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楼市新政给购房者带来怎样的“体感效果”？
惠州新房市场成交量连续两个月回升，市场初步显现复苏迹象

　　取消或调减限购，降低住房贷款的首付比例，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造……近两个月来，国家有关部门打出以“四个取消、四个降低、两个增加”为主要内容的新政“组合拳”，力促房地产市场止跌回稳。

　　随着政策逐步落地发力，惠州市场初步显现复苏迹象。据市住房和城乡建设局统计，今年10月，全市新建商品住宅网签成交3895套，环比增长29.3%。截至11月底，新房市场成交量连续两个月回升。

　　新政“组合拳”带给购房者的“体感效果”如何？市场将会呈现怎样的走势？日前，惠州日报记者通过走访调查，采访相关部门、行业协会、业内人士等，及时了解购房者诉求及政策落地实施情况，以此来探知惠州房地产市场正出现或即将出现的一些积极变化。

　　问卷调查

　　35%受访者有较强入市意愿，以改善型居多

　　日前，《惠州日报》与世联行粤东公司联合发布“关于惠州房地产市场（住宅类）的调查问卷”。问卷围绕“你最近有没有入市购房的刚性需求？”“系列新政是否能刺激你考虑买房？”“你觉得当前的楼市刺激政策到位了吗、力度够吗？”等问题展开。截至记者发稿时，已收到200多份问卷。

　　“系列新政是否能刺激你考虑买房？”是本次问卷最受关注的问题之一。

市民在楼盘售楼处看房。惠州日报记者黄鑫威 摄

　　调查结果显示，36%的受访者选择了“想立刻买，现在价格已到底，是进场好时机，再不买怕涨价”这一选项；28%的受访者选择了“想买，但手上钱不够”；15%的受访者选择了“正在纠结，有刚需但不确定价格是不是见底了”；其余21%的受访者则选择“暂时无购房需求”“感觉房价还会降”等选项。

　　而对“你觉得当前的楼市刺激政策到位了吗、力度够吗？”问题，58%的受访者选择了“大环境不好，手上没钱，怎么放宽都没用”；24%的受访者选择了“觉得还是差点火候，不够直接，最希望国家‘发钱’”；15%的受访者选择了“力度差不多了，毕竟房贷利率、税费和首付降了不少”。

　　“这轮新政力度确实不小，毕竟有国家支持地产市场回暖的坚定信心在这。”市民秋漪告诉记者，为了改善居住环境，家里早就想在有优质学位的成熟片区换套四居室，可一直下不了决心。

　　今年10月之后，她和老公终于达成一致意见：新政将刺激市场显著升温，中心区带有优质配套的房源大概率会逐步涨价，现在正是进场的最佳时机。说出手就出手，11月底，秋漪一家在市区麦地买下了一套二手房。

　　市民海波则表示，大家都看到了国家促进市场止跌回稳的决心，但目前手里没什么存款不说，工资还不高。“降利息、降首付、降税费等举措，在市场旺盛期效果会更好，可在静淡期，我认为还是差点火候。”海波说。

　　“我们认为，惠州楼市已经触底回升。”世联行粤东公司董事总经理、周周洞察主理人周玉仁说，系列新政“组合拳”无疑进一步提振了市场信心，但目前还有一些症结在影响楼市快速回暖，主要体现在“信心不足”“预期存疑”。

　　周玉仁称，“信心不足”是指受大环境影响，众多刚需族就业不稳定、收入不高，担心未来月供“续航”能力，不敢轻易上杠杆；“预期存疑”则是市场经过两年多的下行盘整后，人们对价格上行的动力、支撑力仍存有一些疑问，起码没有形成大范围的一致意见。

　　或许是基于上述考虑，调查结果显示，42%的受访者表示暂时不考虑入市，35%的受访者有较强入市意愿，23%的受访者表示还在观望中。在拟入市购房的人群中，为改善当前居住环境、孩子读书买学位房的居多，二者累计占比达到78%。心仪户型方面，120平方米左右的3~4房最受欢迎，占比达到52%，其次是160平方米以上的大户型，占比为24%。

　　市场走访

　　近两月看房成交客户数量稳步回升

　　春江水暖鸭先知。新政出台后，楼盘的市场表现无疑最直观。

　　11月17日，记者来到惠州市综合高级中学对面的隆生·鹿江花园。在售楼处内，看沙盘以及坐下来洽谈的客户有近20人。

　　隆生·鹿江花园项目销售经理曾天乐介绍，今年10月份，在系列利好政策的推动下，惠州房地产市场掀起了一波成交小高潮，不仅是鹿江花园项目，其他片区项目的看房、咨询和成交量相比9月都有明显提升，市场“银十”成色十足。

　　日前，记者在市区江北金石三路的智创星图项目售楼处看到，有10多批客户正在沙盘区和洽谈区看房。一位工作人员还不停用对讲机连线样板房区，通知对方准备接待客户看房。

　　该项目营销总监邓子来表示，新政对市场信心拉动明显。目前，智创星图每周客户上门量有几十批，且都有一定的诚意度。

　　一手房市场人气提升，二手房市场热度也在上涨。

　　“现在预约看房的客户明显增多，我们一上午要出去好几趟。”市区江北江畔花园附近一家中介店面负责人黄先生告诉记者，10月以来，带客看房、帮办过户手续等业务明显增多。

　　在下角禾塘街，一家中介门店负责人陈先生说，下角片区是老城区，配套好、学位全，关键房子价格相对实惠，还是比较受欢迎的。

　　记者看到，在问卷调查中，针对“买房最关心哪些因素”这一多选题，超80%的受访者同时选择了价格、地段、周边生活配套、学位4项。其中，学位因素被众多受访者重点提及。

　　政策落地

　　市场预期积极改善，止跌回稳态势明显

　　今年9月底中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳目标后，各项房地产行业支持政策加快推出落实，推动房地产销售环境进入10多年来最宽松的状态。

　　我市多个楼盘反应迅速，推出额外折扣、工抵房促销、买房送装修家电等优惠，成功点燃消费者的购房需求，仅国庆黄金周就卖出2000多套房，相当于“一周卖出了过去1个月的量。”

　　房贷落地方面，建行惠州市分行住房金融业务部副总经理王跃虎告诉记者，系列新政出台后，建行认真落实差别化住房信贷政策，在惠购房客户办理住房贷款可低至1.5成首付，同时有序推进存量房贷利率调整工作，为超10万户客户提供调整服务。

　　“新政落地之后，惠州工行新增按揭利率平均为LPR-60BP（按目前LPR，实际利率为3%）；存量客户按揭利率平均水平在LPR-30BP左右（按目前LPR，实际利率为3.3%）。”工行惠州分行房地产与个人信贷部负责人介绍，以100万元30年期的按揭贷款为例，相比之前，新政可为借款人减少利息支出约6万元。

　　市住建部门统计，10月以来，从来访量来看，全市主要房地产项目周均来访量在国庆节后稳定在3500批次以上，环比增长约40%。10月新房价格指数同比降幅较9月收窄0.7%。从量价指标来看，量价两端呈现向好态势，市场预期有积极改善，止跌回稳态势明显。

　　目前来看，无论世联行、中原地产，还是开发商、购房者，都普遍认为惠州楼市止跌回稳的基础初步形成，市场景气度回升。虽然市场供应量小于成交量，但未来至少两年仍处于去库存阶段，去库存压力仍然较大。

　　据世联行估算数据，截至10月31日，惠城区库存面积约为270万平方米，居全市各县（区）住宅库存量首位；其后分别为大亚湾开发区、惠阳区、惠东县、仲恺高新区、博罗县、龙门县。

　　市房地产业协会秘书长刘潇说，建议接下来相关政策可以利用惠州的自然资源优势，对于存量土地推出具备差异化竞争优势，比如发展“第四代住宅”的政策。同时，推动打通与深圳的轨道交通瓶颈，争取实现同城化发展，提升产品差异化竞争力，推动城市价值再上新台阶。

　　市场信心

　　整个行业及上下游产业信心增强

　　记者走访多个楼盘了解到，本轮出手的购房者本地化和区域化特征明显。

　　例如，江北某楼盘，9月以来的购房者普遍是江北周边的居民，“最远到汝湖，博罗有少数几位。”该楼盘销售员表示，现在来惠州买房的深广莞客户许多都是跟惠州有商缘、亲缘等关系，如工作、亲友等在惠州，而不像以往一样，单图惠州房价便宜。

　　“这种变化有利于惠州楼市长远健康发展。”周玉仁评价道。据世联行统计分析，此轮购房者超5成为首次换房的改善型客户，超过刚需客户。这些客户要么是因家庭成员增加或一直持币观望的群体；要么是首套房时因市场需求热烈恐慌入场，买小户型的群体。

　　后市怎么看？在问卷中，多数人还是持谨慎乐观态度：26%的受访者预测未来3个月会回暖，21%的受访者认为半年左右会回暖，认为回暖将在1年左右、更长时间的占比更高，两者累计达到53%。

　　“我们认为的回暖，并不是说市场会全面上涨。”周玉仁认为，所谓回暖，是说起码不会全面低迷、下行，整个行业及上下游产业更有信心，更活跃，对房产价值的认可度大幅提高。

　　刘潇对此表示认可。她认为，根据当前大环境，市场应该会在未来4~6个月回暖。“首先，新政为市场奠定了良好的信心基础。其次，惠州周边一线城市的行情已进入上升通道，相信热度会很快传导过来。”

　　策划 惠州日报记者张旭华

　　统筹 惠州日报记者刘炜炜 袁畅

　　采写 惠州日报记者刘炜炜 冯丽均 凌保康