一季度惠州新房交易量恢复明显。 东江时报记者周楠 摄

　　数据来源：统计局、中指研究院、世联交易 制表：世联行

　　2023年一季度，高层多次强调在坚持“房住不炒”总基调下，要“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”。为支持合理购房需求，提振行业信心，楼市调控政策继续密集释放。中指研究院统计数据显示，在过去的一季度，全国已有超百省市（县）优化房地产调控政策超180次，超30城调整首套房贷利率下限至4%以下。各地政策多采用提高公积金贷款额度、发放购房补贴的方式，涉及优化限购政策、降低首付比例、优化预售资金监管等。

　　各地“因城施策”，稳楼市举措仍在推进，进一步稳定市场信心。作为风向标的大湾区（本文“大湾区”特指广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山七城）亦不例外，如佛山、东莞、惠州等地先前已对限购、限售等政策进行优化调整，广州、深圳也分别在公积金和户籍政策上做出改变。利好政策持续释放之下，今年一季度大湾区楼市交出一份怎样的答卷？

　　利好叠加刺激市场信心修复

　　日前，世联行发布的《2023年一季度大湾区楼市解读及预判》报告显示，今年一季度大湾区七城新房住宅成交面积同比上升30.09%，销售金额同比上升15.42%。疫情影响消退、政策利好叠加刺激市场信心修复，一季度大湾区房地产市场整体止跌回升，房企销售面积、金额同比齐增。

　　梳理该报告发现，一季度大湾区各城楼市政策发布频率不高，主要有惠州商品住房限售年限从3年缩短至1年；东莞公积金首套首付2成，贷款额度提到100万元，以及商品房预售资金监管采取“扶优”政策；深圳调整公积金贷款上限至126万元等。同时，珠海、惠州、中山三市的房贷利率已下调至4%以下。世联行大交易首席专家、大交易业务线董事长李荣分析认为，一季度大湾区并未密集出台楼市政策的主要原因是去年各市已贯彻落实“因城施策”，出台了多个促进房地产发展的政策。

　　记者注意到，在土地市场方面，大湾区呈现出集中供地冷热不均的情况。其中，深圳的集中供地相对火热，地块基本都溢价成交；佛山在部分地块溢价成交的同时，亦出现几宗地块流拍的情况；而惠州、广州的供地则基本为底价成交。“相较于商品房成交，土地市场的恢复具有滞后性。”李荣解释，土地市场的信心恢复，需要新房市场和二手房市场的销售回暖去带动。总体而言，一季度大湾区土地市场的情况是好地块被“疯抢”，而地段优势不明显或配建条件严苛的地块则难以吸引开发企业出手。

　　从成交数据来看，大湾区1~3月的新房住宅成交量呈现节节上升的走势。“实际上，大家感觉到3月中旬开始案场实时到访量有所下跌。但网签数据却出现连月攀升的情况，这和备案延迟有一定关系。”李荣还表示，一季度大湾区市场成交量同比上涨，但价格同比下跌，有明显的以价换量痕迹。

　　在新房交易规模方面，一季度大湾区成交第一梯队（交易规模约200万平方米）的城市有广州、佛山和惠州，第二梯队（交易规模约100万平方米）的城市有中山和东莞，第三梯队（交易规模约50万平方米）的城市有深圳和珠海。“每个城市的新房成交量与人口、GDP并未成正比，当中便蕴含着‘量能关系’。比如深圳的成交量明显与其城市量级不匹配，在一定程度上，可由此推断深圳的楼市未来可期。”李荣如是说。

　　人才引入政策或是下阶段政策重点

　　展望后市，李荣认为大湾区七城主要是巩固前期政策，并有望出台支持需求的政策和长效政策，其中，需求端的政策，从“抑制”向“支持合理需求”转变，还有一定空间。同时，大湾区将继续优化限制政策，增加金融政策扶持，提供税收优惠，进一步支持刚性和改善性住房消费，解决好新老市民、青年人等住房问题。此外，人才引入政策或成为下阶段政策重点。

　　“在销售复苏的基础上，房企拿地意愿将提升。”李荣表示，从全国视角来看，土地市场会逐渐恢复，但依旧呈现两极分化的现象。并且分化将加剧，核心城市、核心地段、条件优厚的地块将进一步提升热度。综合去年的销售情况、企业资金水平和融资情况，可以预见2023年的土地市场仍会存在央、国企托底的情况。基于大湾区的情况，看好广州、佛山和深圳等城市，预计下阶段的土拍，将有更多民营企业下场拿地，推升土地市场热度。

　　在销售层面，李荣预判二季度房地产市场将保持平稳态势，高能级城市将保持较好的市场态势，并带动周边较低能级城市温和复苏。“对于大湾区市场，‘小阳春’的来去无须过度解读。可认为大湾区市场已经整体筑底修复，但是恢复有先有后，城市间周期不同、分化明显。”

　　具体到每个城市，李荣分析认为，对于广州而言，面临巨大的去化压力，需要以价换量，但成交总量应该有所增长。佛山则是相对健康、稳定的大市场，可以保持稳定的微扬势头。深圳同样可期，如果出台政策助推改善型市场，带动连环交易，将成为湾区“增长极”。而东莞、中山、惠州会在启动多样化市场的情况下慢慢恢复。珠海则周期滞后，缓慢恢复。

　　多城商品房交易量明显回升

　　在置业者信心逐步恢复及开发商积极推货的背景下，一季度广州新房住宅成交21573套，同比上升25.36%，对比2022年第四季度上升43%；二手住宅成交27305套，同比上升34%，对比2022年第四季度上升53%。李荣表示，一季度广州新房与二手房住宅销售规模有明显回升。同时，她预判今年广州商品房交易量可期，但价格有一定压力。

　　一季度深圳新房住宅成交7810套，同比下降15.27%，对比2022年第四季度下降18%；二手住宅成交8198套，同比上升131%，对比2022年第四季度上升37%。“虽然新房交易量同、环比下跌，但深圳新房与二手房总成交量，在1~3月份呈现逐月明显上涨趋势。因此，今年一季度深圳的上涨趋势明确，呈现良好势头。并且深圳5宗出让地块均溢价成交，平均溢价率10.13%。属于一、二、三级市场同步恢复。”李荣分析认为，深圳是明显的刚需驱动市场复苏行情，同时深圳的高端物业也走出独立行情，比如华侨城新玺屡次单周销售额在10亿元左右。

　　一季度佛山新房住宅成交20342套，同比上升24.2%，对比2022年第四季度上升13%。二手住宅成交12196套，对比2022年第四季度上升12%。“佛山地产市场十分健康，量价企稳，刚需改善全面复苏，回暖态势明显，呈现‘二级带动、三级微升、一级试探’的局面。”李荣说。

　　一季度惠州新房住宅成交19657套，同比上升98.38%，对比2022年第四季度上升12%。“交易量恢复明显，1~3月的成交走势，也是逐月攀升的状态。”李荣认为，惠州市场的复苏，是由惠城区、仲恺高新区为主的区域带动下的修复，客群主要以本地客户为主。同时，房价回归到位，且基本企稳。“一季度惠州旅居市场表现平淡，随着夏季来临，旅居市场有望恢复。”

　　一季度东莞新房住宅成交7419套，同比52.81%，对比2022年第四季度上升3%；二手住宅成交6840套（截至3月28日），同比上升274%，对比2022年第四季度上升7%。“东莞二、三级市场温和复苏，其中大面积、高总价的改善产品恢复更为明显，是典型的改善市场带动复苏。而开盘项目中，区位好、品质佳的改善型项目去化情况也更好。”李荣说道。

　　一季度珠海新房住宅成交4769套，同比下降9.39%，对比2022年第四季度上升63%。李荣表示，珠海全市去化周期承压，楼市复苏（小阳春）略晚于大湾区其他城市。截至2023年3月，珠海新房住宅库存面积约482.44万平方米，全市去化周期约为23.41个月，对比2月去化周期缩短2.25个月。

　　一季度中山新房住宅成交9823套，同比上升29.99%，对比2022年第四季度下降2%。李荣分析认为，中山市场筑底，量价齐稳。其中跨城置业是中山市场的重要组成部分，一季度跨城置业也助力了中山市场的修复。

　　东江时报记者邬玉婷