在“3·15国际消费者权益日”到来之际，消费维权话题成为当下的热点。房地产行业作为国家的支柱产业,又与国人居住消费息息相关,自然成为大众关注的焦点行业之一。多年来，房屋维权纠纷案例经常被媒体报道，不少事例还引发网友争论。

　　为帮助市民解答安居过程中遇到的问题，此次“3·15”特别报道邀请资深律师来为您支招，从法律视角探讨市场上常见的维权纠纷。

中介提供居间服务时，应依法依规签订合同。惠州日报记者周楠 摄

　　问题1 业主有权封闭自家阳台吗？

　　在我们日常生活中，由封闭阳台引发的矛盾时有发生。小区住户是否能改造自家阳台，常常成为业主与物业公司之间争论不休的问题。到底是优先保护业主对阳台专有空间的利用，还是优先考虑小区整体外立面的管理？

　　律师说法

　　对此，广东伟伦（仲恺）律师事务所汪鑫律师从法律角度给出了建议。

　　“阳台作为业主的专有部分，业主进行封闭处理属于行使自身权利，在政府行政执法认定上，一般也不属于违建范畴。”广东伟伦（仲恺）律师事务所汪鑫律师表示，但阳台封窗要满足两个大前提，即不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的权益。因为封闭阳台会影响整栋建筑物外墙的美观，而建筑物外墙属于整栋楼全体业主的共有部分，所有业主享有共有和共同管理的权利。

　　“根据《民法典》第二百七十二条规定：业主对建筑物专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”汪鑫律师提醒，前期入住的业主能否封闭阳台，要根据《商品房买卖合同》《前期物业服务协议》或者《临时管理规约》等的具体约定来决定。通常，法院会认为，类似协议均系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。作为业主，临时管理规约及物业管理合同等对其具有约束力。如果业主违反《管理规约》约定封闭阳台，物业公司可以采取劝阻、制止、向法院起诉等合理方式加以管理，但不具有强制拆除的权利。

　　同时，汪鑫律师建议，如果《临时管理规约》及物业管理合同中有不得封闭阳台的条款，而业主想要封闭阳台，根据《民法典》第二百七十八条的规定，可以召开业主大会会议，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占三分之二以上的业主参与表决同意，修改《临时管理规约》中关于不得封闭阳台的约定。另外，若阳台在规划设计时，承担了消防救生功能，须征求规划部门和消防部门的意见。“因为一旦人为封闭就等于改变原来的规划和设计，存在安全隐患，须由业主委员会向规划部门提出请求，并获得消防部门的许可才能进行封闭。”汪鑫律师补充道。

　　问题2 期房停工了业主怎么办？

　　房地产行业高速发展二十多年，在改善国民居住条件的同时,行业亦开始进入高质量发展的深度调整期。去年以来，部分房企由于未能适应市场变化，出现现金流困局。随着市场上出险房企数量有所增加，楼盘交付问题也成为购房者的关注重点。那么，作为购房者，若不慎买到“停工”的房子，该怎么办？

　　律师说法

　　汪鑫给出了以下建议。

　　首先，如果业主已经与银行签订了贷款合同，但是房子停工了，或者开发商破产，这种情况业主需继续还银行贷款。业主与银行的借贷关系不因开发商的变化而变化，房贷需要继续还，如果不还，不仅会影响征信，银行甚至可能对房屋进行公开拍卖。第二，争议双方直接协商是目前解决房地产争议的最常见途径。针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通，指出问题并商议解决办法。第三，遇到延迟交房，应仔细查看与开发商签订的商品房买卖合同，看合同中对延迟交房是否有相关规定。如果合同中对延迟交房有规定，按照合同中约定的条款执行。如果合同中对延迟交房没有明确规定，购房者可以选择退房。其次，应了解延期交房的认定及赔偿标准，除特殊情况外，出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用的，要承担违约责任。第四，向政府主管部门反映问题，以引起相关部门的注意，通过政府主管部门组织协调处理。第五，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，导致合同无法继续履行的话，那么商品房买卖合同依然有效。一般购房合同中赋予对方违约情况下购房人的解除合同权利，并有权要求赔偿损失，双倍返还定金。

　　另一方面，根据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求其继续履行。因此，买方既可以要求解除双方订立的买卖合同，要求卖方支付合同中约定的违约金，也可以要求卖方继续履行该合同。是选择解除合同还是要求继续履行合同，完全取决于哪一种方式更容易获得最大利益。

　　若开发商可能破产，不建议轻易退回房屋。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产会被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款，特别是消费者已经通过预购获得了房屋产权的。

阳台封窗要满足两个大前提，即不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的权益。惠州日报记者周楠 摄

　　问题3 遇“跳单”如何维护自身权益？

　　随着二手房交易日趋频繁，房屋中介机构与客户之间的“跳单”纠纷时有发生。不少“跳单”案例经媒体报道后，引发社会热议。早前热播的电视剧《安家》也讲述了这一现象，剧中的中介房似锦辛苦找到独家房源，最后却遭客户“跳单”。记者调查发现，在房产交易过程中，“跳单”行为十分普遍。多名中介向记者诉苦，表示曾遭遇过客户“跳单”。同时，亦有市民反映“只是想买便宜的房源就被中介指控‘跳单’”。

　　律师说法

　　何为“跳单”？广东卓凡律师事务所游子铭律师表示，房地产交易中常说的“跳单”行为也叫“跳中介”“飞单”，简单而言是指委托人（购房者）为了规避或者减少与中介人约定支付的居间费用（中介费），跳过中介人与卖方签订买卖合同的行为。常见有三种典型方式：一是委托人利用中介提供的交易信息（如房产信息、相对人信息），直接与相对人达成买卖交易；二是委托人利用A中介提供的交易信息，托B中介去找相对人促成并达成交易；三是A委托人利用中介提供的交易信息，让B委托人去与相对人达成交易。这三种形式的目的都是绕开中介人，从而规避或减少中介费。

　　那么，“跳单”行为在法律上会产生什么样的法律责任？在司法实践中又如何认定？游子铭称，从法律的角度上看，“跳单”“飞单”涉及的是民事法律责任中的违约责任问题。我国《民法典》第961条至第966条规定了中介合同以及违约责任，其中第965条专门对“跳单”行为及法律责任作出明确规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

　　同时他表示，在司法实践中，判断是否构成“跳单”，一般从两方面进行审查。第一，委托人与中介人之间是否存在合法有效的中介合同，以及中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。第二，委托人是否利用中介人提供的交易信息与相对人达成买卖交易。

　　现实生活中，大量的跳单行为常出现在中介人自身职业素养不高，服务流程随意不规范、不明确的情况下。如在前期没有明确说明中介费用即开展中介工作，服务期间不专业不细致导致无法掌握委托人与相对人的需求信息，最后如果买卖双方为了更多优惠条件，双方达成意向跳开中介人，那中介人则竹篮打水一场空。对此，游子铭建议，首先应规范中介服务流程，提升中介服务人员或经纪人员职业素养和服务质量。

　　此外，游子铭还建议，中介人员提供居间服务时，要加强法律意识，依法依规订立合同，完善服务项目步骤。“在因‘跳单’引发纠纷的司法案例中，有部分中介人提出诉求未被法院支持导致败诉的原因是没有签订合法有效的合同，所以中介人要注意合同的形式、内容、约定的佣金比例、违约行为、责任承担等各方面约定条款是否符合法律规定。在合同中将服务项目明确细化，双方权利义务得以明确，中介人的权益才能得到有效保护。”他补充道。

　　问题4 “低首付”购房有风险吗？

　　春节过后，楼市信贷宽松信号释放，多地发布房地产市场支持性政策。不少业内人士分析认为，随着积压的购房需求释放，楼市或迎来“小阳春”。为了抢占市场先机，不少开发商打出了“低首付”的宣传。记者走访市场发现，目前一些楼盘私下向客户透露，买房只需1-2成甚至0.7成首付。对于购房者而言，“低首付”购房是机遇还是风险？

　　律师说法

　　对此，游子铭律师表示，目前国家并未出台放宽购房者贷款门槛的相关政策。且惠州市相关政策和银行信贷措施也并未调整最低首付规定。当前市场出现的现象，或是个别开发商为了解决资金问题“鼓捣”出来的套路。因为这种“低首付”并非银行购房贷款降低首付比例，而是民间借贷首付资金或分期、垫付首付资金，所以个别开发商的这种操作往往会在签订房屋买卖合同时附带一份《借贷合同》，其特征就是还本金、付利息、短周期。这种方式存在较大法律风险。

　　据了解，为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。2016年2月1日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（以下简称《通知》）指出，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

　　游子铭称，开发商推出明显低于《通知》范围的首付，已违反了国务院宏观政策的规定以及中国人民银行信贷办法的相关规定，可能会面临相关部门的处罚，直接影响到与购房者的房屋买卖合同的履行。

　　“推出‘低首付’的购房优惠，意味着开发商需要垫资为购房者补足首付款。开发商选择自己出资垫付的，将会面临巨大的资金压力，因此一般会通过第三方公司垫付。如此一来，则涉及到第三方公司的放贷资质问题，未能在期限内还款的购房者，可能需承担比银行住房贷款利率更高的利息风险。而且，在这种模式下，开发商和第三方通常会与购房者再签订一个未能如期还款的违约合同，此时购房者还要承担支付违约金的风险。”游子铭提醒，若开发商采取“首付返现”的模式，购房者申请按揭贷款有可能被银行拒绝，已签订的房屋买卖合同会面临无法履行的风险。

　　同时，在“低首付”模式下，购房者其实并没有实际支付全部首付款，在开发商垫资等形式的掩盖下，会导致办理银行住房贷款时，银行对购房者的实际还款能力无法形成完整、全面的评估。

　　游子铭认为，由于开发商推出“低首付”的实质是为了能获取更多的开发资金。如通过为购房者补足首付款的“优惠”，诱惑购房者与之签订虚高购房款的合同，以此来获取银行的更多贷款。或是采取开具虚假购房款证明的方式来帮助购房者取得贷款。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”、第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”的规定，开发商与购房者以通谋虚伪表示或是恶意串通以获取银行贷款的行为，加大银行放贷风险，损害了银行合法权益，系无效的民事法律行为，双方签订的房屋买卖合同会被依法认定为无效合同。给银行造成损失的，可能还需依法承担相应的损害赔偿责任。

　　“如前所述，开发商如果采用‘低首付’方式来引诱购房者与之签订虚假购房款的房屋买卖合同，以套取银行贷款的，可能会涉嫌骗取贷款罪的刑事犯罪。《中华人民共和国刑法》规定的骗取贷款罪是指以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款等，给银行或者其他金融机构造成重大损失的犯罪行为。购房者与开发商联手向银行提供虚假金额的购房合同，使得银行产生错误认识而发放贷款，严重侵犯了银行的信贷资金安全，一旦购房者后续还不上贷款，给银行造成重大损失，那么购房者将会涉嫌骗取贷款，可能会被依法追究刑事责任。”游子铭补充道。

　　最后，游子铭表示，“低首付”隐含着各种民事风险甚至是涉嫌犯罪的刑事风险，建议购房者在面对开发商提出的优惠时，理性分析自身的购房消费能力，学会规避风险。

　　惠州日报记者邬玉婷