小区停车位该如何管理，一直备受关注。

　　日前，《惠州市房地产开发项目停车位租售管理办法》发布。一时间，“惠州停车位不得只售不租”“必须业主优先购买”“共有部位车位收益属业主共有”等内容，在媒体的“加持”下，迅速成为热议话题。

　　热议的背后，折射出市民群众的关注点——业主权益如何得到保障。

　　现实生活中，不只是停车位，业主、物业公司、业委会因为小区管理纠纷扯皮打官司的事屡见不鲜。互不信任、互相质疑是重要原因。

　　小物业，大民生。小区物业服务是城市基层治理的重要组成部分，如何破解小区管理这一难题？

物业服务“给力”，居民幸福指数攀升。

（一）

　　先来谈谈“互不信任”的问题。

　　在交楼时，物业公司很多由开发商指定，相对强势，在物业费、停车费收多少，户外、电梯广告收益分配使用等方面，缺少与业主（此时一般还没有成立业委会）的沟通、协商，导致抱怨、投诉频现。

　　据全国消协组织受理投诉情况统计，2021年我国物业服务投诉案件8929件，同比增长53.47%。2022年又被列为十大投诉热点之一。管理透明度和沟通不足是最常见的抱怨。

　　业委会的成立，在一定程度上起到了督促物业规范管理的作用。然而，它自身的管理又成了一个问题。个别业委会出现牟取私利的情况。

　　决策与个别业主冲突、掌握的重要信息不及时公开、资源分配不公、与物业公司串通牟私利……种种纠纷累积下，业主、业委会、物业公司，互相不信任起来。

　　当前，全国不少小区都出现三方扯皮的纠纷。在西安市雁塔区某小区，因服务不好，业委会想更换物业公司，不料合法性遭到质疑，去年对簿公堂后，业委会被撤换。三方扯皮前后达七年之久，期间物业服务每况愈下，最终受损害的还是业主利益。

　　出现这种情况，究其原因有二。一是大多数业主抱着事不关己高高挂起的心态，公告不细看，签名随便签。时间一长，业委会到底怎么监督物业公司的，既不知道也管不了。

　　二是由于长期缺乏实际监督，物业公司对于业委会的意见往往不适应、不接受。甚至有的业委会组建之初就以更换物业公司为目的，对抗情绪“一触即发”，串通业委会的情况也偶有发生。

惠州“党支部+居民自治+行业引领”模式破解小区物业治理难题。图为星河丹堤志愿服务队在小区清理卫生。

（二）

　　业委会、物业公司难道没有监管？有，就是政府部门。

　　既然有监管，为何还有如此多的投诉？原因也有二。

　　一是物业公司属于服务性企业，它与业主之间是平等民事合同关系。大多数业主投诉的问题都属于合同纠纷，行政主管部门只能督促双方协商解决，或走法律诉讼程序。

　　二是《民法典》《物业管理条例》等法律法规虽作出了框架性规定，但像收费贵、拒交物业费、公共收益处理不当等，并没有明确该如何处理。出现违法违规时，行政主管部门只能将其移交给相应的部门进行行政处罚。

　　住建、治安、生态、城管、规划建设、供水、供电、供气、通信……由于纠纷矛盾涉及的部门太多，往往容易出现管理职责不够清晰、执法权限不够明确、执法效果不佳等情况。

　　此外，业委会属于业主自治组织，选出后进行备案即可，不归属任何部门管辖，不易监管。只有全体业主投票才能将其撤换。于是，有的业委会换届选举流于形式，长期被个人把持，甚至出现到期拒不换届、不交公章的事件。

　　前两年，水口合生上观国际小区业主投诉业委会账目不清等问题，小区纠纷不断。业主多次向主管部门投诉要求重选，至今还没成功协商解决。水口翠湖雅苑、下角御景花园、江北江畔花园、博罗骏园春天等多个小区都曾因为业委会筹建、业委会解聘物业公司等问题而进行漫长的拉锯战。

　　上面千条线，下面一根针。小区是城市基层治理的基本单元。物业管理服务边界、权责不明晰，让其成为城市基层治理的“老大难”问题。

惠城区桥东街道调动“物业力量”开展社区“美颜行动”。

（三）

　　破解这一难题，发挥社会力量的作用是关键。

　　当前，全国都在探索小区基层治理解法，如何构建多方参与、共同治理的体系，惠州也进行了不少尝试。

　　在市区江北金世界花园，业主通过电子投票选业委会、表决公共事务，大大提高了公正性和透明度。“有事一起决定”，让大家参与积极性更高了，业委会、物业公司、业主之间的关系也变得更加融洽。

　　建立“红色物业”，让更多党员加入业委会；推行电子投票平台，规范业委会行为标准；成立物业行业自律委员会，构建行业治理体系……今年3月，惠州创新做法被中央政法委主管微信公众号“长安评论”报道。

　　虽然业委会比物业更加难以监管，但在管理规范，投票透明、公平情况下，成立业委会肯定是利大于弊。去年，深圳就提出要在明年底实现100%住宅小区成立业委会。然而，惠州这一数据还有待提升。据统计，全市1900余个小区中，业委会覆盖率只有25%左右。

　　小区物业治理不是“独角戏”，而是“大合唱”。对于政府来说，在指导小区成立业委会的同时，更需要明晰业委会的权责边界、运作机制、监督管理等内容。通过科技赋能，推广电子投票等做法，让小区事务管理更加透明。同时，积极推动物业管理地方立法，为小区各方规范运行提供更加详尽的法律依据。

　　业主理应更加关心自己小区，督促业委会和物业公司履职服务。业委会需要每个成员更有责任心。物业公司则要充分认识业主对于物业服务的新要求，不断提升服务水平。

　　如是种种，各方努力，方能蹚出一条小区治理的新路子。

　　惠州日报记者邱若蓉