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区法院“五步法”化解多起物业服务合同纠纷
“调”出一片和谐 “解”开心中千结
“老业主把房子卖了，但遗留的物业费还未缴清，我要起诉他们！”“老物业公司早已撤场，凭什么要回之前的物业费？”业主与物业公司之间的矛盾该怎么化解？近日，大亚湾区人民法院诉讼调解中心受理了近百宗物业服务合同纠纷，在调解员团队的高效调处下，目前近半数纠纷得以圆满化解，既减轻了当事人的诉累，也节省了司法资源，获得了当事人的点赞。
新老物业交接，新老业主更替，捋清物业费成难题
今年11月，区法院收到了大亚湾某物业服务公司起诉某小区97户业主的材料，要求业主缴纳拖欠的物业管理费。原来，该小区新旧物业公司已于2020年6月交接完毕，但仍有部分业主拖欠老物业公司的物业费未缴清，拖欠年限甚至达10年之久。因多次催交未果，该公司一纸诉状将业主告上法庭。考虑到该批系列案标的额小、矛盾争议焦点较为集中，若走诉讼程序耗时耗力，在征得物业公司的同意下，立案庭将该批案件转由诉讼调解中心进行调解。
案件流转到调解员詹俐儒、陈新标和蔡贤辉手中。经过查阅案卷了解纠纷来龙去脉，调解员发现，该批系列案件涉及业主较多，且有的已将房子卖出多年，有的电话号码已更换，联系上业主成为棘手问题。为尽快化解矛盾，调解员多方奔走，通过中介公司、物业公司等渠道，几经周折逐一找回老业主联系方式。在联系过程中，调解员多次遭到误解，为了证明身份，他们主动添加业主微信，将工作证、工作环境等照片发给对方，“做调解工作不怕被误解，建立信任是沟通的前提。”老调解员陈新标说。
耐心调解促案结事了，物业公司送锦旗
解决纠纷的切入点集中在捋清新老业主间的费用承担问题上，但沟通过程较为曲折，部分老业主拒接电话或以“我的房子已卖出多年”等理由搪塞。面对业主强硬抗拒的态度，调解员没有气馁，而是设身处地替业主考虑，“只要您能提供证明帮忙捋清物业费，电话微信就能解决问题，省得来回跑，要是被起诉岂不是徒增负担吗？”调解员不厌其烦，从法理出发、从情理入手，耐心做思想工作，为当事人解读物业服务合同中的权利义务、违约责任、类案同判等相关法律规定，最终促使双方达成一致意见。
截至目前，已有40多户业主主动向物业公司缴纳拖欠的物业费，该系列案件调解成功率达45%，还有部分案件也取得了积极进展。11月7日，物业公司代表向诉讼调解中心送来了“全心服务 处事高效”的锦旗，以表达对调解中心工作人员的谢意。
“调”出一片和谐，“解”开心中千结。据介绍，为深入推进物业纠纷多元化解，今年以来，区法院创新运用“普法+整改+调解+信用+联动”“五步法”解纷工作模式，弥补目前物业行业管理抓手不足、纠纷解决流程不畅、各方认识不一、物业纠纷频发等问题，取得了良好的成效，为人民群众安居乐业，持续深化平安大亚湾、法治大亚湾建设，提升群众获得感和政法工作满意度提供了有力的司法服务和保障。
惠州日报记者曾静妍 通讯员章婷
