠州的城市价值，也是惠州融入大湾区的一大举措。”潼湖碧桂园科学城项目负责人黄俊贤认为，这将会进一步促进沿线站点区域的经济发展，带来更多产业入驻以及人流量。同时，他还指出，赣深高铁开通后，惠州与东莞深圳的距离更近了，站点周边的居住需求将会增长，房价也将随即跟着上涨。

　　“部分客户是被交通红利吸引过来的，赣深高铁开通运营将会对项目销售产生一定的助力作用。”黄俊贤表示，赣深高铁开通后，其站点周边区域的楼盘价值将会更加凸显。“因为交通站点代表着人流，有人就会有产业，有居住需求。” 

罗淑平。

　　■惠州中原战略研究中心负责人罗淑平：

　　乘势而上协同打造片区优质配套

　　惠州北站作为赣深线上仅次于深圳北站的最大站点，未来将快速连通深莞惠三地，成为粤港澳大湾区的又一核心交通枢纽。“赣深高铁的通车，能够有力地支撑惠州尤其是北站片区楼市价值。”惠州中原战略研究中心负责人罗淑平表示，2013年厦深高铁惠阳站通车至今,不仅带动了高铁片区楼市的销售量，相比同区域其他片区房价溢价率提升至20-25%。由此可以看到，交通价值对周边区域的影响是巨大的。

　　罗淑平同时表示，与之前情况不同的是，惠州楼市的发展已经进入调整期，在住房回归居住属性的大前提下，未来楼市目标更向稳步发展。“受赣深高铁开通的利好影响，将带来更多的置业需求，北站片区或迎来一波需求量的突破。但价格上会更趋稳定，不会出现短期上升过快的现象。”

　　罗淑平介绍说，目前惠州至深圳的实际通勤时间普遍在1-2小时之间，赣深高铁的开通，可以实现交通上的确切便利。但在有限的班次以及接驳交通相对缺乏的情况下，实现高频率的双城通勤生活仍存在一些现实难度。“惠州南站也是在2017年实现高铁捷运化以后，带来了更多的通勤便利性，才推动了惠阳大亚湾与深圳之间的双城通勤生活。”她提醒道。

　　在满足交通便捷性的前提下，一个区域的教育资源、商业配套及生活配套等，也是很大程度上影响客户的置业意愿关键点。罗淑平认为，依托赣深高铁带来的城市价值，若能通过提升片区具体规划，一方面能吸引投资方对区域的目光，另一方面可以协同打造片区优质配套，使得片区真正做到成熟宜居，才能带来更多的置业需求。“在满足了这些关键点的后，以赣深高铁为主线，将莞惠城轨延长线，广汕高铁，深惠城际串联起来，真正实现深惠双城生活。”罗淑平如是说。

　　文字 惠州日报记者邬玉婷

　　图片（除署名外）均由本报采集