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惠东打出土地要素改革组合拳，推动产业项目加速落地
工业用地“标准地”“带项目”出让

　　惠东县白花镇长塘村内，曾经的荒地“长”出了一座座现代化厂房，普通乡村华丽转身成为惠州新材料产业发展的核心腹地。据了解，自惠州新材料产业园开工建设至今，累计完成土地补偿2.19万亩，保障26宗产业项目和31宗基础设施无障碍施工，推动47宗、总投资501.4亿元产业项目落户，2025年获评省级化工园区。

　　惠州新材料产业园的快速建设，是惠东县全力保证土地要素向产业供应的缩影。日前，惠东县结合该县实际，就进一步推进土地要素市场化配置改革，提高土地资源配置效率，印发《进一步推进土地要素市场化配置改革实施方案》（以下简称“《方案》”），全力推动项目落地建设，探索建立用地混合开发机制，推动工业项目入园进区，同时新供应的工业用地全面推行“标准地”“带项目”出让，为产业发展扫除障碍。

　　产业用地

　　明确竞买条件力促“交地即开工”

　　土地资源是不可再生资源，如何最大限度利用有限的土地资源，是现代产业发展的重要课题。近年来，惠东县不断探索土地资源高效利用的方式方法，出台了不少行之有效的措施。比如，过去五年，惠东县落实最严格的节约集约用地制度，有序开展土地收储，探索盘活存量土地，为实体经济发展、先进制造业落户腾出宝贵且短缺的工业用地资源。将征收的土地或收回的存量土地纳入储备库，进行前期开发整理，达到“净地”供应条件。“十四五”期间，完成土地收储盘整面积18056亩，有效保障经济社会发展及基础民生用地需要。

惠东县城。

　　此次《方案》的出台则是更多的探索和优化，其中重点在产业用地方面。《方案》规定，未来惠东县新建工业项目和经批准实施异地搬迁的工业项目，原则上应布局在工业用地控制线范围内，优先进入惠州新材料产业园、惠州惠东产业园区和其他工业集聚区。鼓励纳入低效用地数据库的低效工业用地，通过“以物业换土地”“以地换地”等方式向产业园区和其他工业集聚区集聚。采取“以地换地”的，允许按照“价值相等、用途一致、面积相当”的原则，以协议方式办理土地置换手续，签订土地出让合同，按规定计缴土地价款。

　　同时，惠州新材料产业园、惠州惠东产业园区新供应的工业用地全面推行“标准地”“带项目”出让，园区管理机构应组织开展压覆重要矿产资源评估查询、地质灾害危险性评估、文物考古调查勘探、地震安全性评价等区域评估，并结合招商引资要求，明确拟供应地块引进行业、固定资产投资强度、容积率、亩均税收、监管协议等约束性指标要求，在招商引资评审会议审议通过后，由项目引进部门提出设置竞买条件要求。该县自然资源主管部门将竞买条件要求纳入供地方案和挂牌公告，土地供应后由项目引进单位按照“谁提出、谁监管”的原则，根据监管协议内容落实监管工作。

　　而产业用地出让前，意向企业可先行组织编制该用地的建设工程设计方案和施工图设计方案，提交相关部门预审查。在产业用地竞得人签订土地使用权有偿使用合同并按规定完成相关手续后，县自然资源局和县住房和城乡建设局可根据通过预审查的方案依申请核发建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可等相关证书，推动产业用地“交地即开工”。

　　盘活存量

　　支持既有建筑临时改变功能

　　值得关注的是，此次《方案》重点提出了存量住宅用地用途变更的问题。《方案》显示，为加强房地产市场调控，促进土地开发利用，允许存量土地变更土地用途和其他规划条件，鼓励存量住宅用地用途变更为商业、工业等经营性用途以及教育、医疗等其他非经营性用途。支持商业、住宅用地因合宗分割建设需要办理改变土地用途和调整商住建筑面积比例，允许商业、工业等经营性用途变更为教育、医疗等其他非经营性用途。为提高存量土地公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化、确需调整规划条件的，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系基础上，按程序予以调整。如涉及修改详细规划的，应按法定程序先修改详细规划。规划条件依法调整后，签订出让合同补充协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让价款，并重新约定开竣工日期。

惠州惠东产业园。

　　除了变更土地用途外，《方案》提出鼓励产业项目及老旧小区自主改造升级，支持土地使用权人在符合国土空间规划、产业政策及安全、环保要求前提下，通过技术改造、改建扩建等途径提高土地利用效率和容积率，不增收土地价款。包含以下4种情形：提高容积率用于工业生产、仓储用途的；在不违反规划且征得相关权利人同意的前提下，利用城镇老旧小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类环境配套设施和公共服务设施的；在符合相关法律规范标准的前提下，在已建成的住宅小区内增加停车设施建筑面积的；在符合国土空间规划、不改变用途的前提下，因完善“急时”功能而增加容积率的“平急两用”公共基础设施项目的。

　　同时，支持既有建筑临时改变功能，即利用工业、商业等既有建筑发展养老、医疗、文化创意、保障性租赁住房等符合国家过渡期支持政策相关产业和行业的，在符合结构安全、环境安全、功能协调、不影响相邻关系的前提下，允许临时改变建筑功能，享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年。过渡期届满时，符合产业发展方向和履约监管要求的，依法依约定按照新用途办理用地手续；不符合的，按照约定退出过渡期支持政策，维持原有土地用途。过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取协议出让方式完善用地手续。

　　通过上述多种关注性、功能性较强的措施，惠东未来将进一步大力盘活存量用地。

　　数描

　　●“十四五”期间，全县完成土地收储盘整面积18056亩 ●惠州新材料产业园累计完成土地补偿2.19万亩，保障26宗产业项目和31宗基础设施无障碍施工

　　本组文/图 惠州日报记者蔡伟健 赖金朗