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　　LPR再次下调 5年期以上LPR再降15个基点

　　100万元房贷月供可省约88元

　　时隔3个月，LPR再度传来调降消息。8月22日，据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。今年以来，1年期LPR和5年期LPR累计分别下降15个基点和35个基点。此次调降后，惠州房贷利率最低有望降至4.10%。

LPR再度下调，房贷成本降低，有望促进住房需求释放。惠州日报记者周楠 摄

　　5年期以上LPR年内第三次下调

　　实际上，本次降息动作外界已有所预料。15日，人民银行发布公告称，开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作。MLF和7天逆回购中标利率分别为2.75%、2.00%，均较前值下降10个基点，打破自今年1月以来维持同一水平的“惯性”。

　　本次中标利率的下调让不少人觉得“突然”，力度也超出市场预期。专家表示，当前流动性合理充裕，但实体经济融资需求仍弱，最新MLF“量缩价降”，体现了货币政策稳货币、宽信用，降低资金成本、支持实体经济的意图。

　　一石激起千层浪。当日，消息一发布，就登上微博热搜，不少网友纷纷期许房贷下调。对此，业内当时普遍认为，不排除本月1年期和5年期以上LPR同步下调的可能。

　　果然，降息如期而至！中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：一年期贷款市场报价利率（LPR）从3.70%下调至3.65%，将五年期贷款市场报价利率（LPR）从4.45%下调至4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

　　记者根据央行披露的数据梳理发现，2022年以来，5年期以上LPR已经下调3次，累计下调35个基点。具体看，今年1月，5年期以上LPR由4.65%下调至4.6%；5月，5年期以上LPR由4.6%下调至4.45%；8月，5年期以上LPR由4.45%下调至4.3%。

　　多位分析人士认为，相较于1年期LPR，5年期以上LPR出现15个基点的大幅下降，有些略超预期，而此番下调对房地产市场更为利好。“不得不说，5年期以上LPR调降15个基点，幅度之大略超出预期。”中原地产首席分析师张大伟认为，在中长期贷款需求更需提振的局面下，压降长端LPR利率将有效降低居民和企业的融资成本，改善其加杠杆的意愿。

　　首套房贷款利率或将低至4.1%

　　“年内累计调降了35个基点，自2022年11月开始，我每月能少还400余元房贷。”最新一期LPR（贷款市场报价利率）出炉后，房贷用户小陈欣喜地说道。

　　5月15日，人民银行、银保监会发布了关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，明确对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。按照5月20日的贷款市场报价利率（LPR），首套住房商业性个人住房贷款利率下限幅度可至4.25%。

　　记者了解到，8月22日前，惠州多家主流银行房贷利率执行首套利率最低4.25%，此次LPR下降15个基点，意味着首套房利率最低将调至4.10%，已低于2009年房贷利率打七折后的4.156%（5.94%*0.7）。

　　以贷款100万元，等额本息30年还款为例，若以4.45%的贷款利率计算，每月需还5037.19元，总利息支出约81.34万元；以4.3%的贷款利率计算，每月需还4948.71元，减少约88元，总利息支出约78.15万元，减少约3.19万元。

　　毫无疑问，此次利率下调对于新刚需购房者来说，是一个极大的利好。这个购房利率已经是在历史最低的基础上，再创新低。业内人士认为，房贷成本降低一方面促进住房需求释放，另一方面助于提高居民消费意愿。

　　提前还房贷需先算好经济账

　　此次5年期LPR利率下调有助于降低房贷压力，但对于存量房贷而言影响较小。由于2021年房贷额度紧张，导致部分购房者只能接受加点多的贷款，从长期来看，这是比较吃亏的，因为即便是后续房贷进一步调整，下调的只是基准利率（LPR），但加点部分却无法调整，因此享受到的优惠有限。房贷利率骤降，让已经办理贷款、正在还贷的购房者很“扎心”，有不少已购房市民吐槽，自己早一年买房，月供多出1000多元。

　　理财专家建议，对存量房贷而言，如果加点较高，在资金充裕的情况下，可考虑提前还款。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，为了降低月供、提振楼市预期，5年期LPR预计还会下降，房贷利率也会下降。“个人建议，如果手上有多余的钱，且找不到更好的收益，未来没有大笔支出，收入也比较稳定，提前还贷也不影响生活质量。那么，还清房贷未尝不可。”

　　提前还房贷，本质上是为了减轻自己的经济负担，一次性还清所有房贷属于最省钱的方式。然而，在实际操作中，对于普通的工薪阶层来说，一次性还清压力比较大。所以，大部分人会选择部分提前还款。

　　部分提前还款有两种，其一是部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短，这种方式可以节省较多的利息；其二是部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。这两种情况相比，第一种情况更加省钱。

　　此外，有几种情况提前还款并不划算：第一种情况，采用等额本息还款方式，还款时间已经到中期后，此时，已还的月供中，包含的利息居多，剩下的贷款总额本金较多，即使提前还贷，节省的利息并不多，所以并不划算。第二种情况，采用等额本金还款方式，由于月供递减，前期的还款额度大，当还款时间已经过1/3时，意味着利息还掉过半，后面剩下的本金较少，利息也少，提前还款意义不大。第三，购买住房不久，在签订贷款合同时，很多银行都规定了提前还贷的期限，如果在规定期限前（一般是1-2年）还款，需要按照合同约定向银行缴纳违约金。

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　　不同人群算不同账

　　存量房贷

　　对于使用LPR利率正在还房贷的人而言，若签的是浮动利率，那么降息=月供要变少。对于存量房贷来说，什么时候可以享受到最新优惠呢？在LPR重定价日。据悉，LPR重定价日一般为贷款发放日的对应日或每年的1月1日，具体可详询贷款银行。

　　若是在每年的1月1日调整，以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，按去年普遍5.9%的房贷利率计算，月供为5931.37元；叠加今年LPR三次下调，明年可享受5.55%的房贷利率，月供为5709.3元，每月房贷还款减少约222元，1年下来可节省开支约2600元。

　　不过对于当时放弃转为LPR，而是选择了固定利率，房贷利率就和LPR调整无关，房贷不会发生变化。

　　新房贷

　　对于正准备买房的人而言，可以根据银行政策马上享受到降息的利好。新的贷款利率由最近一个月相应期限的LPR利率+基点重新计算确定。今年惠州楼市房贷利率一降再降，尤其是近几个月，都是贴着“最低利率”走。此次政策一出，首套房利率下限有望降至4.1%。

　　根据测算，如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，4.1%的利率月供为4831.98元。相较于5.9%的利率，每月少还1099.39元。

　　惠州日报记者刘乙端