通过合理设计提高得房率。东江时报记者周楠 摄

　　继出台六大措施引导房地产市场消费后，惠州楼市再迎新利好。5月13日，惠州市自然资源局印发《惠州市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》（下称《措施》），针对新出让住宅用地规划条件出台六项新规，优化辅助用房、阳台、飘窗等容积率计算规则，提高市民购房的得房率，鼓励开发企业建设高品质住宅，满足市民对美好居住生活的需求。

　　在业内人士看来，《措施》本质上是增加了住房的实际使用面积，从而降低了购房成本，变相降低了房价，有利于激发购房者购房的积极性。同时也将提振开发商拿地的积极性，毕竟得房率高的项目具有更强的竞争力，去化也快。

　　提升得房率

　　辅助用房等面积不计容

　　在市场纾困举措频出的背景下，针对2024～2025年度新出让住宅用地，《措施》从源头的住宅用地出让和规划管理上作出相应调整。

　　《措施》规定，建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％，切实提高购买者的得房率，降低购房成本。

　　不仅是辅助用房，配套设施也有部分不计容。《措施》同时明确：规划设计条件约定建成后无偿移交政府的配套设施(如社区公共服务用房、养老设施、垃圾中转站、配电网开关站等)不计入容积率建筑面积，按划拨性质登记。此外，面积小于3万平方米的用地，住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积，也将不计入容积率建筑面积，但层高应不大于4.5米。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次惠州提出辅助用房不计入容积率建筑面积，不纳入公摊，事实上这是由政府或开发商来承担。而且惠州新政提到无偿移交政府的配套设施，应该由政府来承担，均是提高了业主的得房率。

　　“对购房者和开发企业都有利好，配套用房虽然配建，但是不占用计容面积指标，可以调整到住宅面积中，实打实增加了可销售面积。” 本地楼市专家、惠州世联行客户部总监冯诗安接受惠州日报记者采访时也表示，随着这一系列措施出台，我市新建住宅部分面积“不计容”将一定程度提升住宅的使用率。而住宅使用率越高，意味着得房率更高，也就意味着公摊面积“减少”了。

　　提高住宅品质

　　鼓励打造户属空中花园

　　中共中央政治局4月30日召开会议，在针对房地产市场的表述中，会议强调要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

　　为进一步推进高品质住宅的开发建设，《措施》还加大了企业开发多样化、高品质住宅产品的支持力度，鼓励市场建设高品质住宅，利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园。《措施》明确，户属空中花园中不小于两个自然层高的部分不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。支持住宅建筑设置层高不小于两个自然层高、可供业主共享的开敞式公共休闲绿化平台，该平台不计入容积率建筑面积，且不纳入公摊面积，确权登记为全体业主共有，鼓励企业打造“第四代建筑”等高品质住宅产品。

　　与此同时，在房屋内部空间方面，《措施》提出，满足开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深，阳台进深不超出2.4米的部分按其水平投影面积的一半计算容积率建筑面积；阳台进深超出2.4米的，超出部分按其水平投影面积计入容积率建筑面积。住宅建筑每户阳台水平投影总面积占套内户型水平投影面积比例不超过25%的部分，按其水平投影面积的一半计入容积率建筑面积；超出25%的部分，按其水平投影面积计入容积率建筑面积。

　　此外，《措施》还对房屋飘窗面积计算进行优化，提出结构净高不超过2.10米、窗台高度不小于0.45米，进深不超过0.80米的住宅建筑飘窗不计入容积率建筑面积。将飘窗进深由现行规定的0.6米增加至0.8米，增加飘窗可用面积，提高住宅品质。

　　在住宅品质已成为房企竞争的关键的背景下，业内人士认为，《措施》鼓励企业建设高品质住宅社区，有助于提升行业产品竞争力，优化市民居住品质。冯诗安表示，新政实施后，势必会出现一些大阳台、大露台等绿色住宅产品，有利于改善型户型的设计，提升住宅产品质量，更加满足市民对高品质居住生活的需求。

　　业内观点： 新政有助提升项目竞争力

　　对于惠州计容面积和公摊的调整，李宇嘉认为，本质是通过增加套内面积、实际使用面积，从而降低单位购房价格和成本，变相降低了房价，有利于提升购房者购房的积极性。同时，通过政策调整，引导房企提升房屋实用率，将有利于提高新建商品住宅的品质及市场竞争力，也将有利于加速释放本地的改善需求。

　　惠州地产观察员罗大树表示，通过合理设计提高得房率，确实可以提升住宅的舒适度。但此前部分高得房率项目的相关提法一般是：创意空间、赠送面积等，是开发商“打擦边球”的做法，对于购房者来说缺乏保障。如今惠州将其“规则化”，对购房者而言是好事。同时，房企可以根据政策迭代户型设计，产品力也将大幅提升，吸引更多自住型、改善型买家入市，有利于市场健康发展。从趋势来看，往后住宅设计将逐渐趋向“0公摊”，也就是说实用率达100%。市场上有望出现越来越多的低容积率小区、多层住宅、叠墅、别墅等多元产品，更好地满足购房者的改善性需求。

　　东江时报记者邬玉婷