惠州加建电梯近1200台!仍面临高低层业主意见难以统一问题

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  惠州加建电梯近1200台,居民出行更方便

  旧宅装电梯 小区更宜居

  冬日的早晨,习惯早起的刘叔在阳台照料着花草,小心翼翼地享受着房子短暂的日照时光。“再过一个月,随着小区加装的电梯正式运行,我就可以下楼去河边散步晒太阳了。”走路不便的刘叔说。

  随着老旧小区改造焕新提速,既有住宅加装电梯工作稳步扩面发展,惠州市区众多建于20世纪90年代及本世纪初的无电梯住宅楼业主迎来了好消息,市民生活不便难题逐步改善,小区更加宜居。

  惠州市自然资源部门数据显示,截至当前,全市既有住宅加装电梯近1200宗,主要集中在惠城区,加装电梯904宗,宜居小区建设提速,城市品质稳步提升。但与此同时,问题也开始出现。高低层业主意见不统一、资金筹措难、楼体安全,以及建设标准等问题均影响着加装电梯工作的进一步提效提质发展。

  惠州如何破局?相关专家认为政府引领搭建社区业主沟通平台是关键,同时结合全市老旧小区改造工作的全面开展,持续深化既有住宅加装电梯工作的引导和规范,推动小区宜居环境和城市品质的双提升。

  既有住宅加装电梯集中在中心城区

  一座城市品质的提升,不只是体现在新城扩容、高楼大厦的新建,同时也体现在老城持续改善,宜居有序的市井生活里。近年来,随着老旧小区加装电梯工作的有序推进,老城区、老住民上下楼难题正在得到改善,共享城市美好生活。

  “这几年的生活基本都被这楼梯给困住了,每天就是在家里的卧室、客厅、阳台间转转。”年逾七旬、在麦地花边岭新银开发新村8楼居住的刘叔指着阳台上养的树和花说,照料这些花花草草是我最大的乐趣,以前还会坚持每天都下楼一趟,自从两年前摔了一跤久站不了,基本上就很少下楼了。

  随着小区加装电梯工作的实施,刘叔的下楼难题将得到解决。记者在现场看到,楼栋电梯井已完全搭好,电梯设备正在安装和调配。施工工人介绍,电梯的主体都已经完成了,等相关部门做好验收电梯就将正式运行使用了。

  “听小孩说小区正在进行微改造,旁边的金山河河道整治提升工程也在施工,到时候都得好好去看一看、走一走。”望着窗外的电梯井,刘叔直言生活有了新期待。

  相较于刘叔的期待,在河南岸牛和地14号小区高层居住的文女士则早早感受到了加装电梯带来的便利。“我和老公平时工作很忙碌,孩子还小,以前都是放在农村老人家帮着带,加装了电梯之后,老人在这里生活方便多了。”她说。

  事实上,类似的情况在广安花园、荣浩花园、南方花园、东湖花园、金城花园等既有小区正在成为常态。随着惠州市于2016年以来陆续出台《惠州市区中心区既有住宅加建电梯管理办法》规范操作指引、《惠州市区既有住宅加建电梯财政补助实施办法》施行补助措施,加装电梯正在成为老旧小区焕新的新时尚。

  据惠州市自然资源部门的统计数据显示,自2016年以来,截至当前,全市既有住宅加装电梯数量已近1200宗。其中大部分加装电梯集中于惠城区,加装电梯数量达到904宗,提速既有住宅宜居小区建设进程,优化人民群众生活居住环境。

  关注到近年加建电梯数量的变化情况,以惠城区为例,在2016年至2021年这6年间,惠城区自然资源局审批加建电梯数量分别为:39宗、109宗、188宗、178宗、241宗和149宗,考虑疫情环境影响,区域电梯加装工作实现了稳步增长。

  “随着前期工作的推进,制度规范的落实,部分小区加装电梯破局,小区之间的示范性效应正在开始出现,一楼栋加建成功有了不错成效,其他楼栋业主跟进的情况较为普遍。”该局相关负责人表示。


惠州千余栋老住宅成功加建电梯。图为加装电梯后的圆通桥大厦,居民出行变得方便快捷。南方日报记者 王昌辉 摄

  高低层业主立场不同意见难以统一

  尽管当前的老旧小区加装电梯工作扩面形势已逐步平稳,但问题依然存在。

  梳理惠州市加装电梯工作的发展进程,仍以惠城区为例,虽然惠城区自然资源局发布的数据是从2016年开始,但加装电梯这项工作实际上早已展开。

  早在2012年,惠州市住房和城乡规划建设局(原惠州市住建局)便印发《惠州市区中心区既有住宅加建电梯管理办法》启动中心城区加装电梯工作。然而受限于楼栋业主100%同意的要求,高低层业主意见难协调,资金筹措不易使得既有住宅电梯加装一度举步维艰。数据显示,直至2016年上半年,4年时间里惠城成功加装电梯仅10台。

  随着2016年新修订办法的落地,放宽申请条件,实现2/3业主提出即可申请加装电梯,且随后启动每台5万元补助措施,电梯加装工作迈入提速进程。

  “高低层业主意见不统一的问题并未因为新规定的施行而消除,反而变得越来越激化了。”惠州市惠城区麦地一名社区工作人员向记者介绍,在以前,一个楼栋要加装电梯肯定需要反复沟通各楼层业主的意见,现在由于“三分之二同意”的规定,部分高层业主开始绕过低层反对业主,这一定程度上更激化了矛盾。

  类似的矛盾纠纷在惠州市人民政府网络问政平台上并不少见。以荣浩花园2栋B座某业主于2020年9月份发布的“惠城区麦地荣浩花园加装电梯公示不合规及本人不同意的意见反馈”网帖信息为例,该发帖业主认为电梯加装后严重影响自家房屋窗户的通风和采光;同时介绍自己不同意加装电梯后筹建组推进后续加建工作完全绕过了自己。

  记者近日来到了位于麦地黄田岗的荣浩花园小区进行走访,小区共有两栋8层住宅,2栋电梯已完成加建,正在运行使用。值得注意的是,在楼道二层位置公布的“加装电梯签名交费名单”里,网帖投诉业主所在的房号已完成了缴款。

  在麦地广安花园小区同样出现了类似局面。面对楼栋部分业主提出加装电梯需要改变墙体的结构、钢结构外搭将带来楼栋安全隐患问题,电梯加建筹备组由于已取得三分之二支持同样忽视了这一质疑意见,在建设过程中双方甚至一度出现对峙的局面。尽管当前已经建好运行,但从该楼栋加建电梯里仅设置3、5、7三个经停楼层按钮的情况仍能感受到矛盾的尖锐。

  “业主之间有分歧是很正常的事情,不能一遇到分歧就绕开,而是应该搭建平台有效地解决问题,从而避免矛盾的激化。”社区治理专家、中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作委员会主任舒可心介绍,对于小区加建电梯,高层和低层业主立场不同,表达的诉求和意见也会不一样,都有其道理,要善于倾听和协调,搭建更加良性的沟通渠道,求同存异,去了解问题、去解决问题,而非回避问题。

  搭建良性沟通平台推动老旧小区加装电梯

  “小区加装电梯工作本身就涉及多个方面,如生活便利、邻里关系、利益分配、建筑安全等。”惠州市自然资源局规划管理科相关负责人直言,应该统筹起来考虑,搭建起良性的基层沟通机制和平台,寻找小区的幸福同心圆。

  事实上,随着惠州近年来城市品质提升工作的推进,精建精美城市、老旧小区旧貌换新颜工作正在提速,既有住宅加装电梯等老旧小区改造工作机制在迅速构建。

  继2018年出台《惠州市区既有住宅加建电梯财政补助实施办法》推出限期施行电梯加装补助措施后,今年10月份重新修订后明确未来5年市区既有住宅每加建完成一台电梯即获得5万元财政补助,且在补助标准和操作规范上进一步清晰,为工作开展持续注入活力。

  以惠城中心区为例,据区自然资源局统计数据,辖区共计办理申请电梯补贴163宗,拨付163宗,共计完成815万元补贴款项拨付,有力推动了市区既有住宅居民加建电梯的积极性,改善城市人居环境。

  “加装一台电梯的费用大概50万元,虽然补助5万元金额并不算高,但考虑到各楼层业主资金分摊以及后续电梯设备的维护,这个费用能够解决很多实际问题。”河南岸街道某老小区物业负责人介绍,很多的老小区是没有物业的,设备的维护和养护费用的持续筹措将是个问题。

  与此同时,惠州市住房公积金相关机制也作出了相应的优化调整,业主可以使用公积金用于小区加装电梯资金的筹措无疑也将提供助力。

  “全面展开的老旧小区改造工作将进一步为电梯加装工作提速。”惠州楼市专家、天策行机构创始人李建锋介绍,以前的老旧小区居民是不断外迁的,很多都是租户,现在基础设施变好,老旧小区焕新,业主的居住预期也会提升,加建电梯进一步完善小区居住环境的意愿也会进一步提升。

  舒可心表示,加装电梯除了作为居民上下楼的出行工具,也是小区风貌和城市形态的组成部分。“在强化沟通消解矛盾、优化社区生活的同时,在老旧小区改造实施过程中,应深化统筹和引导,规范建设标准和形态标准,与小区楼栋、园林绿化,以及片区城市形态一起综合考虑,助力城市品质的有效提升。”

  据惠州发布的《惠州市城镇老旧小区改造实施方案》,全市今年将实际改造老旧小区174个,涉及居民超过2.9万户。到“十四五”末,全市基本完成城镇老旧小区改造640个,惠及8.7万户居民生活。结合这一建设目标,舒可心认为,惠州的加装电梯工作有了进一步高质量发展的契机和基础。

  ■相关

  惠州新修订的既有住宅增设电梯管理办法意见稿公示

  完善建设审批流程 维护业主合法权益

  时隔两个月,继惠州市既有住宅加装电梯补助办法修订明确后,惠州市自然资源局日前正式公示《惠州市区既有住宅增设电梯管理办法(征求意见稿)》(下称《办法意见稿》)并征求社会意见,有意见和建议的单位或市民可在2022年1月10日前反馈至该局规划管理科。联系人:张先生,2896250;邮箱:zrzyjggk@huizhou.gov.cn。

  梳理《办法意见稿》内容,记者注意到,文件进一步明确了覆盖范围、申请标准、费用筹措等各方面的规范要求,与此同时,结合自2016年来既有住宅加装电梯工作中集中出现的建设安全、高低层意见不统一、建设方案公示不明等问题进行了规范,指引惠州电梯加建工作高质量发展,满足人民群众不断提升的居住需求。

  楼体结构安全如何保障?

  施工图审查把好结构安全关

  不同于新建住宅的框架结构,部分建设于上世纪末及本世纪初的既有住宅均为框混结构。在部分楼栋电梯加装建设过程中,由于没有预留电梯井的位置,通常都面临着墙体的结构变化等情况。

  在既有的建设过程中,广安花园、新兴花苑等多个老旧小区楼栋在申请加建电梯过程中均出现类似质疑。部分业主认为电梯加建涉及破墙,如何区分是否涉及承重墙,加建电梯是否会带来楼体安全隐患?

  如何确保电梯加建的安全性?《办法意见稿》在既有办法仅明确项目建设工程规划许可的基础上,进一步完善了工程施工许可手续。要求自然资源部门根据相关技术标准与规范对增设电梯申请进行审查,依法核发建设工程规划许可证。同时要求建设单位在建设工程规划许可证的有效期内向工程所在地的住房和城乡建设部门申请办理施工许可和质量、安全监督手续。

  惠州市自然资源局相关负责人介绍,强化规划许可和施工许可,保障了电梯加装工程对于楼体结构检测工作的强化,有效督促相关机构在工程的施工图设计、施工图审查环节对于增设电梯的楼栋满足消防车道、防火安全间距和结构安全等内容把好关。

  与此同时,为了确保各部门及建设机构行为规范,该文件还要求建设单位在增设电梯建设工程规划条件核实后,依法组织竣工验收和办理竣工验收备案,并向市城建档案馆移交建设档案,建档留底督促企业规范建设行为。

  低层业主合法权益如何维护?

  申请人需取得受影响业主同意

  “加装电梯只需要三分之二的业主同意就行,我们一、二楼的业主反对也没用,但对我们的影响是真实的啊。”在惠城区人民政府网络问政平台上,类似的楼栋业主投诉帖时有出现。为避免沟通麻烦,部分楼栋的电梯加装筹备组选择绕过少数的反对业主。

  在现有实施规则下,这种方式在一定程度上加快了电梯建设的速度,但也埋下了社区矛盾隐患。梳理国内其他城市的类似案例,个别小区在加建过程中还出现了双方对峙,甚至流血冲突事件。

  对此,惠城区自然资源局相关负责人直言,社区和基层应该要搭建起更加通畅的沟通渠道,倾听民意,找到楼栋业主、邻里之间利益的最大平衡点。

  如何优化?《办法意见稿》要求既有住宅增设电梯的意向和建筑设计方案,应通过楼栋专有部分面积占三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决,并经过四分之三以上业主书面签署同意意见。若增设电梯拟占用业主专有部分的还应征得该部分业主的同意。

  通过申请后自然资源行政主管部门严格审核建设方案并充分公示。“公示期间有业主提出异议的需自行协商。”市自然资源局相关负责人介绍,业主间无法协商一致的,可请求居委会、原房改售房单位、物业服务企业或者业主委员会等第三方组织协商或者调解。

  对于由业主提出增设电梯直接影响通风、采光或者通行的情况,主管部门将进行现场勘察。若建筑设计违反通风、采光或者通行的相关技术标准与规范的,则需取得受影响业主的书面同意意见或者修改建筑设计方案,避免少数业主的合法权益遭到损害。

  ■观察眼

  强化统筹引导 助力加装电梯工作高质量发展

  自2012年首度出台《惠州市区中心区既有住宅加建电梯管理办法》开启该项工作,惠州既有住宅加装电梯工作至今已经历10年时间,城市社区宜居工作也迎来大发展。

  梳理惠州加装电梯工作的发展历程,以该实施办法的出台和修订时间为节点,可以看到最真实的发展路径。在第一版办法施行的2012—2016年里,由于办法要求业主100%同意,加装电梯工作成为理论上的可能性,试图尝试加装电梯的业主也基本上放弃,在4年多的周期里仅有10宗电梯成功加建。

  业主意见难统一,业主100%同意成了桎梏。2016年版的加建电梯办法就成了破局之匙,规定三分之二业主同意即可推进楼栋电梯加装工作,业主加建电梯热情较高,2016—2021年电梯加装数量突破1000台,大量的老旧小区实现了电梯出行梦。

  然而,问题也开始出现,部分业主倚仗三分之二业主同意的规定而绕过少数业主,市场建设企业和电梯公司基于经营需求冒进推进,部分社区出现了意见不统一强行加建,楼梯结构不明晰也快速上马等行为,社区矛盾、小区安全等隐患开始出现。

  直至当前,第二次修订的办法意见稿正式公示征求社会意见。《办法意见稿》系统梳理了过去10年加装电梯工作的经验和教训,在楼栋安全保障体系、意见协调机制搭建,以及各主管部门的行政职责等方面都作了明晰的安排,引导全市电梯加装工作稳定有序发展。

  可以看到,新文件的出台实际上也是对于过往10年工作经历的反思和优化,从电梯加装工作的实施规范、建设管理机制,以及各项检测、公示、审批环节的优化和再确认,进一步规范和优化了工作实施指引,这基本保障了城市未来电梯加装这项工作的有序发展。

  然而,聚焦到全市全面实施的老旧小区改造工作,作为完善类改造内容的电梯加装工作则仍待进一步提效提质。除了在单个楼栋的自发推动之外,政府部门还应将该项工作统筹到全市的老旧小区改造实施进程中来,与小区路面、楼体防水、管线整理、楼体焕新等融合起来,全面完善老旧小区的宜居生活条件。

  与此同时,结合每一个既有的住宅小区,以及城市片区的实际,既有住宅加装电梯除了作为市民的上下楼工具,还应将其纳入小区风貌和城市形态组成元素协同考虑,加强规划引导和标准优化,在完善市民社区生活的同时也能为城市形态品质的有效扮靓提供助力。

  南方日报记者 张峰 通讯员 周泽勇

  

编辑:海晏
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