2024年，房地产市场密集调整，特别是9月下旬以来，加力推出的一揽子增量政策，推动市场预期明显改善。从年初建立城市房地产融资协调机制，到年中统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，再到年末持续用力推动房地产市场止跌回稳……房地产政策措施应出尽出，从供需两端综合施策，促进房地产市场平稳运行。
过去一年，楼市利好持续释放，楼市有哪些值得关注的信息？展望2025年，市场又将迎来哪些新变化？在这新旧交替的时间节点上，记者采访了相关业内专家，他们将以专业的视角分析楼市。
易居研究院副院长严跃进：
适时止跌 巩固回稳
回顾2024年，全国房地产市场呈现“U型”的深度调整走势，在前三季度压力略增的情况下，四季度政策主动出击，市场出现拐点和止跌回稳的向好态势。这充分说明2024年房地产市场面临的重大挑战，也印证了房地产市场向好发展的韧劲和基础，更是说明市场有效和政策有效的特征。与此同时，立足于房地产市场供求关系重大变化和新形势新问题，房地产市场围绕“严控增量、优化存量、提高质量”的导向落实调整工作，包括以购代建、落实专项债等系列工作开展，完全有别于2023年的工作方式，也更加和房地产市场形势做匹配，有效破解房地产市场的堵点和难点，助力房地产市场的“止跌回稳”。
严跃进。
展望2025年，全国房地产市场应在“稳住楼市”的总体框架下系统做好工作。既要巩固好2024年四季度出现的止跌回稳态势，为“十四五”规划圆满收官画上句号，也要为“十五五”房地产发展规划创造高质量的市场基础和产业基础，促进房地产市场走向新发展模式之路。
■商品房成交均价跌幅收窄
2024年1~11月份，全国新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%。观察历史数据和最近几年的运行情况，可以看出，全国房地产销售市场出现较大和深度的调整。在经历2016~2021年持续攀升的繁荣期后，2022~2024年经历罕见的三年长周期下行过程，充分说明市场调整的幅度和程度都较高。连降三年，既和宏观经济的环境大调整有关，也和房地产所处相对成熟的阶段有关。同时，房地产市场深度调整，产生了很多潜在问题和风险，比如说交易数据下跌带来了房价持续下跌现象，进而形成恶性循环，既导致购房观望情绪增加，也进一步拖累交易数据，其对于房企债务的化解也带来冲击，导致化债难度加大。虽然2024年四季度交易指标有所改善，但总体上当前新房交易数据位于历史偏低位水平。
同时，观察2024年新建商品房销售市场的月度数据，即全国商品房年初累计销售面积同比增速曲线。除去异动数据，本轮楼市降温周期始于2021年5月，随后该曲线总体处于下行和下跌状态，进而对年度数据产生持续性的拖累影响。观察2024年的月度交易数据，尽管指标跌幅有所收窄，但主要原因在于2023年基期值偏低（尤其体现为先高后低的特征），这使得2024年同比降幅数据容易收窄。但必须清醒认识到其绝对规模是偏低的。当然随着一系列政策的效应释放，包括2023年认房不认贷、降低首付比例和房贷利率、降低普通住宅标准等；2024年全面取消限购、首付比例和房贷利率降至历史最低、取消普宅标准、降低交易税费等，2024年四季度相关指标有较为明显改善，在各线城市中都有所体现。
2024年1~11月，全国商品房成交均价9885元/平方米，同比跌幅5.7%。据此推算，2024年全年商品房成交均价跌幅大致为5.0%。观察70个大中城市一手房价格指数。根据简单算术平均计算，2024年11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为-6.1%，房价指数出现重大变化。2023年下半年开始，全国房价指数总体步入持续下跌、跌幅扩大的通道，市场压力总体较大。而此次11月份房价指数环比指标明显改善，即跌幅收窄态势非常明显。基于近期房地产市场止跌回稳的信号和市场表现，以及房价上涨城市数量明显增加，我们认为，此次房价指数说明全国房价拐点已经到来。
■巩固稳中向好的发展态势
2024年全国房地产政策呈现出政策权限下放、落实宜宽则宽导向等特征，尤其是在降低交易成本和关注存量方面落实了系列工作。以2024年各次中央重要会议精神为例，能够看出改革的重心在变化。其中，4月份中央政治局会议明确，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。7月份党的二十届三中全会明确，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。7月份中央政治局会议提出，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作。9月份中央政治局会议明确，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。12月份中央政治局会议则提出“稳住楼市”。
需求端政策，重点围绕“四个增加四个取消”的购房政策开展。立足新市场、新形势、新目标和新问题，紧贴“供求关系发生重大变化”“消化存量优化增量”“止跌回稳”等大框架，购房政策精准有序，持续降低交易成本和促进房地产市场止跌回稳。10月17日，住建部在新闻发布会上做了系统总结和概括，即“四个取消”和“四个降低”。各地也积极落实此类政策，尤其是一线城市积极推进相关政策，促进房地产市场率先止跌回稳。
从政策宜松则松、取消过热时期过严政策的导向出发，全国房价的管控政策进入到全面放松新阶段，并带动了多市场多维度的价格放松。最为明显的是各地在土地供应方面，持续取消限价政策，各地土地市场也出现了溢价率上升的新情况。同时，结合各地去库存的实际情况，在预售价格申请和备案等方面，总体按照“市场归市场、保障归保障”的导向进行，促进房价走势和供求关系更加匹配。在此类政策下，2024年房价经历了一轮深度调整，同时具有止跌回稳的更好基础。
■持续降低房屋交易成本
2024年12月份召开的中央经济工作会议，为全国2025年经济等一系列工作定了总基调，也明确了具体工作方向：实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，不断提高人民生活水平，保持社会和谐稳定，高质量完成“十四五”规划目标任务，为实现“十五五”良好开局打牢基础。
中央经济工作会议对2025年房地产工作进行了周密部署，也落实了非常精准和详细的政策。从政策方向看，主要涉及四大领域。一是做好防范化解风险工作。政策明确，有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。从表述上看，地方债务风险的提法已删除，剩下房地产风险和中小金融机构风险。但表述重心在于房地产风险，也意味着2025年要继续做好房地产风险的防范化解工作。二是持续用力推动房地产市场的止跌回稳。这也说明要在2024年四季度既有的止跌回稳基础上，进一步发力和做好工作，尤其是要把握好城中村改造所带来的新机会。三是落实好严控增量和优化存量的工作，尤其是在限制供地和盘活存量土地等方面，落实结构方面的重大调整工作。四是要积极促转型。当前对于房地产发展新模式明确了“推动”要求，这也就意味着各地要在最近几年试点和探索基础上，持续发力，积极争取更多项目的落地。
总体而言，2025年全国商品房销售面积将呈现结构性的差异。第一，目前购房市场的需求潜力还没有完全激活，也面临收入等方面的制约和堵点。同时，供求关系的矛盾虽然在2025年会有所化解，但总体上依然是供大于求的关系。其都会制约房屋销售数据的拉升。第二，购房政策持续释放，将持续降低房屋交易成本，加之房价趋稳或向好发展，客观上对房地产交易市场具有较好的支撑。第三，结构方面，至少30个一二线重点城市会率先转正，即呈现同比正增长现象，呈现出非常好的示范效应。此类城市的销售市场数据会有相对积极的表现，同时其销售比重也会上升，从传统的35%比重上升到40%及以上水平，进而扮演先行复苏的角色。
惠州中原地产董事总经理徐智勇：
逆市正去 顺市将临
2024年是罕见的楼市政策大年，彰显出对楼市调控的巨大决心：楼市不稳、救市不止。从“517”到“926”，无不透露出国家对房地产行业去库存的高度重视，“楼市不稳，救市不止”已成为政策是否出台与加码的标准。过去的一年，政策不仅给市场松绑，如取消或放宽限购、限售，而且在供应端给优质的开发商提供白名单金融服务，甚至土地回购等输血支持。在购买端更是将购买门槛、成本降到了历史新低，甚至还历史性的对存量贷款利率进行了大幅下调等。2024年不仅是支持楼市复苏的政策力度强、数量多，而且考虑非常周详。总体而言，这一系列政策非常有体系并非常紧贴市场需求，对促动房地产市场的回稳起到极为重要的作用。与此同时，惠州在政策的制定及落地方面也极为高效，如“517”及“926”政策，惠州落地速度明显快于周边的城市，并推出了“住宅以旧换新政策”“港人置业节”“重启购房入户政策”……
■楼市翘尾行情透射出明显的止跌信号
刚刚过去的2024年，无论是全国还是惠州市场的新房成交都呈现环比下降行情。我们认为这是由于多方面因素影响带来的结果。除了客观的2021年前过热的楼市所造成的市场透支需要较长的市场修复周期外，还有疫情以来国内外经济低迷所带来的持续的困局。在双重影响下，房地产的长修复周期令大家对楼市信心不足，是当前的关键问题之一。在去年一系列重大政策特别是“926新政”的刺激下，全国楼市在“国庆月”创造了年内的销量新高。一线城市强二线城市更是创出近年来新高。以深圳新房市场为例，当月认购量超过1.2万套，创十多年来的新高。惠州国庆开局即创出近3000套的成交新高度，第四季度惠州市场与一线、强二线城市市场同步，亦实现了年度的新高。第四季度的新房及二手房网签面积均创出同比增50%的佳绩，二手房全年成交量实现了环比增13.6%的好成绩。总体来说，2024年楼市虽困难重重，但翘尾行情强劲有力，透射出明显的止跌信号，市场信心有望逐步得到修复。
徐智勇。
■买卖双方渐达市场新共识
2024年楼市的另一个好的特征是，“爆雷”的开发商、项目大幅减少，市场从三年来的负面中逐渐走了出来，利空出尽便是利好，这为市场恢复信心、走出低谷打下了很坚实的基础，市场也重归风险可控的正常交易状态。经过三年来的深度调整，供应端基本抛弃成本+利润的盛市定价模式，基本接受了新市场下的定价模式，客户朋友们也基本回归到了理性购买的思维，即根据自身的刚性需求来购买房产，改善性需求成为2024年购房的主要因素之一，基于买卖双方达成新市场下的共识，市场筑底已基本形成。
■政策和市场手段双重激活楼市
政策支持尚有空间，2025年有望进一步增强对经济及房地产业的支持，促进房地产行持续回暖。
从目前国家释放的信息来看，2025年是稳经济、稳楼市、稳民生的关键一年，国家仍会以最大的力度支持经济建设、楼市企稳及民生改善，预计今年楼市政策支持的力度仍会加强，比如继续降准、降息，优化住房保障措施，加大收储力度，推广现房销售制度等等。从2008年翘尾行情的历史经验来看，2025年春节后更多的城市有望迎来市场的止跌回稳、持续回暖，惠州作为二线城市的代表之一，有望在这一轮市场中受益，楼市的止跌回暖，对开发商高质高量如期交楼、客户的信心回归、市场的良性循环都将起到极大的促动作用。
■第四代住宅元年 “换代产品”激活市场需求
2024年年底，全国各城市相继发布低公摊高实用率产品的规范或申请。至此，业界一直讨论的热门产品-第四代住宅开始出现在大家的视野。12月27日，市住建局也第一时间发布了存量住宅用地可申请调高“得房率”的政策。我们认为低公摊高实用率的第四代住宅凭借其创新的产品、超高实用率、墅质产品体验，将会刺激客户的购买欲，提升市场热度，而且也将极大地刺激土地市场，令房地产市场进入生态、体系性的正循环。所以，2025年与2024年也许有个显著的区别，2024年是以大政策驱动去库存，2025年则是政策与新产品双重驱动，促动房地产市场企稳。
■2025年有望成为楼市复苏转折的一年
基于对经济、楼市当前表现及未来方向的研究，甚至我们认为2025年一定会成为中国房地产市场企稳的转折之年，行情复苏有望从一线强二线城市向三四线城市发展。目前一线强二线已呈现企稳回升的趋势，相信在政策及新产品的双重驱动下，一线强二线城市的带动效应将十分明显，二线城市会成为下一个企稳回升的市场。当然，止跌回稳是大势，而未必是普遍性的市场行为，项目间的分化可能会拉大。居住价值成为价格与去化量分化的主导因素，核心城区项目与郊区项目，新产品与旧产品，刚需与非刚需产品的走势可能会再度分化。
惠州作为新兴的二线城市，整体市场也必将在2025年实现止跌回稳，甚至出现惊喜亦有可能，预计2025年惠州一二手市场都进入到同步复苏的市场，在政策、新品等因素的利好刺激下，基于深圳、广州楼的示范作用及本地刚需、刚改多年压抑的需求，置业信心有望在2025年得到较好的修复，2025年将有望成为楼市复苏转折点的一年。
惠州日报记者邬玉婷
