小区停车位该如何管理,一直备受关注。
日前,《惠州市房地产开发项目停车位租售管理办法》发布。一时间,“惠州停车位不得只售不租”“必须业主优先购买”“共有部位车位收益属业主共有”等内容,在媒体的“加持”下,迅速成为热议话题。
热议的背后,折射出市民群众的关注点——业主权益如何得到保障。
现实生活中,不只是停车位,业主、物业公司、业委会因为小区管理纠纷扯皮打官司的事屡见不鲜。互不信任、互相质疑是重要原因。
小物业,大民生。小区物业服务是城市基层治理的重要组成部分,如何破解小区管理这一难题?
物业服务“给力”,居民幸福指数攀升。
(一)
先来谈谈“互不信任”的问题。
在交楼时,物业公司很多由开发商指定,相对强势,在物业费、停车费收多少,户外、电梯广告收益分配使用等方面,缺少与业主(此时一般还没有成立业委会)的沟通、协商,导致抱怨、投诉频现。
据全国消协组织受理投诉情况统计,2021年我国物业服务投诉案件8929件,同比增长53.47%。2022年又被列为十大投诉热点之一。管理透明度和沟通不足是最常见的抱怨。
业委会的成立,在一定程度上起到了督促物业规范管理的作用。然而,它自身的管理又成了一个问题。个别业委会出现牟取私利的情况。
决策与个别业主冲突、掌握的重要信息不及时公开、资源分配不公、与物业公司串通牟私利……种种纠纷累积下,业主、业委会、物业公司,互相不信任起来。
当前,全国不少小区都出现三方扯皮的纠纷。在西安市雁塔区某小区,因服务不好,业委会想更换物业公司,不料合法性遭到质疑,去年对簿公堂后,业委会被撤换。三方扯皮前后达七年之久,期间物业服务每况愈下,最终受损害的还是业主利益。
出现这种情况,究其原因有二。一是大多数业主抱着事不关己高高挂起的心态,公告不细看,签名随便签。时间一长,业委会到底怎么监督物业公司的,既不知道也管不了。
二是由于长期缺乏实际监督,物业公司对于业委会的意见往往不适应、不接受。甚至有的业委会组建之初就以更换物业公司为目的,对抗情绪“一触即发”,串通业委会的情况也偶有发生。
惠州“党支部+居民自治+行业引领”模式破解小区物业治理难题。图为星河丹堤志愿服务队在小区清理卫生。
(二)
业委会、物业公司难道没有监管?有,就是政府部门。
既然有监管,为何还有如此多的投诉?原因也有二。
一是物业公司属于服务性企业,它与业主之间是平等民事合同关系。大多数业主投诉的问题都属于合同纠纷,行政主管部门只能督促双方协商解决,或走法律诉讼程序。
二是《民法典》《物业管理条例》等法律法规虽作出了框架性规定,但像收费贵、拒交物业费、公共收益处理不当等,并没有明确该如何处理。出现违法违规时,行政主管部门只能将其移交给相应的部门进行行政处罚。
住建、治安、生态、城管、规划建设、供水、供电、供气、通信……由于纠纷矛盾涉及的部门太多,往往容易出现管理职责不够清晰、执法权限不够明确、执法效果不佳等情况。
此外,业委会属于业主自治组织,选出后进行备案即可,不归属任何部门管辖,不易监管。只有全体业主投票才能将其撤换。于是,有的业委会换届选举流于形式,长期被个人把持,甚至出现到期拒不换届、不交公章的事件。
前两年,水口合生上观国际小区业主投诉业委会账目不清等问题,小区纠纷不断。业主多次向主管部门投诉要求重选,至今还没成功协商解决。水口翠湖雅苑、下角御景花园、江北江畔花园、博罗骏园春天等多个小区都曾因为业委会筹建、业委会解聘物业公司等问题而进行漫长的拉锯战。
上面千条线,下面一根针。小区是城市基层治理的基本单元。物业管理服务边界、权责不明晰,让其成为城市基层治理的“老大难”问题。
惠城区桥东街道调动“物业力量”开展社区“美颜行动”。
(三)
破解这一难题,发挥社会力量的作用是关键。
当前,全国都在探索小区基层治理解法,如何构建多方参与、共同治理的体系,惠州也进行了不少尝试。
在市区江北金世界花园,业主通过电子投票选业委会、表决公共事务,大大提高了公正性和透明度。“有事一起决定”,让大家参与积极性更高了,业委会、物业公司、业主之间的关系也变得更加融洽。
建立“红色物业”,让更多党员加入业委会;推行电子投票平台,规范业委会行为标准;成立物业行业自律委员会,构建行业治理体系……今年3月,惠州创新做法被中央政法委主管微信公众号“长安评论”报道。
虽然业委会比物业更加难以监管,但在管理规范,投票透明、公平情况下,成立业委会肯定是利大于弊。去年,深圳就提出要在明年底实现100%住宅小区成立业委会。然而,惠州这一数据还有待提升。据统计,全市1900余个小区中,业委会覆盖率只有25%左右。
小区物业治理不是“独角戏”,而是“大合唱”。对于政府来说,在指导小区成立业委会的同时,更需要明晰业委会的权责边界、运作机制、监督管理等内容。通过科技赋能,推广电子投票等做法,让小区事务管理更加透明。同时,积极推动物业管理地方立法,为小区各方规范运行提供更加详尽的法律依据。
业主理应更加关心自己小区,督促业委会和物业公司履职服务。业委会需要每个成员更有责任心。物业公司则要充分认识业主对于物业服务的新要求,不断提升服务水平。
如是种种,各方努力,方能蹚出一条小区治理的新路子。
惠州日报记者邱若蓉