2023年上半年惠州市重点项目每周来访认购走势图。

　　日前，一份来自贝壳研究院的研究报告显示，2023年楼市表现大概率好于去年的情形，复苏趋势确立有望强化市场信心，叠加供需两侧对宽松政策的敏感度提升，房地产疤痕效应有望渐渐抚平，行业周期凭借强大的生命力也将迎来新一轮自愈与成长。

　　近段时间来，高层密集释放房地产积极信号。中央政治局会议提出要“适时调整优化房地产政策”；最新税费优惠指引中多项涉及购房税费减免；住建部强调进一步落实“认房不用认贷”等措施；央行发声要指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率……对于置业者而言，最关注的是在一系列利好消息的刺激下，惠州房地产市场后市如何？本期我们邀请惠州市港中原地产代理有限公司总经理徐智勇、翔顺惠州公司总经理关国永、惠州资深地产评论人谢建灵等业内人士，分析惠州楼市的底是否筑牢。

　　徐智勇： 惠州楼市的底已筑牢

　　在经历长时间波动下行后，惠州楼市已经出现明显的筑底特征。从量的角度来看，惠州楼市在二三月经历了前期积压需求释放带来的短暂回暖后，进入常态化节奏期。从数据走势可见，惠州的新房成交量在外部环境拖累的情况下，仍能稳定在一定水平。在当前背景下，能遏止住成交下行走势，本身就说明惠州楼市已经在筑底，行业处于持续动态调整出清中。

　　从价格的角度来看，随着开发商纷纷以价换量，争取销售平稳，惠州住宅成交价格已经显著回调，价格泡沫不复存在。相信在价格如此“亲民”的背景下，楼市的底会持续筑牢。

　　从金融支持的角度来说，在中央的大力推动下，金融机构对于房企的融资态度发生较大转变，从之前的“严格遏制”变为如今的“支持房企合理融资需求”。对于购房者也是在房贷额度及利率方面给予极大支持。过往历史证明，楼市金融之路一旦恢复正常，市场也更易随之回暖。

　　此外，从政策层面来看，近期中央接二连三发布政策：7月10日发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，金融16条两项政策延期，确保房企合理的可持续的资金注入。7月14日，央行邹澜回应存量房贷利率时表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定。7月21日，国常会审议通过超大特大城市推进城中村改造的意见。7月24日，政治局会议首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。通过如此频密的政策出台节奏可以预见，未来对房地产企业的资金支持及风险处置等动作都将逐步加强落实，从而逐步提振市场信心，使楼市发展尽快回归到健康平稳的轨道上来。

　　总而言之，惠州楼市量价下行的势头基本遏止，政府的行业刺激政策也起到了一定托底作用。未来，预计惠州会跟随国家脚步，逐步推动降存量贷款利率、税费减免等房地产行业政策落地，同时随着经济整体复苏、就业形势改善以及收入预期向好，楼市预期及购房需求也将回归至合理水平。最后，强调一点，惠州优越的地理位置、深圳都市圈的强势助攻、良好的经济发展态势、宜居宜游的气候环境等基本面将长期保持，因此人口流入是可持续的，长远来看，刚需及改善需求一直都在，楼市最终会调整到平稳健康的轨道上来。

　　关国永：

　　多方利好为惠州楼市托底

　　上半年，惠州房地产市场经历“先扬后抑”的波动式复苏，已经迈入筑底企稳的发展新阶段。

　　首先，政策底已经出现。目前惠州除了降首付、降利率之外，各区县针对青年人才购房还推出多项福利政策，大力支持刚性和改善性合理住房需求。7月24日，中共中央政治局召开会议，对房地产供求新形势进行定调，客观判断行业所处阶段是进行政策调整的开端，为市场注入信心的同时也为下半年政策优化打开空间。

　　其次，房价底已经出现。当前，惠州各大房企的项目政策折扣基本已到底，开发商利润空间进一步压缩。部分项目售价已与建设运营成本持平，如继续下降，导致开发商亏损，将直接影响客户和业主的实际利益。从开发商的角度来说，只有持续加大资金及成本投入，加速配套兑现，才能保持项目高品质、强交付，维护业主利益。

　　再次，信心底已经筑牢。如期交付是市场健康发展的关键环节，也是购房者信心恢复的根源。去年至今，惠州多个项目如期交付，甚至是提前交付，有效提振了购房者的入市信心。房地产回归居住本质，也让更多开发商远离高周转时代的复制粘贴模式，更专注于产品打造，迎合市场需求的变化。

　　此外，多方利好为惠州楼市托底。近日，惠州市统计局公布数据，今年上半年全市地区生产总值（GDP）为2545.45亿元，同比增长5.1%。惠州工业投资更是保持着高速增长。这也为惠州带来更多人才进驻，补充着居住需求。加上惠州临深近莞的区位、仍处于洼地的房价，还有交通路网的完善，使惠州承接了大量周边城市的外溢需求。

　　种种迹象显示，惠州楼市的底已经筑牢，曙光即将来临。

　　谢建灵：

　　价格大幅下降可能性微乎其微

　　2023年上半年，惠州楼市高开低走，2～3月疫情放开后短暂复苏，4～5月经历核心板块优惠加码，再到6～7月回归平淡，其变化引发了多方讨论，不友好的声音频现网络，但价格和销量下滑背后的客观原因却很少人去探讨、挖掘。

　　过去10年，依靠临深的地理优势，在深圳高房价带动下，惠州享受了诸多红利，连续多年新房成交量突破15万套，其中临深临莞的外生型板块贡献了约60%的销量。当全国楼市步入调整期，惠州楼市的销量与价格回落成为必然趋势。

　　惠州楼市的底有两个，首先是销量底。今年上半年惠州楼市新房成交约3万多套，2022年全年成交量约6万套。这一成交规模与惠州城市的经济总量及人口总数处于相匹配的水平，甚至还超越了全国大部分同等级城市。当前，深圳楼市的销量和价格尚未企稳，临深区域惠阳大亚湾楼市受其影响，销量底可能还没有到。但以惠城区为主的内生型板块销量底已经基本筑牢，重要的一个标志是区域内新房供应量大幅减少，多个楼盘为现房/准现房在售，有自住需求的惠州本地购房者置业会更加放心。

　　其次是价格底。与价格密切相关的是价值，没有最低的价格，只有与这个价格是否相匹配的价值。从这个角度来看，惠州楼市的价值底是可以托住的。惠州的地理位置优势、经济发展增速、交通兑现状况等并没有受楼市影响停下脚步，而是在持续增长中。站在过去和当下，惠州的房价对普通人来说非常友好，首付20多万元、月供5千元左右，就可以买到惠州大部分的房子，这样的价格，大幅下降的可能性微乎其微。

　　文/制表 东江时报记者伍磊 邬玉婷